El mercado inmobiliario español está viviendo una situación cada vez más desigual. Mientras la financiación para comprar una vivienda mantiene un ritmo elevado, acceder a una hipoteca para adquirir una segunda residencia se ha convertido en una operación mucho más complicada. Los datos más recientes apuntan a un cambio de comportamiento de la banca que afecta directamente a quienes buscan comprar un apartamento en la costa, una casa en el pueblo o un inmueble destinado a vacaciones e inversión.
En julio, las hipotecas destinadas a la compra de una segunda residencia apenas representaron el 2,2% de las operaciones intermediadas por idealista/hipotecas, el porcentaje más bajo de los últimos tres años. El dato contrasta con el interés que siguen mostrando los compradores: las solicitudes para financiar este tipo de inmuebles superaron el 8% del total.
La diferencia entre solicitudes y operaciones firmadas revela que existe demanda, pero una parte importante de quienes quieren comprar no consigue superar los criterios de financiación de las entidades.
Los bancos exigen más dinero para una segunda vivienda
La primera diferencia respecto a una vivienda habitual aparece en el porcentaje que los bancos están dispuestos a financiar. Mientras que para una vivienda habitual es habitual encontrar financiación de hasta el 80% del valor de tasación o compraventa, en una segunda residencia las condiciones suelen ser más restrictivas. Las entidades pueden limitar la financiación aproximadamente al 60%-70%, dependiendo del perfil del cliente y del inmueble.
«No basta con tener ingresos suficientes para pagar una cuota mensual. Para acceder a una segunda residencia, el comprador necesita contar con un colchón de ahorro considerablemente mayor»
Esto significa que un comprador que quiera adquirir una segunda vivienda de 250.000 euros puede necesitar disponer de unos 75.000 euros únicamente para cubrir el 30% que no financia el banco. A esta cantidad habría que añadir los impuestos y los gastos asociados a la compraventa.
En la práctica, el comprador puede necesitar tener ahorrado alrededor de 100.000 euros para afrontar la operación con cierta solvencia. Y ahí aparece una de las principales barreras del mercado: no basta con tener ingresos suficientes para pagar una cuota mensual. Para acceder a una segunda residencia, el comprador necesita contar con un colchón de ahorro considerablemente mayor.
La banca considera más arriesgada esta operación
La explicación está relacionada con el riesgo que asumen las entidades. La vivienda habitual tiene una consideración diferente porque constituye la residencia principal del cliente. En una segunda vivienda, en cambio, el banco entiende que, en caso de dificultades económicas, el propietario podría priorizar el pago de su vivienda habitual frente a la segunda residencia.
Por eso, las entidades suelen exigir mayor solvencia, más ahorro y una menor financiación. También es habitual que los plazos sean más cortos. Frente a los periodos de hasta 30 años que pueden encontrarse en determinadas hipotecas para vivienda habitual, las operaciones destinadas a segundas residencias pueden limitarse a 20 o 25 años. Además, algunos productos aplican tipos de interés superiores.
El resultado es una combinación que encarece notablemente la operación: más dinero de entrada, menos años para devolver el préstamo y, en algunos casos, un tipo de interés más elevado.
El interés por comprar una segunda casa sigue ahí
Lo llamativo es que el endurecimiento de la financiación no significa que haya desaparecido el interés por este tipo de vivienda. Las solicitudes de hipotecas para segunda residencia representan más del 8% de las peticiones analizadas por idealista/hipotecas, aunque finalmente solo el 2,2% de las operaciones intermediadas corresponden a este segmento.
La brecha permite identificar un problema concreto: hay compradores interesados, pero conseguir que la operación llegue a la firma resulta cada vez más difícil. En un mercado donde los precios residenciales continúan elevados, el esfuerzo económico aumenta todavía más.
El comprador de una segunda vivienda no solo debe afrontar el precio del inmueble. También tiene que asumir gastos de compraventa, posibles reformas, mantenimiento, comunidad, seguros, impuestos y, en determinados casos, los costes derivados de mantener dos propiedades.
El perfil del comprador también cambia
Este escenario está provocando que el mercado de segunda residencia sea cada vez más selectivo. Los compradores con mayor capacidad de ahorro parten con una ventaja evidente. Quienes disponen de liquidez suficiente pueden reducir el importe solicitado al banco y presentar una operación con menor riesgo.
Por el contrario, para una familia que todavía está pagando su vivienda habitual, conseguir financiación adicional puede resultar mucho más complicado. Esto favorece especialmente a inversores, familias con patrimonio y compradores que cuentan con una elevada capacidad de ahorro.
La segunda residencia se aleja así del modelo que durante décadas permitió a muchas familias españolas adquirir un apartamento en la costa o una casa en una zona turística mediante una hipoteca relativamente accesible.
Y todo ocurre mientras las hipotecas generales avanzan
La situación resulta todavía más llamativa si se compara con el comportamiento general del mercado hipotecario. En junio se registraron 45.907 hipotecas sobre viviendas en España, un 10,8% más que un año antes. En el primer semestre se alcanzaron 259.684 operaciones, la cifra semestral más elevada desde 2010. El importe medio también aumentó, hasta situarse en torno a los 178.365 euros.
Es decir, la banca no ha cerrado el grifo hipotecario en general. El crédito para comprar vivienda sigue creciendo. El problema está más concentrado en determinados perfiles y operaciones, entre ellas las destinadas a adquirir una segunda residencia. Esta diferencia resulta fundamental para entender lo que está ocurriendo: no estamos ante una retirada generalizada de los bancos del mercado inmobiliario, sino ante una selección mucho mayor de a quién y para qué prestan dinero.
Comprar para invertir tampoco es tan sencillo
La segunda residencia tiene además una dimensión inversora. Muchos compradores no adquieren estos inmuebles únicamente para utilizarlos durante las vacaciones. También buscan obtener ingresos mediante alquiler de temporada o turístico, especialmente en zonas costeras y destinos con una fuerte demanda.
«En junio se registraron 45.907 hipotecas sobre viviendas en España, un 10,8% más que un año antes»
Sin embargo, una operación financiada con una menor proporción de deuda exige calcular con mucho cuidado la rentabilidad. Si el comprador aporta un 30% o más del precio del inmueble y además tiene que afrontar los gastos de adquisición, la rentabilidad sobre el capital realmente invertido puede cambiar sustancialmente.
Por eso, antes de comprar una segunda vivienda como inversión resulta necesario analizar no solo el precio de adquisición, sino también la ocupación prevista, los gastos de mantenimiento, los impuestos y las condiciones concretas de la financiación.
La segunda vivienda vuelve a ser un producto para perfiles solventes
El mercado inmobiliario deja así una conclusión clara. La segunda residencia continúa despertando interés, pero cada vez exige más músculo financiero.
La banca está dispuesta a financiar estas operaciones, pero con unas condiciones más exigentes que las aplicadas a la vivienda habitual. El comprador necesita aportar más ahorro, demostrar una mayor capacidad económica y asumir, en determinados casos, préstamos más cortos y caros.
El resultado es que la segunda vivienda corre el riesgo de convertirse progresivamente en un producto reservado a los hogares con mayor patrimonio.
Y la paradoja del mercado inmobiliario español vuelve a aparecer: existe demanda, existe interés por comprar y existen compradores dispuestos a entrar en el mercado, pero el acceso a la financiación se convierte en el filtro que decide quién puede finalmente cerrar la operación.
Para el sector inmobiliario, el cambio es relevante. Para los inversores, todavía más: en 2026 ya no basta con encontrar una segunda vivienda atractiva; hay que llegar a la compra con suficiente liquidez para convencer al banco y asumir una parte mucho mayor de la operación con recursos propios.
