Santander ha lanzado su nuevo fondo inmobiliario especializado en activos comerciales, denominado Real Estate Retail Opportunities (Filpe) —conocido internamente como Santibail—, y lo ha estrenado con la adquisición del centro comercial El Tormes en Salamanca. La operación, valorada en torno a 70 millones de euros, marca el inicio de este vehículo que aspira a alcanzar los 300 millones de inversión en los próximos años.
Primera operación del fondo: El Tormes, en Salamanca
El inmueble pertenecía hasta ahora al fondo estadounidense Lasalle, que lo compró a UBS en 2019 por unos 65 millones de euros y ha llevado a cabo una reforma del activo. La consultora CBRE ha actuado como intermediaria en el traspaso, que aún no está formalmente cerrado, según fuentes del sector inmobiliario. Desde el banco presidido por Ana Botín se ha declinado hacer comentarios sobre la negociación.
El Tormes es el mayor centro comercial de la capital salmantina, con 60.000 metros cuadrados de superficie, 22.542 de superficie bruta alquilable y 70 locales. Entre sus inquilinos figuran marcas como Zara, H&M, Bershka, Mercadona, Sfera, Cortefiel y cadenas de restauración como Ginos, La Tagliatella, McDonald’s, Foster’s Hollywood o Vips. Anualmente recibe 4,5 millones de visitantes.
| Indicador | Detalle |
|---|---|
| Vendedor | Lasalle Investment Management |
| Precio estimado | 70 millones de euros |
| Superficie bruta alquilable | 22.542 m² |
| Locales comerciales | 70 |
| Afluencia anual | 4,5 millones de visitantes |
Santander articula un vehículo de 300 millones con horizonte a ocho años
Real Estate Retail Opportunities (Filpe) está regulado por la CNMV y gestionado por Santander Alternative Investments, la división liderada por Carlos Manzano. El fondo tiene un objetivo de inversión de 300 millones de euros, de los que 150 millones se captarán de inversores externos y el resto procederá de deuda. Su plazo de inversión alcanza los ocho años, según su folleto registrado.
La gestión de los activos correrá a cargo de RetailCo, la sociedad 100 % de Santander creada en 2021 para administrar las antiguas sucursales del banco. Aquella reestructuración comercial dejó más de 1.000 locales vacíos que ahora se integran en una plataforma capaz de gestionar también centros comerciales de terceros. La experiencia acumulada con RetailCo refuerza la capacidad del grupo para exprimir la operativa de El Tormes.
Santander no aterriza en los centros comerciales desde cero: su negocio de banca privada ya ha tejido una cartera con Rivoli y ahora escala la apuesta con un vehículo propio y dedicado.
El sector ‘retail’ recupera atractivo inversor y Santander toma posiciones
La inversión en propiedades comerciales creció un 14% en el primer trimestre de 2026, hasta los 1.044 millones de euros, según la consultora JLL. Operaciones como la compra de Islazul y Berceo por Castellana Properties o la entrada de capital en el Mercado de San Miguel confirman que los centros comerciales vuelven a atraer capital después de años marcados por la amenaza del comercio electrónico.
En este contexto, Santander ha ido tejiendo una red de adquisiciones a través de su división de banca privada (Sprea), en alianza con la gestora Rivoli. En 2024 compró Moraleja Green (Alcobendas) por 65 millones; en febrero de 2025 adquirió el 50 % de Madrid Xanadú por unos 200 millones; ese mismo verano se hizo con Ballonti (Portugalete) por 128 millones y en noviembre sumó AireSur (Sevilla) por 80 millones. El propio banco estudió la macrooperación de venta de la cartera de centros de la familia Balkany, valorada en 1.500 millones, aunque finalmente no presentó oferta.
La creación de Santibail como fondo sectorial refuerza la presencia del grupo en un mercado que vive un repunte de afluencia y ventas. La combinación de la experiencia de RetailCo, el músculo de Santander Alternative Investments y el asesoramiento de su banca privada dibuja una estrategia integral que va más allá de la mera adquisición puntual.
El centro comercial salmantino, que recibe cada año a 4,5 millones de visitantes, se ha convertido en en un activo codiciado precisamente por su resistencia frente al canal online.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: La firma definitiva y el cierre de la operación de El Tormes, prevista para las próximas semanas, que marcará el arranque real del fondo.
- Reacción del valor: La cotización de Santander suele moverse más por el negocio bancario que por las inversiones inmobiliarias; no obstante, la consolidación de Santibail podría añadir un flujo recurrente de comisiones y revalorizaciones a medio plazo.
- Precedente sectorial: La experiencia con Rivoli muestra que Santander sabe escalar en ‘retail’; si el fondo capta los 150 millones previstos y despliega los 300 millones, podría replicar el modelo en otros centros y consolidar una plataforma relevante.
