Las hipotecas fijas se encarecen en tres bancos y la ventana barata se estrecha: quien firma ahora paga hasta 46 euros más al mes por cada 150.000 euros de préstamo a 25 años.
He estado revisando los rankings de este mes y el movimiento es claro: Banco Sabadell, Ibercaja y CaixaBank han subido el TIN de sus fijas entre 0,15 y 0,25 puntos en apenas unas semanas, según los datos de Bayteca recopilados por Finect. Solo Unicaja rema en dirección contraria.
Quién sube el precio y cuánto más pagarás al mes
Vamos a los números. En septiembre, tres entidades rondaban el 2,20% TIN; ahora solo Unicaja se mantiene en ese nivel. Ibercaja y CaixaBank son las que más han movido la ficha, con 0,25 puntos de subida cada una: la primera pasa al 2,45% TIN y la segunda al 2,80%. Banco Sabadell sube hasta el 2,35% y pierde el primer puesto que ocupaba en el ranking. Laboral Kutxa (2,65%) y Bankinter (2,85%) mantienen sus condiciones.
Aquí conviene poner cara a las cifras. En la redacción hemos hecho los números con una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, un importe habitual en el mercado. Al 2,20% de la mejor oferta de septiembre, la cuota sale 650 euros al mes. Al 2,45% de Ibercaja, 669. Al 2,80% de CaixaBank, casi 696. Traducido a euros: 0,25 puntos de TIN son unos 19 euros más al mes y cerca de 5.600 euros extra a lo largo del préstamo.
El origen del movimiento está en Fráncfort. El BCE subió los tipos en septiembre por segunda vez este año, hasta el 2,50%, y las actas publicadas el 8 de octubre dejan claro que el banco central no da por cerrado el ciclo. Lo que vigila ahora es si el encarecimiento de la energía acaba contagiándose al resto de precios y a los salarios.
Subir un cuarto de punto una hipoteca fija no parece gran cosa en el folleto, pero son casi 5.600 euros más de intereses en 25 años.
Mientras, el euríbor ya lo ha anticipado: cerró septiembre en el 3,247%, por encima del 3% por primera vez desde agosto de 2024, según la serie histórica que publica el Banco de España. Y no hay consenso sobre el techo. Josep Soler, fundador y consejero ejecutivo de EFPA España, no cree que el indicador haya tocado máximos y ve margen para que siga alto si persisten las presiones sobre los precios.
Los bancos no reaccionan a lo que hace el BCE hoy, sino a lo que esperan que haga en dos años: por eso las fijas suben antes que el euríbor.
El mapa de las fijas este mes: quién sube y quién aguanta
El tipo medio de las cinco hipotecas fijas más competitivas ha pasado del 2,45% al 2,55% TIN en solo un mes, según los cálculos de Finect con datos de Bayteca. Este es el cuadro completo, con el movimiento de cada entidad:
| Entidad | TIN hipoteca fija | Movimiento del mes |
|---|---|---|
| Unicaja | 2,20% | Baja y lidera el ranking |
| Banco Sabadell | 2,35% | Sube y pierde el primer puesto |
| Ibercaja | 2,45% | Sube 0,25 puntos |
| Laboral Kutxa | 2,65% | Mantiene condiciones |
| CaixaBank | 2,80% | Sube 0,25 puntos |
| Bankinter | 2,85% | Mantiene condiciones |
La letra pequeña que no sale en el folleto
Ojo, porque el TIN no es lo que pagas. La TAE real incluye comisiones y el coste de las vinculaciones, y en una fija suelen pesar más que en una variable. Un TIN llamativo con tres productos obligatorios puede salir más caro que otra oferta 0,20 puntos peor en el cartel. Estas son las ataduras que más encarecen la operación:
- Seguro de hogar y de vida contratados con el banco.
- Aportación periódica a un plan de pensiones o a un fondo del propio grupo.
- Domiciliación de la nómina y de un número mínimo de recibos.
- Tarjetas con un gasto anual mínimo comprometido.
Antes de firmar, pide la FEIN de cada entidad y compara la TAE, no el titular. Y si ya tienes hipoteca, revisa tu diferencial: con el euríbor donde está, una subrogación o una novación puede salir a cuenta.
Fija, mixta o variable: lo que dice el precedente
No existe una receta única y conviene desconfiar de quien venda una. Una hipoteca dura 15 o 20 años y en ese tiempo los tipos pasan por varios ciclos, así que decidir con prisas por el susto del mes suele salir caro. Es la lectura de Soler y es la que comparto.
La fija compra certeza, pero esa certeza se está pagando cada vez más cara. La mixta se ha convertido en la vía intermedia razonable para muchos perfiles: fija los primeros años, normalmente entre cinco y diez, y después salta a variable, de modo que evita comprometerse con los tipos de hoy para las dos próximas décadas.
Hace un año el escenario era el contrario. A finales de 2025, las fijas más competitivas rondaban el 2,20% y parecía que el ciclo bajista no tenía freno. Hoy tres entidades han subido el precio en un solo mes y la mejor oferta se ha quedado sola. El patrón que conviene interiorizar es este: el mercado hipotecario se mueve por expectativas, no por titulares.
Por eso no me convence firmar a cualquier precio. Un diferencial de 0,30 puntos en una fija de 150.000 euros a 25 años son unos 22 euros al mes y casi 6.800 euros al final del préstamo. Si tu perfil aguanta una cuota variable y tienes un colchón que cubra dos años de revisiones, la mixta sale mejor librada. Si vas a firmar fija de todas formas, hazlo comparando la TAE real de al menos tres entidades.
Y una advertencia de calendario. La próxima reunión del BCE es el 29 de octubre y su decisión marcará el tono de las ofertas que lleguen en noviembre. Los mercados descuentan dos o tres subidas más hasta finales de 2027, mientras que la mayoría de los analistas apunta a que los tipos se quedarían en el 2,50%. Nadie tiene la bola de cristal. Lo que sí sabemos es lo que cuesta cada punto de más en tu cuota mensual.
Este análisis es divulgativo y no constituye una recomendación personalizada de contratación. Cada perfil, cada colchón de ahorro y cada proyecto pesan más que cualquier titular.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Pide la FEIN de al menos tres entidades, compara la TAE real y no el TIN, y revisa si tu hipoteca actual admite una subrogación que te salga a cuenta.
- Qué vigilar: La reunión del BCE del 29 de octubre y el euríbor de octubre, que el Banco de España publica con el cierre de mes.
- El error a evitar: Firmar la primera fija que te ofrezcan por miedo a nuevas subidas, sin mirar el coste de las vinculaciones ni la TAE real.
