Llegó la recuperación, al menos parcial, tras el parón de 2020 a causa de la pandemia, pero han surgido consecuencias de que gran parte de esa recuperación haya sido a base de estímulos artificiales y descontrol de gasto, lo que deriva en una deuda cada vez más inasumible. Y una de ellas es la inflación y la subida de tipos para controlarla. Hacía mucho que los tipos de interés no eran noticia, ya que estaba bajo mínimos, llegando casi al punto de que te cobraban por guardar dinero. Ahora ya no es así, con tipos en máximos históricos, como la inflación. La peor noticia para los que tienen hipoteca, pero no todos, sino los que tienen la variable. Todo tiene arreglo…
LOS PEOR PARADOS
Los que tienen hipoteca variable vivían felices con tipos tan bajos. Parecía que la cosa iba a durar ya para siempre y se lanzaron, con tipos en mínimos, casi a cero, en firmar el variable en vez del fijo. Pero no se dieron cuenta que incluso en casos menos sangrantes como los que se avecinan, a largo plazo nunca sale a cuenta.
Pero los que no firmaron hipoteca a tipo fijo están aún a tiempo, casi obligados con la subida de tipos y lo que viene en el horizonte según todos los expertos, al menos para 2023 y parte de 2023. Y no, no te hacerse ilusiones porque las declaraciones de la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, apuntan a que es inevitable y será este mismo año. Y según todos los indicios, el Euríbor seguirá subiendo.
SE PUEDE CAMBIAR DE HIPOTECA PERO OJO
Así se expresó Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros en ‘El programa de Ana Rosa’. Dejó claro que uno se puede cambiar de hipoteca pero que antes hay que ver bien los costes de dicho cambio. Lo mejor es optar por la subrogación, es decir, que otro banco nos haga una oferta mejor de la que tenemos, ya que no nos va a suponer casi ningún coste.
Sin embargo, si no lo conseguimos tenemos que cancelar nuestra hipoteca e ir a otro banco a contratarla, en este caso a tipo fijo, y eso conlleva los gastos típicos que ya sabrás cuando contrataste la anterior a tipo variable. Hay que hacer números y ver si compensa. Eso sí, hay una ventaja y un inconveniente: las ofertas que hacen las entidades a las hipotecas de tipo fijo son muy buenas pero cancelar una hipoteca variable es más caro. Veamos con más detenimiento las opciones y comparemos.
OTRA OPCIÓN PARA PASAR DE HIPOTECA VARIABLE A FIJA: LA NOVACIÓN
Una novación es el acuerdo que se trata con el banco para realizar cualquier cambio con respecto al contrato del préstamo hipotecario. En todo momento debemos tener claro que la entidad puede negarse a nuestras peticiones. Esto tiene unos costes, variables según la hipoteca: puede existir una comisión por novación, la cual tendría un máximo de 0,15% del capital por amortizar durante los tres primeros años; además, se debe formalizar una escritura, por lo que habría que pagar los costes asociados. Estos serían la notaría (entre 0,2 y 0,5% del capital pendiente), la gestoría y el registro de la propiedad (menos de 100 euros). Es importante tener en cuenta que la novación, al realizarse con el mismo banco, no precisa de una tasación, si bien esto cambia si se solicita una ampliación del capital.
SI EL BANCO SE NIEGA O NO INTERESA, LA SUBROGACIÓN
Si esto ocurre, se puede recurrir a la figura comentada antes, una subrogación con otra entidad. Esto es cambiar la hipoteca de banco para conseguir condiciones más beneficiosas. Veamos los costes concretos: Comisión máxima del 0,15% los tres primeros años (nada en los posteriores), gastos de notaría, gestoría y registro, y abono de la tasación de la vivienda. Es necesario al habernos cambiado de entidad.
CASO DE CANCELAR LA HIPOTECA Y ABRIR OTRA
Quizá sea la única opción que tengamos de pasar de hipoteca de tipo variable a fijo y capear el temporal. Pero ten en cuenta que podría resultar la más cara. Al cancelar la hipoteca, como avisamos, deberíamos responder a todos los costes asociados y que ya habríamos tenido en cuenta en el momento de firmar el préstamo. Esta comisión por cancelación podría encontrarse entre el 0,25 y 0,50% del préstamo, una cifra bastante elevada, así como la parte asociada a los gastos de constitución.
Además, en el momento de pedir una nueva hipoteca a tipo fijo, es probable que el banco vuelva a cobrar una comisión de apertura. Por ello lo mejor es intentar llegar a un acuerdo con nuestro banco y que nos ayude a mejorar las condiciones del préstamo.
POR QUÉ PASAR DE TIPO VARIABLE A FIJO
Aparte de la coyuntura actual, tras hacer números en muchos casos te compensará en cualquier situación de altos o bajos tipos de interés. Eso sin contar con la clave de todo: la tranquilidad de saber lo que pagarás para siempre, sin tener que estar pendientes de tipos, situación económica, ‘euríbors’ ni sorpresas monetarias. Sabiendo esto, si estás pensando en hacer un cambio en las condiciones de tu préstamo, es momento de valorar cuál se adapta de mejor forma a tu situación personal y financiera para tomar la decisión acertada. Para ello, te damos los pasos a seguir.
QUÉ HACER PARA PASAR DE HIPOTECA VARIABLE A FIJA
Tras saber ya qué opciones tienes y haber hecho números, toca ponerse manos a la obra. Para ello, lo primero es analizar el mercado de hipotecas fijas, qué ofertas hay y la que más te interesa. Igual al final puedes negociar con tu banco y no tener que irte. Si te iguala o mejora oferta, perfecto, porque incluso sin mejorar te ahorras todos los costes de un cambio. Si al final tienes que irte para ahorrar, es hora de comenzar con los trámites. Veamos lo que necesitas.
DOCUMENTACIÓN REQUERIDA
Si es el caso de una novación de variable a fija, el papeleo será más escaso, ya que tu banco cuenta con todos tus datos y conoce a la perfección tus finanzas personales. Pero si es subrogación, la cosa se complica, aunque ya te lo sabes, no habrá nada diferente a cuando firmaste tu hipoteca digamos primigenia. Tendrías que facilitar los mismos documentos que al pedir una hipoteca por primera vez (justificante de tu nómina, contrato y vida laboral, justificante de otros préstamos pendientes, últimas declaraciones de la Renta, etc.).
UN EJEMPLO PRÁCTICO PARA VER EL COSTE
Lo mejor es verlo con un caso concreto, el más caro de la subrogación. Sería una cantidad equivalente a sumar el 0,15% del dinero que te quede por devolver a tu entidad, más el coste de la tasación. Hablamos de entre 200 y 400 euros.
Veamos el ejemplo: Un préstamo contratado hace dos años y que vas a cambiar de banco (es decir, a hacer una subrogación) para pasar de esa hipoteca variable a una fija. Si todavía debes al banco 100.000 euros y tu entidad cobra la comisión máxima que le permite la ley, por este trámite te cobraría 150 euros; si a eso le sumas los gastos de tasación (unos 300 euros), el total que deberías abonar sería de 450 euros.
¿ES POSIBLE QUE TE SALGA GRATIS?
Si, y es en el caso de la novación de nuevo. Si te cambias de hipoteca variable a fija a partir del cuarto año de vida de tu préstamo, no tendrás que pagar nada, siempre que te quedes en tu banco, claro. Pero con la subrogación hay un caso donde te puede salir gratis:
Si lo haces a partir del cuarto año de vida de tu préstamo (por ley ya no pueden cobrarte nada) y, además, te vas a un banco que se haga cargo de los gastos de tasación como detalle con sus clientes.
Y si lo haces durante los tres primeros años, pero tu banco no tiene comisión por subrogación, yéndote a una entidad que asuma los gastos de tasación para favorecer a sus clientes recién llegados.
