El mercado inmobiliario español ha entrado en una fase de ajuste que ya se deja sentir en los portales. La vivienda se abarata en la mitad de las capitales de provincia, según los últimos registros de compraventa del Colegio de Registradores. La caída de las ventas, que acumula tres trimestres consecutivos a la baja, empieza a trasladarse a los precios de forma desigual, abriendo una brecha cada vez más nítida entre la España litoral y la interior.
Un mercado de dos velocidades: dónde bajan los precios
De acuerdo con los datos adelantados por Expansión, 25 de las 50 capitales de provincia han registrado descensos interanuales en el precio de la vivienda durante el primer trimestre de 2026. La caída media nacional, no obstante, sigue siendo suave —alrededor de un 1,2%—, pero oculta dinámicas muy distintas. Los últimos datos del INE sobre compraventas reflejan una caída acumulada del 12% en el número de transacciones. En las ciudades de interior, como León, Zamora o Cuenca, los ajustes superan el 3%, mientras que en los destinos turísticos y las grandes urbes la resistencia es mayor. La demanda extranjera y la escasez de oferta en zonas consolidadas está funcionando como un escudo que frena las correcciones más bruscas.
No es un fenómeno homogéneo. La estadística que manejan los notarios muestra que las compraventas de vivienda nueva han aguantado mejor el golpe que las de segunda mano, sobre todo en los segmentos de obra nueva orientada al comprador de alto poder adquisitivo. En cambio, los pisos de más de 40 años, situados en barrios sin rehabilitar, están sufriendo un alargamiento del periodo de comercialización que está forzando a algunos propietarios a bajar precios.
La tormenta perfecta: tipos, encarecimiento y escasez de compradores solventes
Este cambio de tendencia no se explica por un solo factor. Los tipos de interés del BCE siguen en el 3,75% y las hipotecas a tipo fijo rondan ya el 4,5% TAE, lo que ha reducido la capacidad de endeudamiento del comprador medio en casi un 25% respecto a 2022. La inflación acumulada, aunque más contenida, ha erosionado el ahorro previo que muchas familias necesitaban para la entrada. Y los criterios de concesión de crédito de la banca se han endurecido: según el Banco de España, el porcentaje de solicitudes de hipoteca rechazadas ha subido al 12%, frente al 8% de hace dos años.
Mientras tanto, la tasa de esfuerzo —la proporción de los ingresos que se destina al pago de la vivienda— se ha disparado por encima del 35% en 18 capitales de provincia, muy por encima del umbral de sostenibilidad que el propio Banco de España sitúa en el 30%. El comprador joven, que antes era el motor del mercado, prácticamente ha desaparecido en ciudades como Albacete, Jaén o Teruel.
La vivienda no está cara solo porque escasee el suelo. Está cara porque el comprador español ha perdido entre un 20% y un 30% de su capacidad de endeudamiento en dos años.
El mercado se enfría: ¿corrección o aterrizaje suave?
La gran pregunta que planea sobre el sector es si este abaratamiento es el preludio de una corrección más severa o una simple digestión del sobrecalentamiento pospandemia. Mi impresión es que nos encontramos ante un aterrizaje controlado, pero con turbulencias. Los fundamentales del empleo —la tasa de paro está en mínimos— y la demografía de las grandes ciudades sostendrán la demanda en Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. Sin embargo, en las capitales del interior, donde el crecimiento vegetativo es negativo y apenas hay llegada de población foránea, el ajuste puede ser más profundo y duradero.
Las promotoras cotizadas —Aedas, Neinor, Metrovacesa— aún presentan carteras de preventa saneadas, pero sus márgenes ya acusan el encarecimiento de los materiales y la mano de obra. Si las ventas siguen contrayéndose, veremos una moderación de los lanzamientos de nueva promoción, sobre todo en los segmentos más expuestos al comprador nacional. Los bancos, por su parte, tienen una cartera hipotecaria mucho más sólida que en 2008, pero el repunte de la morosidad en el crédito al consumo —que ya roza el 4%— es un aviso de que el bolsillo de las familias se estrecha.
Mientras tanto, muchos propietarios estan optando por alquilar en lugar de vender, lo que está trasladando presión al mercado del alquiler y manteniendo artificialmente elevados algunos precios de venta en zonas tensionadas. Es un equilibrio precario. Si el BCE decide mantener los tipos altos durante todo 2026, el ajuste de precios podría acelerarse en el último trimestre. Y entonces ya no hablaríamos de un aterrizaje suave.
Con todo, el sector inmobiliario español ha demostrado una capacidad de resistencia que muchos analistas subestimaban. La clave estará en la evolución del empleo y en si las entidades financieras mantienen el grifo del crédito abierto para los perfiles solventes. De momento, la mitad de las capitales ya ha encendido la luz ámbar.
