Existe una generación, nacida entre 1985 y 1995, que es llamada la de la “doble crisis”. Tiene el dudoso privilegio de haber pasado por “dos grandes recesiones en su periodo de formación e incorporación al mercado laboral”, según el informe “la generación de la doble crisis”, de Esade. También se les suele llamar millennials.
En este informe, se hace un análisis de la generación precrisis (1975-1985) y de la generación poscrisis (1985-1995) entre los países del sur de Europa y Alemania. Para ir abriendo boca, según los datos de este informe, la generación poscrisis, incorporada al mercado laboral durante la recesión posterior a la crisis de 2008, inicia sus carreras laborales con menores ingresos que los percibidos por la generación precrisis a la misma edad.
En cuanto a la capacidad de generar riqueza, la situación es la misma. Los países del sur de Europa muestran una tendencia desfavorable, y se puede apreciar como esta capacidad se ha reducido para los jóvenes de la generación poscrisis. Pero la tónica es diferente en Alemania. Allí, los jóvenes que han salido de la crisis pasada cuentan con mayor capacidad de acumular riqueza que su predecesora, implicando que las condiciones de vida han mejorado con respecto a la generación anterior.
Recientemente esta semana, un informe de urbanData Analytics apuntaba que los años de renta bruta que se necesitan para adquirir una vivienda alcanzaron los 7,6 años de media entre enero y marzo de este año. A esto se añade otro informe de Fotocasa en el que destaca que el segmento de población de los jóvenes es el más afectado a la hora de realizar una compraventa de vivienda, cayendo el porcentaje al 21%, mientras que sube el de los jóvenes que buscan alquilar, con un 31%.
Para Fotocasa, “mientras que la actividad de los estratos más jóvenes se ha contraído en la compra, en el alquiler se sitúa ya por encima de los niveles previos a la pandemia. Una situación que parece ser el reflejo de una mayor inestabilidad laboral y económica que se traduce en más dificultades para acceder a la vivienda de compra”.
MERCADO
Desde el sector apuntan que la recuperación del mercado va cogiendo fuerzas. Según los datos de INE, en el cuarto mes del año se inscribieron en los registros 42.211 operaciones de venta de viviendas. A pesar de que el dato cae casi un 11% respecto a marzo, esto significa una subida del 65,9% en términos respecto al mismo mes del pasado año.
El comportamiento del mercado es especial. Según el informe de Fotocasa, existe más demanda por parte de la población de propiedad que de alquiler. Pero obstáculos como el encarecimiento del mercado, la inestabilidad económica o la falta de ahorro llevan a prolongar el contrato de alquiler más allá de lo que se pretende. Y, a su vez, esto lleva a un encarecimiento del alquiler.
Por otro lado, el precio de la vivienda de segunda mano sumó 38 meses seguidos de incrementos hasta que a finales de 2019 inició una leve caída que se prolongó durante casi todo 2020. Pero a final de año volvió a crecimientos interanuales y en febrero de 2021 los precios estaban un 2,2 % más altos que un año antes. En el mercado de alquiler el movimiento de los precios ha sido más acentuado. Si bien empezaron 2020 con estabilidad, la llegada de la covid y la consiguiente entrada en el mercado de las viviendas vacacionales, que tenían precios superiores a la media, volvieron a impulsar las subidas, un proceso que no ha empezado a corregirse hasta el último tramo de 2020.
Igualmente, a raíz de la pandemia ha cambiado la percepción que tienen los jóvenes sobre sus viviendas. Una encuesta de Aedas Homes arroja luz sobre esta situación. El 70% de los encuestados indican que “se han dado cuenta que necesitaría hacer cambios en su casa en caso de volver a estar confinado”. Además, un 13% querrían vivir en una casa más grande sin cambiar de municipio y a un 12% no les importaría cambiar de municipio para tener una vivienda de mayor tamaño.
El 7% indica que se ha dado cuenta de que necesita un espacio para teletrabajar en su actual casa, un 7% manifiesta que comparte piso y se ha dado cuenta de que quiere vivir solo y solo el 4% se plantea un cambio de ciudad ya que podría trabajar en remoto.
¿QUÉ HACE EL ESTADO?
Desde el Ejecutivo se están dando pasos para cambiar esta situación, aunque la falta de consenso entre los socios está haciendo que vaya más lento de lo planeado. Según los plazos acordados entre PSOE y Unidas Podemos, debería haber sido aprobada en febrero en el Consejo de Ministros. Pero esta semana, José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, e Ione Belarra, ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, han informado esta semana de que siguen negociando en el seno del Gobierno de coalición la futura Ley de Vivienda y esperan poder llegar pronto a un acuerdo.
La futura Ley de Vivienda pretende dar respuesta a la dificultad de acceso a la vivienda a un precio asequible, ya que según el ministro de transportes un gran número de hogares se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
Sin embargo, ninguno de los actores implicados se pone de acuerdo en cómo llevar a cabo esta limitación. La propuesta de Ábalos ha sido bonificar hasta el 90% de los alquileres en las llamadas “zonas tensionadas”, de forma que el propietario tributara menos impuestos. Desde Podemos se han posicionado en contra de esta medida, que dicen que beneficiaría a los grandes tenedores y fondos buitre.
Una de las medidas que promulga Podemos es introducir algún tipo de impuesto a la vivienda vacía, bien sea de grandes tenedores o de particulares, para empujarle a salir al mercado de alquiler. Igualmente, encima de la mesa también está la propuesta de obligar a estos grandes tenedores a destinar el 30% de sus viviendas a uso social.
También las comunidades están tomando medidas para aliviar la carga que supone el alquiler en los jóvenes. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid ha puesto en marcha el Plan Vive, que permitirá a colectivos preferentes, como los jóvenes menores de 35 años, ahorrarse hasta 3000 euros anuales en su alquiler. El objetivo de esta medida es poner en el mercado de alquiler hasta 25 mil viviendas en los próximos 8 años.
En Cataluña, la llamada limitación del alquiler que promovió Ada Colau podría tener los días contados. Esta limitación, aplicada en “áreas con mercado de vivienda tenso”, no afectaba a todos los contratos, ya que tenían que cubrir una serie de requisitos, como que se concluyera a partir del día de declaración de la norma. Pero ahora el Ejecutivo planea suspenderla, ya que “vulnera el marco competencial”.
INICIATIVA PRIVADA
Por su parte, las empresas están empezando a tomar partido en este sentido, ya que ven un problema en el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes. Tanto Mario Lapiedra, director general Inmobiliario de Neinor Homes, como David Martínez, CEO de Aedas Homes, coinciden en una cosa: lo más importante para el sector inmobiliario es facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes. Lapiedra apunta que “los jóvenes no difieren mucho de otros perfiles de compradores: quieren una vivienda con la que cumplir un sueño y desarrollar un proyecto personal”.
Aedas está impulsando proyectos de build to rent (BTR) con propuestas en el citado Plan Vive, una iniciativa pública privada que se aplaude desde el sector. Desde la compañía también están explorando vías de financiación alternativas con bancos y administraciones para facilitar el acceso al crédito.
También han cerrado 9 acuerdos de venta con 1100 viviendas para build to rent. “Hablamos de un incremento de la oferta profesional en arrendamiento, que debería relajar el mercado y plasmarse en un producto con precios más asequibles. El BTR permite acceder a un importante segmento de la población a una vivienda nueva y profesionaliza el sector” destaca el CEO de Aedas Homes.
“Resulta fundamental trabajar para conseguir una verdadera colaboración público-privada que dote al mercado de vivienda accesible y facilite esta entrada a los jóvenes”, resume Mario Lapiedra.
¿QUÉ LES QUEDA A LOS JÓVENES?
Las medidas tomadas por las diferentes administraciones no llegan al fondo de un asunto muy complejo. Según el estudio de Aedas, sólo el 10% de los jóvenes es capaz de afrontar solo el pago del alquiler o la cuota hipotecaria, el resto necesita ayuda, bien sea de compañeros de piso o de sus padres porque todavía no se han emancipado. Vivir solo de alquiler o compartiendo piso suponen las tasas de esfuerzo económico más elevadas entre los jóvenes.
Si por casualidad eres de las personas que tienes pareja, vivir con ella reduce este esfuerzo entre el 20% y 27%. Vivir de alquiler exige una tasa de esfuerzo superior al 40%, mientras que los jóvenes con vivienda en propiedad tienen un esfuerzo menor en el pago de las cuotas hipotecarias.
Así, quizás las medidas que tomen las administraciones y empresas pongan un parche sobre una problemática que requiere de una profunda renovación. Algunos estudios apuntan a una renovación del Estado del Bienestar, con “políticas enfocadas a fortalecer y horizontalizar el mercado de alquiler, incrementando la oferta y la estabilidad jurídica en torno a la misma”, según apunta Esade. Pero para ello hace falta una verdadera voluntad de hacerlo real.
