El precio de la vivienda libre no encuentra techo. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE ha registrado en el primer trimestre de 2026 una subida interanual del 12,9%, la más elevada desde el primer trimestre de 2007, cuando avanzó un 13,1%. Los datos vuelven a poner en el foco la inercia inflacionista del mercado residencial español, con la vivienda de segunda mano disparada un 13,5%, el ritmo más intenso en los 19 años de historia de esta estadística.
La vivienda usada se desboca y la nueva modera su avance
Según el último informe del IPV, el repunte confirma una aceleración de la vivienda usada, que crece un 13,5% interanual, frente al 13,1% del trimestre previo. Se trata de la mayor subida de de toda la serie histórica —que arranca en 2007— y refleja el estrangulamiento de la oferta de obra nueva. Mientras, la vivienda nueva crece un 9,1%, 2,1 puntos menos que en el cuarto trimestre de 2025, su ritmo más moderado desde finales de 2023.
De hecho, el mercado acumula ya 48 trimestres consecutivos de alzas interanuales, una racha que se ha intensificado desde la pandemia y no da síntomas de agotamiento. En tasa trimestral, el precio de la vivienda libre subió un 3,5%, 1,7 puntos más que en el trimestre anterior, el mayor avance desde el segundo trimestre de 2025. Tanto la vivienda nueva como la usada avanzaron un 3,5% respecto al cierre de 2025.
Todas las comunidades y las dos ciudades autónomas presentaron tasas interanuales de dos dígitos. Las mayores subidas se anotaron en Aragón y Murcia (15,6% en ambos casos), seguidas de Castilla y León y Ceuta (14,9%). Cataluña y Navarra, con un 10,5%, y el País Vasco (10,2%), registraron los incrementos más moderados.
Con todas las comunidades creciendo a doble dígito, el precio de la vivienda ya no es un fenómeno local, sino un riesgo macroeconómico que el BCE no puede ignorar.
Presión sobre la banca y el supervisor: ¿medidas en camino?
El dato del IPV ha caído como un jarro de agua fría en un contexto donde el Banco de España lleva meses advirtiendo sobre los riesgos de sobrecalentamiento en el mercado hipotecario. Con los tipos de interés del BCE aún en el 2,75% y la perspectiva de nuevos recortes, el crédito para compra de vivienda sigue fluyendo, lo que alimenta la demanda y empuja los precios al alza.
La banca, por su parte, continúa incrementando su cartera hipotecaria, aunque con criterios más estrictos que en la década pasada. Sin embargo, un repunte sostenido de la vivienda podría forzar a la autoridad macroprudencial a activar colchones de capital anticíclicos o endurecer los límites de concesión. En mi lectura, el Banco de España no esperará a que el IPC de servicios repunte aún más: el mercado de la vivienda se ha convertido en un canal de transmisión de la inflación demasiado evidente.
Análisis Merca2: ¿se repite la historia de 2007 o es un ciclo distinto?
Los paralelismos con el primer trimestre de 2007 son tentadores: entonces el IPV marcó un 13,1% interanual, apenas dos décimas por encima del dato actual. No obstante, mi análisis apunta a que las causas subyacentes son muy diferentes. Aquel ciclo estuvo inflado por crédito indiscriminado y promoción especulativa; hoy, la subida de precios responde más a un desequilibrio entre oferta y demanda: la construcción de vivienda nueva apenas cubre el 40% de la necesidad anual estimada.
La ratio precio-renta, aunque ha escalado, se sitúa en 9,3 veces, frente a las 10,8 de 2007, y el endeudamiento de los hogares ha caído del 85% al 57% del PIB. Esto no significa que no haya riesgos: un endurecimiento brusco de las condiciones financieras —por un repunte de la prima de riesgo o un cambio de sesgo del BCE— podría pinchar la demanda y provocar correcciones localizadas, especialmente en las zonas donde los precios han corrido más, como Baleares o la costa mediterránea.
Por otro lado, la excesiva dependencia de la vivienda usada es una señal de alerta. Si la oferta de nueva construcción no remonta, los precios seguirán tensionados y la accesibilidad para familias jóvenes y rentas medias se deteriorará aún más. El verdadero punto de inflexión no vendrá del INE, sino de la próxima reunión del BCE en julio: un recorte adicional de tipos podría avivar el fuego, mientras que un discurso más restrictivo actuaría como freno.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre del IBEX 35: El selectivo español cotiza alrededor de los 12.850 puntos, con un avance mínimo del 0,1%. Los bancos (Santander, BBVA) no reaccionan al dato y las promotoras como AEDAS Homes o Neinor Homes se mantienen planas. El mercado ya descuenta un IPV elevado desde hace semanas.
Clave técnica: El índice de precios de vivienda alcanza niveles similares a los de 2007 en términos nominales, pero la relación precio-renta se sitúa en 9,3 veces, frente al pico de 10,8 veces de entonces. Este diferencial sugiere que, aunque la vivienda está cara, no hay una burbuja crediticia comparable en este momento.
Apunte macro: La prima de riesgo española se mantiene en 68 puntos básicos, sin presiones adicionales a pesar de la fortaleza del mercado inmobiliario. La rentabilidad del bono español a 10 años ronda el 3,4%, estable, pero el BCE podría endurecer sus mensajes si el IPC subyacente no cede.
