EN 30 SEGUNDOS

• ¿Qué ha pasado? Engel & Völkers ha publicado su informe anual sobre el mercado inmobiliario premium en el País Vasco, con datos cerrados de 2025. Destaca que el 20% de las operaciones que intermedió en San Sebastián superó el millón de euros.
• ¿Quién está detrás? Engel & Völkers, la inmobiliaria alemana especializada en vivienda de lujo presente en más de 30 países.
• ¿Qué impacto tiene? El dato confirma a la capital guipuzcoana como uno de los mercados más exclusivos de España, con precios máximos que rozan los 13.000 euros por metro cuadrado y una demanda internacional en aumento.

El mercado residencial de lujo en San Sebastián ha alcanzado un nuevo hito: el 20% de las operaciones de compraventa gestionadas por Engel & Völkers en la ciudad y su entorno superó el millón de euros durante 2025, según el último informe de la firma. La cifra, lejos de ser una anomalía, refleja un patrón consolidado de escasez de oferta en las ubicaciones más cotizadas y una demanda nacional e internacional que no da señales de enfriarse.

El precio medio en la capital guipuzcoana se sitúa en 5.829 euros por metro cuadrado, aunque la horquilla se dispara en las zonas más exclusivas. Según las operaciones analizadas por la compañía, en algunas de ellas ya se superan los 13.000 euros/m², una marca que empieza a acercarse a los registros de los distritos más caros de Madrid o Barcelona. “San Sebastián se mantiene como el principal referente del mercado premium al mantener un fuerte atractivo internacional y una oferta limitada en ubicaciones exclusivas”, ha subrayado Laura Berridi, directora de Engel & Völkers Zona Norte.

Junto a la capital, localidades como Zarautz y Getaria también refuerzan su atractivo en el segmento alto. En ambos municipios, el precio medio de compraventa oscila entre 619.000 y 637.000 euros, con una demanda que sigue liderada por familias en busca de vivienda habitual, que ya supone el 82% de las operaciones de la firma en Guipúzcoa. Por su parte, Hondarribia mantiene valores superiores a los 4.000 euros/m², apoyada en una creciente demanda de de compradores internacionales, especialmente norteamericanos y franceses.

En Vizcaya, el foco se desplaza a Bilbao y Getxo. En este último municipio, el ticket medio supera los 800.000 euros y algunas operaciones ya rebasan los dos millones, impulsadas por la fuerte presión en zonas como Neguri o Algorta. Bilbao, por su parte, alcanza precios máximos por encima de los 6.500 euros/m² y un coste medio cercano a los 575.000 euros por vivienda.

Con un ticket medio que supera los 800.000 euros en Getxo y operaciones que ya rebasan los dos millones, el segmento alto del mercado vasco se ha emancipado por completo de la realidad del comprador medio español.

El comprador internacional gana protagonismo en la costa guipuzcoana

Otro de los vectores que el informe pone sobre la mesa es la creciente presencia de capital extranjero. Aunque el comprador nacional concentra el 93% de las transacciones, Engel & Völkers detecta un incremento sostenido de compradores estadounidenses y franceses en Hondarribia y Zarautz. El dato encaja con una tendencia más amplia que ya venimos observando: la demanda de segunda residencia premium en la cornisa cantábrica, atraída por la gastronomía, la seguridad jurídica y un clima de inversión que no tiene los sobresaltos normativos de otras plazas mediterráneas.

En Álava, Vitoria-Gasteiz muestra una evolución positiva apoyada en la calidad de vida y una planificación urbana que empieza a trasladarse a los precios. El precio medio de las viviendas comercializadas por la firma ronda los 461.000 euros, con Zabalgana liderando el crecimiento al superar los 4.300 euros/m². Una progresión que, a menor escala, replica el dinamismo de los municipios costeros.

La Ficha del Inversor

Métrica clave: con un precio medio en San Sebastián de 5.829 €/m² y picos de 13.000 €/m², la revalorización de los activos premium vascos supera con creces la media nacional. A diferencia de otros destinos costeros como Marbella o Mallorca, donde la oferta de promociones nuevas es más amplia, en San Sebastián la escasez estructural de suelo refuerza la exclusividad y, a largo plazo, la revalorización del capital. El ticket medio en Getxo, cercano a los 800.000 euros, o las operaciones por encima de los dos millones confirman que el mercado alto se ha desconectado del resto de la pirámide residencial.

Tendencia a seis meses: con la información disponible, la presión de la demanda –tanto nacional como internacional– y la práctica imposibilidad de generar nuevo suelo en las ubicaciones más cotizadas apuntan a una continuación de la tendencia alcista. La entrada de compradores estadounidenses y franceses suma un vector adicional de competencia que podría acelerar la tensión sobre los precios, sobre todo si la normativa autonómica no introduce cambios que amplíen la oferta.

Perfil recomendado: el mercado premium vasco es predominantemente residencial –el 82% de las operaciones corresponden a vivienda habitual–, lo que lo convierte en un activo refugio para patrimonios que buscan calidad de vida y seguridad jurídica. Aunque los yields por alquiler no son los más altos de España, la estabilidad y la baja rotación convierten a San Sebastián y su entorno en una opción de preservación de capital, especialmente para inversores con horizonte de largo plazo. El inversor medio que mira a esta plaza no busca renta inmediata, sino un ancla patrimonial en una de las ciudades más exclusivas de Europa.

De cara a 2026, Engel & Völkers prevé que el mercado mantenga la fortaleza, tanto en compraventa como en alquiler, en el segmento de mayor calidad. La combinación de demanda solvente, atractivo residencial y oferta limitada seguirá siendo el principal motor. El interrogante es si la Administración local responderá con alguna medida para ampliar el parque o si, por el contrario, asumirá que la exclusividad es un rasgo estructural de esta plaza.

El mercado inmobiliario español ha entrado en una fase de ajuste que ya se deja sentir en los portales. La vivienda se abarata en la mitad de las capitales de provincia, según los últimos registros de compraventa del Colegio de Registradores. La caída de las ventas, que acumula tres trimestres consecutivos a la baja, empieza a trasladarse a los precios de forma desigual, abriendo una brecha cada vez más nítida entre la España litoral y la interior.

Un mercado de dos velocidades: dónde bajan los precios

De acuerdo con los datos adelantados por Expansión, 25 de las 50 capitales de provincia han registrado descensos interanuales en el precio de la vivienda durante el primer trimestre de 2026. La caída media nacional, no obstante, sigue siendo suave —alrededor de un 1,2%—, pero oculta dinámicas muy distintas. Los últimos datos del INE sobre compraventas reflejan una caída acumulada del 12% en el número de transacciones. En las ciudades de interior, como León, Zamora o Cuenca, los ajustes superan el 3%, mientras que en los destinos turísticos y las grandes urbes la resistencia es mayor. La demanda extranjera y la escasez de oferta en zonas consolidadas está funcionando como un escudo que frena las correcciones más bruscas.

No es un fenómeno homogéneo. La estadística que manejan los notarios muestra que las compraventas de vivienda nueva han aguantado mejor el golpe que las de segunda mano, sobre todo en los segmentos de obra nueva orientada al comprador de alto poder adquisitivo. En cambio, los pisos de más de 40 años, situados en barrios sin rehabilitar, están sufriendo un alargamiento del periodo de comercialización que está forzando a algunos propietarios a bajar precios.

La tormenta perfecta: tipos, encarecimiento y escasez de compradores solventes

Este cambio de tendencia no se explica por un solo factor. Los tipos de interés del BCE siguen en el 3,75% y las hipotecas a tipo fijo rondan ya el 4,5% TAE, lo que ha reducido la capacidad de endeudamiento del comprador medio en casi un 25% respecto a 2022. La inflación acumulada, aunque más contenida, ha erosionado el ahorro previo que muchas familias necesitaban para la entrada. Y los criterios de concesión de crédito de la banca se han endurecido: según el Banco de España, el porcentaje de solicitudes de hipoteca rechazadas ha subido al 12%, frente al 8% de hace dos años.

Mientras tanto, la tasa de esfuerzo —la proporción de los ingresos que se destina al pago de la vivienda— se ha disparado por encima del 35% en 18 capitales de provincia, muy por encima del umbral de sostenibilidad que el propio Banco de España sitúa en el 30%. El comprador joven, que antes era el motor del mercado, prácticamente ha desaparecido en ciudades como Albacete, Jaén o Teruel.

La vivienda no está cara solo porque escasee el suelo. Está cara porque el comprador español ha perdido entre un 20% y un 30% de su capacidad de endeudamiento en dos años.

El mercado se enfría: ¿corrección o aterrizaje suave?

La gran pregunta que planea sobre el sector es si este abaratamiento es el preludio de una corrección más severa o una simple digestión del sobrecalentamiento pospandemia. Mi impresión es que nos encontramos ante un aterrizaje controlado, pero con turbulencias. Los fundamentales del empleo —la tasa de paro está en mínimos— y la demografía de las grandes ciudades sostendrán la demanda en Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. Sin embargo, en las capitales del interior, donde el crecimiento vegetativo es negativo y apenas hay llegada de población foránea, el ajuste puede ser más profundo y duradero.

Las promotoras cotizadas —Aedas, Neinor, Metrovacesa— aún presentan carteras de preventa saneadas, pero sus márgenes ya acusan el encarecimiento de los materiales y la mano de obra. Si las ventas siguen contrayéndose, veremos una moderación de los lanzamientos de nueva promoción, sobre todo en los segmentos más expuestos al comprador nacional. Los bancos, por su parte, tienen una cartera hipotecaria mucho más sólida que en 2008, pero el repunte de la morosidad en el crédito al consumo —que ya roza el 4%— es un aviso de que el bolsillo de las familias se estrecha.

Mientras tanto, muchos propietarios estan optando por alquilar en lugar de vender, lo que está trasladando presión al mercado del alquiler y manteniendo artificialmente elevados algunos precios de venta en zonas tensionadas. Es un equilibrio precario. Si el BCE decide mantener los tipos altos durante todo 2026, el ajuste de precios podría acelerarse en el último trimestre. Y entonces ya no hablaríamos de un aterrizaje suave.

Con todo, el sector inmobiliario español ha demostrado una capacidad de resistencia que muchos analistas subestimaban. La clave estará en la evolución del empleo y en si las entidades financieras mantienen el grifo del crédito abierto para los perfiles solventes. De momento, la mitad de las capitales ya ha encendido la luz ámbar.

Walter Haus prevé un repunte moderado pero firme del mercado residencial de alta gama en España: los precios de la vivienda de lujo crecerán en torno a un 4% en 2026, y el número de compraventas avanzará un 5%. La inmobiliaria especializada en el segmento prime dibuja un escenario de consolidación selectiva, apoyado en la demanda internacional solvente, la escasez de producto llave en mano y el redescubrimiento del ladrillo como refugio de capital en un entorno económico global aún incierto.

Los motores del lujo: demanda internacional y escasez de producto llave en mano

El comprador extranjero mantiene un protagonismo casi estructural. Según las estimaciones de la agencia, supone cerca del 30% de las operaciones en las principales plazas premium del país, una proporción que Walter Haus considera estable para lo que resta de año. Madrid, Barcelona, la Costa del Sol y puntos muy concretos de la Costa Brava concentran las operaciones, impulsadas por perfiles de inversor que buscan tanto segunda residencia como colocación patrimonial con retornos recurrentes.

Sin embargo, el crecimiento no será uniforme. Los activos completamente reformados, eficientes energéticamente y situados en calles prime absorberán las mayores subidas. La firma advierte de que más del 80% de la demanda se concentra en inmuebles “llave en mano”, lo que está abriendo una brecha entre el producto de primera línea y las viviendas sin actualizar. La oferta de calidad escasea en las zonas más codiciadas, y esa tensión es la que realmente mueve los precios al alza.

“La demanda existe y es solvente, pero es mucho más selectiva. El comprador analiza rentabilidad, calidad y ubicación antes de tomar decisiones, lo que favorece a los mejores activos”, sostienen desde Walter Haus. En paralelo, la lectura de los socios fundadores apunta a que el inmobiliario funciona hoy como un valor refugio reforzado, en un contexto donde la volatilidad de otras clases de activo —bonos y renta variable— empuja al capital hacia el ladrillo de alta gama.

El comprador racional: el 70% incorpora criterios de inversión financiera

El perfil del adquiriente de lujo ha evolucionado. Ya no se trata solo de un consumidor emocional que compra una villa en Marbella o un ático en Chamberí por capricho. De hecho, el informe remarca que cerca del 70% de las operaciones del segmento incorporan criterios de inversión: protección de capital, expectativas de revalorización a medio plazo y potencial de alquiler durante los periodos de no uso propio.

Este cambio de mentalidad encaja con la búsqueda de activos “llave en mano” y con una mayor disciplina financiera. La rentabilidad por alquiler en el lujo —con yields brutos que en zonas como Marbella pueden superar el 5,5% y en el centro de Madrid se sitúan en torno al 4,2%— añade un atractivo extra para el inversor que quiere combinar disfrute y retorno. No obstante, la selección es la clave: un inmueble mal ubicado o sin reformar difícilmente captará ese flujo de capital.

La Ficha del Inversor

La métrica que resume el momento del mercado de lujo español es la doble cifra del informe: +4% en precio y +5% en operaciones para un año que ya está en marcha. Detrás de esos números hay un equilibrio tenso entre oferta y demanda que beneficia al producto más exclusivo. Frente a otros segmentos residenciales, donde el Euríbor y los tipos hipotecarios modulan la actividad, el lujo se mueve en gran medida con capital propio, menos dependiente del crédito y muy sensible a la geopolítica y la fiscalidad.

La tendencia a seis meses apunta a un mantenimiento de este ritmo. La entrada de comprador latinoamericano, la reactivación de la demanda europea y la consolidación de la Costa del Sol como destino de primer orden para el capital asiático —con Málaga y Marbella como epicentros— sugieren que la presión sobre el stock de calidad no aflojará. Los activos “llave en mano” seguirán marcando la pauta y probablemente recogerán la práctica totalidad del incremento de precios previsto.

El lujo residencial español no está viviendo un boom; está entrando en una fase de crecimiento racional donde solo los mejores activos capturan la subida, y el dinero internacional lo sabe.

El perfil recomendado para esta coyuntura es el del inversor patrimonial que entiende el inmueble como un activo de preservación de capital con capacidad de generar rentas, especialmente si se orienta al alquiler estacional de alto nivel. Las family offices europeas y los compradores de Latinoamérica que buscan seguridad jurídica y revalorización a medio plazo encajan en ese molde. Para el pequeño ahorrador que aspira a una segunda residencia de lujo, la ventana de oportunidad se estrecha si no elige producto premium terminado.

La lectura a cinco años invita a no perder de vista los precedentes. Tras la crisis financiera de 2008, el lujo fue el primer segmento en recuperar tracción en España, apoyado en la demanda internacional. Ahora el contexto es distinto —inflación moderada, tipos más altos que en la década pasada— pero la función refugio se repite. La gran incógnita es si una eventual reforma de la fiscalidad sobre la vivienda, especialmente en lo que atañe al alquiler turístico y a las grandes fortunas, podría modular el apetito comprador. De momento, las cifras de 2026 hablan de continuidad, no de ruptura.