Los datos del primer trimestre de 2026 dibujan una paradoja que desconcierta a analistas y compradores. Las compraventas de vivienda en España han descendido con fuerza, pero los precios no solo se mantienen, sino que suben a un ritmo que roza el 5% interanual. El mercado inmobiliario está al límite, como titula Xataka y confirman informes de El País, La Razón, elDiario.es y El Economista.
La caída en el número de transacciones es innegable. Según los datos del INE y de los registradores, las compraventas acumulan varios meses a la baja, con descensos que en algunas ciudades superan el 10%. El Economista habla de un «cambio de ritmo» en la vivienda, una moderación que no se veía desde los meses más duros de la pandemia. Sin embargo, los precios no acompañan esa tendencia.
La paradoja se explica en gran medida por la escasez de oferta. La construcción de vivienda nueva apenas cubre el 40% de la demanda estimada, y el stock de segunda mano en zonas tensionadas es mínimo. Los propietarios, en este contexto, no tienen prisa por vender. Prefieren esperar a que aparezca un comprador que pague el precio deseado antes que bajar las expectativas. «Las casas ya no se venden», afirmaba un experto citado por La Razón, pero en realidad se venden las que están en precio, que son pocas.
De hecho, la demanda sigue siendo sólida en determinados segmentos. Compradores extranjeros e inversores institucionales mantienen el pulso del mercado, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. Para ellos, el ladrillo español sigue siendo un refugio de valor, sobre todo en un entorno de incertidumbre en otros activos. Eso sostiene los precios medios, aunque el comprador nacional de primera vivienda se esté retirando por la combinación de tipos de interés elevados y precios récord.
Los datos del Banco de España apuntan a que el esfuerzo financiero para comprar una vivienda ha superado el 35% de la renta media en las grandes capitales. Con el euríbor por encima del 3,5%, muchas familias sencillamente no pueden acceder al mercado. Y, sin embargo, los precios no bajan. Es la paradoja en estado puro.
El mercado inmobiliario español se ha partido en dos: una demanda solvente que sigue comprando al alza y una mayoría de ciudadanos que se queda fuera.
Algo similar ocurre con el alquiler, cuyos precios tampoco ceden, alimentando la frustración de los jóvenes que aspiran a emanciparse. La oferta de alquiler asequible es prácticamente inexistente, y la nueva Ley de Vivienda no ha logrado cambiar la dinámica. El resultado es un mercado cada vez más polarizado.
Mientras las capitales tiran de los precios, en zonas rurales las ventas sí caen más pronunciadamente porque la demanda es menor. Pero la estadística nacional la marcan las grandes urbes, donde la vivienda se ha convertido en un activo refugio para los grandes patrimonios.
Los tipos altos expulsan a los compradores endeudados, pero no erosionan la demanda de quienes pagan al contado, un colectivo creciente en el mercado español. Este desacople explica buena parte de la paradoja: los precios no reaccionan a la caída de las hipotecas porque cada vez más operaciones se cierran sin financiación bancaria.
Un mercado al límite que exige medidas estructurales
Los análisis de elDiario.es y El País coinciden en que el enfriamiento actual no es una burbuja a punto de estallar, sino un síntoma de un problema más profundo: la falta crónica de vivienda asequible. Mientras no se incremente la construcción de vivienda protegida y se movilice el parque público, la presión sobre los precios seguirá siendo alta, aunque las compraventas sigan cayendo.
El Gobierno ha anunciado nuevos planes de inversión en vivienda pública, pero los resultados tardarán años en materializarse. Mientras tanto, los promotores privados se centran en vivienda de lujo, que es la que mayor margen deja. La paradoja actual no se resolverá con una simple bajada de tipos. Requiere un cambio en la política de suelo y una colaboración real entre administraciones.
Es lo que hay.
