El sueño de la propiedad resiste: lo que revelan las entretelas de la macroencuesta de Culmia

En un contexto donde los mensajes oficiales y buena parte del análisis sectorial empujan hacia el alquiler como modelo casi inevitable, la realidad que retrata el ‘III Informe del viaje del comprador en España’ de Culmia es otra muy distinta. El 82% de los españoles declara que prefiere vivir en un piso de su propiedad frente al alquiler. El dato es un martillo contra el discurso del ‘alquiler forzoso’ y merece una lectura pausada más allá del gran titular.

La cifra, elaborada por Sigma Dos sobre una muestra de 2.100 personas a partir de 26 años, supone un salto de más de once puntos en apenas tres años. En 2023, en el informe anterior, la preferencia por comprar se quedaba en el 70,8%. La brecha con la alternativa del arrendamiento no ha parado de crecer, en un mercado residencial que, por el lado de los precios, parece ponerlo cada vez más difícil.

Los españoles se aferran a la propiedad como escudo ante la inflación de las rentas de alquiler: 82 de cada 100 prefieren pagar una hipoteca a pagarle la vivienda a un tercero.

Observamos que este es un fenómeno que cruza edades y territorios, aunque con matices importantes. La encuesta de Culmia despliega un mapa completo de qué busca el comprador, cuánto está dispuesto a gastar, cuánto tarda en encontrar casa y qué papel juegan los agentes inmobiliarios, los portales y las ayudas públicas en todo este viaje.

Presupuestos, prioridades y el precio como rey absoluto

El informe deja claro que la carta a los Reyes Magos tiene un límite práctico: la cartera. El 42,7% de los potenciales compradores sitúa su presupuesto entre 100.000 y 200.000 euros, mientras que un 31% se mueve en la horquilla de 200.000 a 400.000 euros. Los presupuestos por debajo de 100.000 euros son más frecuentes que los superiores a 400.000 euros. El comprador español es, mayoritariamente, de perfil medio y ajustado.

Y en esa escala de prioridades, el precio arrasa. Obtiene una puntuación de 4,6 sobre 5 como factor decisivo, por delante de la localización (4,3), el tamaño (4,0) o la disponibilidad de garaje y trastero (4,0). Aspectos como el año de construcción (3,4), la eficiencia energética (3,4) o el diseño del edificio (3,1) se quedan para la fase de filtro fino, no para la decisión final.

Este dato tiene mucha enjundia para la estrategia industrial de las promotoras. La etiqueta verde vende, sí, pero no a cualquier precio. De hecho, el estudio revela que solo un 17,2% de los compradores estaría dispuesto a pagar una prima económica real por una mejor calificación energética. El 41% la considera relevante, pero sin asumir coste adicional. La conclusión es nítida: la eficiencia energética es la nueva mínima exigible, pero no un argumento para inflar el metro cuadrado.

El comprador joven ahorra (y no solo para viajar)

El informe desmonta de manera estadística un lugar común repetido hasta la saciedad. El 49,7% de los jóvenes entre 26 y 34 años señala el ahorro para vivienda como su principal prioridad financiera, frente a un exiguo 18,8% que prefiere dedicar su dinero a viajes y experiencias. El tópico del ‘mileurista que se gasta todo en ocio’ no se sostiene cuando se amplía la muestra y se pregunta en serio.

Para el resto de franjas de edad, la prioridad del ahorro inmobiliario cae al 32,6%, lo que refleja un ciclo vital distinto pero también, probablemente, una frustración acumulada entre quienes ya llevan años intentando dar el salto sin éxito. Los elevados precios son, de hecho, el principal obstáculo para acceder a una vivienda según el 73,1% de los encuestados, un porcentaje que se mantiene estable en todas las zonas y casi todas las edades.

El periodo de búsqueda más común se sitúa entre seis meses y un año (26,3% de los compradores), aunque un 24,9% no encontró nada tras tres años de búsqueda. Una bolsa de demanda crónicamente insatisfecha que es, en sí misma, un indicador de tensión de mercado más fiable que cualquier índice sintético.

En cuanto a los canales, los portales inmobiliarios dominan el acceso a la información: un 78,5% de los compradores los utilizó frente al 41,4% que consultó webs de promotoras y al 22,3% que acudió directamente a un punto de venta. El dato refuerza la posición de Idealista y Fotocasa como puerta de entrada obligada, aunque Culmia apunta que el 72,4% de los compradores valora positivamente el asesoramiento de un profesional durante el proceso. La batalla no es solo por los clicks: es por la conversión en escritura.

La Ficha del Inversor

La lectura estratégica de este informe va más allá de la foto sociológica. La métrica clave desde el lado industrial es la consolidación de una demanda estructural que no quiere ser inquilina sino propietaria, justo cuando la oferta de alquiler institucional (el Build to Rent, construir para alquilar) está recibiendo la mayor inyección de capital internacional de la historia reciente en España.

La tensión es evidente. Por un lado, las administraciones y una parte del sector financiero empujan hacia un parque de alquiler profesionalizado. Por otro, la encuesta de Culmia sugiere que el 56,9% de los ciudadanos se plantea acceder a vivienda asequible mediante ayudas públicas o Vivienda de Protección Oficial, un porcentaje que se dispara al 73% entre los jóvenes. La aspiración no es solo tener un techo: es tener un activo patrimonial, con todas las implicaciones de acumulación de riqueza y seguridad jurídica que eso conlleva frente a un mercado de alquiler tensionado y con reglas cambiantes según la comunidad autónoma.

En cuanto a la tendencia a seis meses, esperamos que este informe provoque un movimiento táctico en las promotoras con suelo finalista en las coronas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. La demanda existe, el presupuesto declarado encaja con los precios de salida de la obra nueva en esas zonas y el comprador está dispuesto a esperar entre seis meses y un año. La ventana de comercialización para producto de dos y tres dormitorios en la franja de 150.000 a 300.000 euros se presenta sólida. El riesgo, como siempre, está en la ejecución de las licencias y en la inflación de costes de construcción, que sigue sin estar del todo domesticada.

El perfil recomendado aquí es doble. Para el comprador particular, los datos avalan la estrategia de búsqueda activa en portales pero con cierre profesional: dedicar de tres a seis meses al rastreo online y, tras una primera selección, apoyarse en un asesor que conozca la zona. Para el pequeño y mediano inversor patrimonialista, el mensaje de la encuesta es igual de claro: la demanda de compra es resiliente, y colocar producto en zonas con buena puntuación en ‘luminosidad’ (8,5 sobre 10 en la escala de Culmia) y con zonas verdes (78% de preferencia) es la vía más segura para rotar cartera sin sobresaltos.

Observamos, en fin, un pulso silencioso entre el regulador —que busca enfriar la compra y fomentar el alquiler— y una demanda tozuda que se resiste a renunciar a la propiedad. La encuesta de Culmia no es un termómetro perfecto, pero su consistencia en el tiempo y el tamaño de la muestra la convierten en una referencia. El metro cuadrado seguirá caro, el Euríbor marcará el ritmo de las cuotas, pero el comprador español, de momento, no se baja del barco.

EN 30 SEGUNDOS

• ¿Qué ha pasado? El precio medio de la vivienda en España registró una rebaja media del 7% hasta marzo, equivalente a 29.390 euros sobre el precio inicial de venta, según Idealista.
• ¿Quién está detrás? Idealista, a través de su división idealista/data, ha analizado los anuncios de vivienda en venta durante el primer trimestre de 2026 que aplicaron al menos una reducción de precio.
• ¿Qué impacto tiene? Los compradores que negocian en estos meses pueden encontrarse con márgenes de descuento en torno al 7% en las principales capitales; Palma, Madrid y Barcelona lideran los ajustes a la baja en términos absolutos.

Los vendedores que ajustaron el precio de sus inmuebles en Idealista durante el primer trimestre de 2026 aplicaron una rebaja media de 29.390 euros, lo que equivale a un descuento del 7% sobre el precio inicial de salida. El dato, extraído del primer análisis de la ‘proptech’ idealista/data que detalla la cuantía de esas rebajas en capitales de provincia, muestra un patrón de ajuste que opera en una banda estrecha con independencia del nivel absoluto de precios.

La geografía de las rebajas: Palma, Madrid y Barcelona lideran en euros

Palma registró con diferencia la mayor rebaja media en valor absoluto: los vendedores que ajustaron el precio en la capital balear lo hicieron en 70.950 euros de media, una cifra que más que duplica la media nacional. Madrid ocupó la segunda posición con una reducción media de 45.156 euros, seguida de San Sebastián (39.311 euros) y Barcelona (37.048 euros). Las cuatro capitales superaron holgadamente la media nacional de 29.390 euros.

Entre el resto de grandes mercados, Málaga se situó en 26.854 euros de rebaja media, Valencia en 25.163 euros, Bilbao en 22.735 euros, Alicante en 20.094 euros y Sevilla en 18.757 euros. En el extremo más contenido, Jaén (10.711 euros), Zamora (10.748 euros) y Cuenca (10.863 euros) presentaron las menores reducciones en valor absoluto.

El descuento porcentual: una banda estrecha del 5% al 7% en las grandes capitales

En términos relativos, Huelva y Lleida fueron las ciudades donde los vendedores aplicaron los mayores descuentos proporcionales, con una reducción del 9% sobre el precio inicial en ambos casos. Les siguen Almería y Murcia, con el 8%, por encima de la media nacional del 7%.

La mayor parte de los grandes mercados se situó en el 6%: Madrid, Barcelona, Alicante, San Sebastián, Valencia, Sevilla, Málaga y Palma registraron todas esa misma rebaja. Bilbao fue el único gran mercado por debajo de ese umbral con un 5% de ajuste. La reducida dispersión entre ciudades —con la inmensa mayoría entre el 5% y el 7%— refleja que la lógica de ajuste de los vendedores sigue una pauta común: quien rebaja, lo hace en torno a esos tramos, sin que el nivel de precio absoluto distorsione el comportamiento.

La rebaja del 7% no anticipa un desplome del mercado; es el precio que asumen los vendedores que necesitan cerrar operación en un entorno donde la oferta aún no ha respondido a la demanda.

La Ficha del Inversor

La métrica clave es esa rebaja media del 7% en los anuncios que ajustan precio, que se traduce en 29.390 euros de descuento. No es un dato que salpique a todo el mercado: solo el 14% de los anuncios activos en el trimestre registró alguna reducción, y entre ellos es donde opera ese promedio. Para un inversor o comprador particular, esto significa que la negociación parte de un margen realista de entre el 5% y el 7% en las principales capitales, con Palma doblando la media en euros.

De cara al próximo semestre, la tendencia apunta a la estabilización de ese porcentaje. El patrón tan homogéneo —con Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla en el 6%— indica que no hay un deterioro acelerado, sino un ajuste puntual de un segmento de vendedores. Mientras no varíe la oferta de vivienda en venta, la banda del 5%-7% se mantendrá como referencia para quienes necesiten liquidez, sin que ello arrastre al conjunto del mercado.

El perfil más beneficiado es el del comprador minorista que busca vivienda habitual en grandes capitales y dispone de financiación. En mercados como Madrid o Barcelona, el descuento medio de 45.000 y 37.000 euros, respectivamente, permite salvar parte del esfuerzo financiero que suponen los precios aún elevados. El inversor patrimonial que opere en el residencial medio también encuentra margen para mejorar el yield bruto si ajusta la compra a ese 6% de rebaja, siempre que no persiga inmuebles en el segmento más bajo de precio, donde los descuentos son menores en valor absoluto. La clave para los próximos meses será seguir el porcentaje de anuncios que rebajan precio: si ese 14% sube, la banda de ajuste podría ensancharse, pero de momento el pulso entre vendedores no muestra signos de debilidad generalizada.