El sueño de la propiedad resiste: lo que revelan las entretelas de la macroencuesta de Culmia
En un contexto donde los mensajes oficiales y buena parte del análisis sectorial empujan hacia el alquiler como modelo casi inevitable, la realidad que retrata el ‘III Informe del viaje del comprador en España’ de Culmia es otra muy distinta. El 82% de los españoles declara que prefiere vivir en un piso de su propiedad frente al alquiler. El dato es un martillo contra el discurso del ‘alquiler forzoso’ y merece una lectura pausada más allá del gran titular.
La cifra, elaborada por Sigma Dos sobre una muestra de 2.100 personas a partir de 26 años, supone un salto de más de once puntos en apenas tres años. En 2023, en el informe anterior, la preferencia por comprar se quedaba en el 70,8%. La brecha con la alternativa del arrendamiento no ha parado de crecer, en un mercado residencial que, por el lado de los precios, parece ponerlo cada vez más difícil.
Los españoles se aferran a la propiedad como escudo ante la inflación de las rentas de alquiler: 82 de cada 100 prefieren pagar una hipoteca a pagarle la vivienda a un tercero.
Observamos que este es un fenómeno que cruza edades y territorios, aunque con matices importantes. La encuesta de Culmia despliega un mapa completo de qué busca el comprador, cuánto está dispuesto a gastar, cuánto tarda en encontrar casa y qué papel juegan los agentes inmobiliarios, los portales y las ayudas públicas en todo este viaje.
Presupuestos, prioridades y el precio como rey absoluto
El informe deja claro que la carta a los Reyes Magos tiene un límite práctico: la cartera. El 42,7% de los potenciales compradores sitúa su presupuesto entre 100.000 y 200.000 euros, mientras que un 31% se mueve en la horquilla de 200.000 a 400.000 euros. Los presupuestos por debajo de 100.000 euros son más frecuentes que los superiores a 400.000 euros. El comprador español es, mayoritariamente, de perfil medio y ajustado.
Y en esa escala de prioridades, el precio arrasa. Obtiene una puntuación de 4,6 sobre 5 como factor decisivo, por delante de la localización (4,3), el tamaño (4,0) o la disponibilidad de garaje y trastero (4,0). Aspectos como el año de construcción (3,4), la eficiencia energética (3,4) o el diseño del edificio (3,1) se quedan para la fase de filtro fino, no para la decisión final.
Este dato tiene mucha enjundia para la estrategia industrial de las promotoras. La etiqueta verde vende, sí, pero no a cualquier precio. De hecho, el estudio revela que solo un 17,2% de los compradores estaría dispuesto a pagar una prima económica real por una mejor calificación energética. El 41% la considera relevante, pero sin asumir coste adicional. La conclusión es nítida: la eficiencia energética es la nueva mínima exigible, pero no un argumento para inflar el metro cuadrado.
El comprador joven ahorra (y no solo para viajar)
El informe desmonta de manera estadística un lugar común repetido hasta la saciedad. El 49,7% de los jóvenes entre 26 y 34 años señala el ahorro para vivienda como su principal prioridad financiera, frente a un exiguo 18,8% que prefiere dedicar su dinero a viajes y experiencias. El tópico del ‘mileurista que se gasta todo en ocio’ no se sostiene cuando se amplía la muestra y se pregunta en serio.
Para el resto de franjas de edad, la prioridad del ahorro inmobiliario cae al 32,6%, lo que refleja un ciclo vital distinto pero también, probablemente, una frustración acumulada entre quienes ya llevan años intentando dar el salto sin éxito. Los elevados precios son, de hecho, el principal obstáculo para acceder a una vivienda según el 73,1% de los encuestados, un porcentaje que se mantiene estable en todas las zonas y casi todas las edades.
El periodo de búsqueda más común se sitúa entre seis meses y un año (26,3% de los compradores), aunque un 24,9% no encontró nada tras tres años de búsqueda. Una bolsa de demanda crónicamente insatisfecha que es, en sí misma, un indicador de tensión de mercado más fiable que cualquier índice sintético.
En cuanto a los canales, los portales inmobiliarios dominan el acceso a la información: un 78,5% de los compradores los utilizó frente al 41,4% que consultó webs de promotoras y al 22,3% que acudió directamente a un punto de venta. El dato refuerza la posición de Idealista y Fotocasa como puerta de entrada obligada, aunque Culmia apunta que el 72,4% de los compradores valora positivamente el asesoramiento de un profesional durante el proceso. La batalla no es solo por los clicks: es por la conversión en escritura.
La Ficha del Inversor
La lectura estratégica de este informe va más allá de la foto sociológica. La métrica clave desde el lado industrial es la consolidación de una demanda estructural que no quiere ser inquilina sino propietaria, justo cuando la oferta de alquiler institucional (el Build to Rent, construir para alquilar) está recibiendo la mayor inyección de capital internacional de la historia reciente en España.
La tensión es evidente. Por un lado, las administraciones y una parte del sector financiero empujan hacia un parque de alquiler profesionalizado. Por otro, la encuesta de Culmia sugiere que el 56,9% de los ciudadanos se plantea acceder a vivienda asequible mediante ayudas públicas o Vivienda de Protección Oficial, un porcentaje que se dispara al 73% entre los jóvenes. La aspiración no es solo tener un techo: es tener un activo patrimonial, con todas las implicaciones de acumulación de riqueza y seguridad jurídica que eso conlleva frente a un mercado de alquiler tensionado y con reglas cambiantes según la comunidad autónoma.
En cuanto a la tendencia a seis meses, esperamos que este informe provoque un movimiento táctico en las promotoras con suelo finalista en las coronas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. La demanda existe, el presupuesto declarado encaja con los precios de salida de la obra nueva en esas zonas y el comprador está dispuesto a esperar entre seis meses y un año. La ventana de comercialización para producto de dos y tres dormitorios en la franja de 150.000 a 300.000 euros se presenta sólida. El riesgo, como siempre, está en la ejecución de las licencias y en la inflación de costes de construcción, que sigue sin estar del todo domesticada.
El perfil recomendado aquí es doble. Para el comprador particular, los datos avalan la estrategia de búsqueda activa en portales pero con cierre profesional: dedicar de tres a seis meses al rastreo online y, tras una primera selección, apoyarse en un asesor que conozca la zona. Para el pequeño y mediano inversor patrimonialista, el mensaje de la encuesta es igual de claro: la demanda de compra es resiliente, y colocar producto en zonas con buena puntuación en ‘luminosidad’ (8,5 sobre 10 en la escala de Culmia) y con zonas verdes (78% de preferencia) es la vía más segura para rotar cartera sin sobresaltos.
Observamos, en fin, un pulso silencioso entre el regulador —que busca enfriar la compra y fomentar el alquiler— y una demanda tozuda que se resiste a renunciar a la propiedad. La encuesta de Culmia no es un termómetro perfecto, pero su consistencia en el tiempo y el tamaño de la muestra la convierten en una referencia. El metro cuadrado seguirá caro, el Euríbor marcará el ritmo de las cuotas, pero el comprador español, de momento, no se baja del barco.
