EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Engel & Völkers ha publicado su informe anual sobre el mercado inmobiliario premium en el País Vasco, con datos cerrados de 2025. Destaca que el 20% de las operaciones que intermedió en San Sebastián superó el millón de euros.
- ¿Quién está detrás? Engel & Völkers, la inmobiliaria alemana especializada en vivienda de lujo presente en más de 30 países.
- ¿Qué impacto tiene? El dato confirma a la capital guipuzcoana como uno de los mercados más exclusivos de España, con precios máximos que rozan los 13.000 euros por metro cuadrado y una demanda internacional en aumento.
El mercado residencial de lujo en San Sebastián ha alcanzado un nuevo hito: el 20% de las operaciones de compraventa gestionadas por Engel & Völkers en la ciudad y su entorno superó el millón de euros durante 2025, según el último informe de la firma. La cifra, lejos de ser una anomalía, refleja un patrón consolidado de escasez de oferta en las ubicaciones más cotizadas y una demanda nacional e internacional que no da señales de enfriarse.
El precio medio en la capital guipuzcoana se sitúa en 5.829 euros por metro cuadrado, aunque la horquilla se dispara en las zonas más exclusivas. Según las operaciones analizadas por la compañía, en algunas de ellas ya se superan los 13.000 euros/m², una marca que empieza a acercarse a los registros de los distritos más caros de Madrid o Barcelona. “San Sebastián se mantiene como el principal referente del mercado premium al mantener un fuerte atractivo internacional y una oferta limitada en ubicaciones exclusivas”, ha subrayado Laura Berridi, directora de Engel & Völkers Zona Norte.
Junto a la capital, localidades como Zarautz y Getaria también refuerzan su atractivo en el segmento alto. En ambos municipios, el precio medio de compraventa oscila entre 619.000 y 637.000 euros, con una demanda que sigue liderada por familias en busca de vivienda habitual, que ya supone el 82% de las operaciones de la firma en Guipúzcoa. Por su parte, Hondarribia mantiene valores superiores a los 4.000 euros/m², apoyada en una creciente demanda de de compradores internacionales, especialmente norteamericanos y franceses.
En Vizcaya, el foco se desplaza a Bilbao y Getxo. En este último municipio, el ticket medio supera los 800.000 euros y algunas operaciones ya rebasan los dos millones, impulsadas por la fuerte presión en zonas como Neguri o Algorta. Bilbao, por su parte, alcanza precios máximos por encima de los 6.500 euros/m² y un coste medio cercano a los 575.000 euros por vivienda.
Con un ticket medio que supera los 800.000 euros en Getxo y operaciones que ya rebasan los dos millones, el segmento alto del mercado vasco se ha emancipado por completo de la realidad del comprador medio español.
El comprador internacional gana protagonismo en la costa guipuzcoana
Otro de los vectores que el informe pone sobre la mesa es la creciente presencia de capital extranjero. Aunque el comprador nacional concentra el 93% de las transacciones, Engel & Völkers detecta un incremento sostenido de compradores estadounidenses y franceses en Hondarribia y Zarautz. El dato encaja con una tendencia más amplia que ya venimos observando: la demanda de segunda residencia premium en la cornisa cantábrica, atraída por la gastronomía, la seguridad jurídica y un clima de inversión que no tiene los sobresaltos normativos de otras plazas mediterráneas.
En Álava, Vitoria-Gasteiz muestra una evolución positiva apoyada en la calidad de vida y una planificación urbana que empieza a trasladarse a los precios. El precio medio de las viviendas comercializadas por la firma ronda los 461.000 euros, con Zabalgana liderando el crecimiento al superar los 4.300 euros/m². Una progresión que, a menor escala, replica el dinamismo de los municipios costeros.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: con un precio medio en San Sebastián de 5.829 €/m² y picos de 13.000 €/m², la revalorización de los activos premium vascos supera con creces la media nacional. A diferencia de otros destinos costeros como Marbella o Mallorca, donde la oferta de promociones nuevas es más amplia, en San Sebastián la escasez estructural de suelo refuerza la exclusividad y, a largo plazo, la revalorización del capital. El ticket medio en Getxo, cercano a los 800.000 euros, o las operaciones por encima de los dos millones confirman que el mercado alto se ha desconectado del resto de la pirámide residencial.
Tendencia a seis meses: con la información disponible, la presión de la demanda –tanto nacional como internacional– y la práctica imposibilidad de generar nuevo suelo en las ubicaciones más cotizadas apuntan a una continuación de la tendencia alcista. La entrada de compradores estadounidenses y franceses suma un vector adicional de competencia que podría acelerar la tensión sobre los precios, sobre todo si la normativa autonómica no introduce cambios que amplíen la oferta.
Perfil recomendado: el mercado premium vasco es predominantemente residencial –el 82% de las operaciones corresponden a vivienda habitual–, lo que lo convierte en un activo refugio para patrimonios que buscan calidad de vida y seguridad jurídica. Aunque los yields por alquiler no son los más altos de España, la estabilidad y la baja rotación convierten a San Sebastián y su entorno en una opción de preservación de capital, especialmente para inversores con horizonte de largo plazo. El inversor medio que mira a esta plaza no busca renta inmediata, sino un ancla patrimonial en una de las ciudades más exclusivas de Europa.
De cara a 2026, Engel & Völkers prevé que el mercado mantenga la fortaleza, tanto en compraventa como en alquiler, en el segmento de mayor calidad. La combinación de demanda solvente, atractivo residencial y oferta limitada seguirá siendo el principal motor. El interrogante es si la Administración local responderá con alguna medida para ampliar el parque o si, por el contrario, asumirá que la exclusividad es un rasgo estructural de esta plaza.
