EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Desde el 19 de junio, los avales hipotecarios del ICO se han flexibilizado. Los límites de renta se elevan hasta los 63.000 euros en las provincias más caras y el patrimonio máximo sube a 150.000 euros.
- ¿Quién está detrás? La modificación la ha aprobado el Instituto de Crédito Oficial (ICO), organismo dependiente del Ministerio de Asuntos Económicos.
- ¿Qué impacto tiene? La medida abre la puerta a más jóvenes y familias con ingresos moderados para conseguir una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda sin ahorros previos.
Desde el pasado 19 de junio, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) ha flexibilizado los criterios de sus avales hipotecarios para jóvenes y familias con menores a cargo. La línea, activa desde 2024 y con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2027, adapta ahora los umbrales de renta y patrimonio a la realidad de cada provincia para que el apoyo público llegue a más compradores que, aunque tienen capacidad de pago, carecen de ahorros para la entrada.
Los nuevos límites de renta, provincia a provincia
El corazón del ajuste está en una modulación provincial del límite de ingresos, expresado en múltiplos del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Con carácter general el tope se mantiene en 4,5 veces el IPREM (37.800 euros brutos anuales por adquiriente), pero se eleva en las zonas que exigen un mayor esfuerzo para comprar vivienda.
Los nuevos umbrales son:
- 5,5 veces el IPREM (46.200 euros): Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta y Melilla.
- 6,5 veces el IPREM (54.600 euros): Álava.
- 7,5 veces el IPREM (63.000 euros): Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Vizcaya y Guipúzcoa.
Si la vivienda tiene dos titulares, los ingresos de ambos se suman, pero sin superar el límite correspondiente a la provincia. Una mejora adicional se activa para familias con menores a cargo: el límite de ingresos se incrementa en 0,3 veces el IPREM por cada hijo. En familias monoparentales, ese plus puede ser un 70% más alto.
El cambio en el patrimonio y quién puede solicitar el aval
Junto con la renta, el límite de patrimonio neto del adquirente se amplía de 100.000 a 150.000 euros, un guiño directo a jóvenes que acumulan algún ahorro pero siguen sin cubrir la entrada. El ICO recuerda que el aval —gratuito para el comprador y para el banco— permite que el préstamo alcance el 100% del valor de tasación o del precio de adquisición, aunque no cubre impuestos ni gastos de formalización.
Los requisitos para optar a la ayuda siguen siendo:
- Tener menos de 36 años en el momento de firmar la hipoteca (sin límite de edad si hay menores a cargo).
- Residencia legal en España durante los dos años anteriores de forma continuada.
- Comprar primera vivienda habitual que no se destine a actividad económica.
- No figurar en ningún fichero de morosidad.
- La vivienda —nueva o de segunda mano, no sobre plano— debe tener un precio máximo de 325.000 euros, aunque algunas comunidades autónomas pueden ajustar ese tope.
La modulación provincial de los límites de renta es el reconocimiento explícito del Gobierno de que el acceso a la vivienda no se mide en euros idénticos en toda España.
La Ficha del Inversor
La lectura práctica de los nuevos avales del ICO arroja tres ángulos que cualquier comprador —y cualquier departamento de riesgos— debería anotar. La métrica clave sigue siendo el IPREM: con el salto a 7,5 veces en las provincias más tensionadas, una pareja de dos perceptores puede aunar hasta 126.000 euros de renta conjunta si ambos firman en Madrid o Barcelona, una cifra que duplica el umbral general de 37.800 euros por persona y que deja fuera solo a rentas altas.
La tendencia a seis meses apunta a un repunte en las solicitudes de avales en la segunda mitad de 2026, sobre todo en las capitales del grupo de 7,5 veces el IPREM, donde el precio medio de la vivienda sigue apretando. A la par, la ampliación del patrimonio hasta los 150.000 euros podría activar a compradores que tenían algo de capital pero no suficiente para la entrada. Sin embargo, la banca mantiene la última palabra: aunque el aval sea gratuito, la entidad sigue evaluando la solvencia del cliente y, en la práctica, las concesiones efectivas de hipotecas al 100% han sido hasta ahora mucho menores que el número de interesados. El perfil recomendado es claro: jóvenes de ingresos medios, con empleo estable y cierta capacidad de ahorro pero sin el 20% habitual que pide la banca. El producto encaja mejor en parejas con dos sueldos y en monoparentales, donde el multiplicador por hijos puede ser determinante.
El pulso entre operadores se está cocinando ya: las entidades financieras adheridas al programa —que incluyen a los grandes bancos— compiten por captar a estos clientes con ofertas complementarias, pero el margen real para el comprador está en comparar el diferencial y la TAE que acompaña al aval. A largo plazo, el éxito de la línea se medirá por su capacidad para reducir la edad media del primer comprador, que en España ronda los 41 años. Si los nuevos umbrales consiguen que las operaciones se cierren antes de los 35, el ICO habrá cumplido con su mandato. De momento, el reloj corre hasta diciembre de 2027.
