El mercado del alquiler está abriendo una nueva vía para los propietarios que buscan elevar la rentabilidad de sus viviendas. Alquilar un inmueble por habitaciones permite obtener, de media, un 7,6% de rendimiento anual en España, frente al 5,9% que ofrece el alquiler tradicional de una vivienda completa, según el estudio de rentabilidad de la vivienda elaborado por Fotocasa con datos de marzo de 2026.
La diferencia alcanza así 1,7 puntos porcentuales, una brecha que puede estar detrás del creciente interés de los propietarios por transformar sus pisos en viviendas compartidas.
La rentabilidad se convierte en el principal atractivo
La diferencia entre ambos modelos no es menor. El análisis compara una vivienda de 80 metros cuadrados alquilada de forma convencional con esa misma vivienda distribuida como un inmueble compartido de tres habitaciones. Mientras el alquiler tradicional proporciona una rentabilidad media del 5,9%, la vivienda compartida alcanza el 7,6%. Para el propietario, esto significa que una misma vivienda puede generar un rendimiento superior cuando se comercializa por estancias independientes.
La explicación está relacionada con la capacidad de obtener ingresos de varios contratos simultáneos. En lugar de depender de una única mensualidad por el conjunto del inmueble, el propietario puede sumar las cantidades correspondientes a cada habitación. Esta estrategia, sin embargo, también implica una mayor gestión del inmueble, rotación de inquilinos y posibles costes adicionales.
Según Fotocasa, el alquiler por habitaciones ha ido ganando peso precisamente porque los propietarios buscan alternativas que permitan mejorar el rendimiento de sus activos inmobiliarios. La compañía señala que, aunque esta rentabilidad se ha moderado respecto a años anteriores, continúa existiendo una diferencia suficientemente amplia frente al alquiler tradicional como para incentivar el cambio de modelo.
Un mercado que aumenta su oferta
El movimiento de los propietarios coincide con un incremento de la oferta. Los últimos datos disponibles de Idealista muestran que los anuncios de habitaciones en alquiler aumentaron un 12% interanual entre abril y junio de 2026. El precio medio se situó en 425 euros mensuales, con una subida mucho más moderada, del 1%, respecto al mismo periodo del año anterior.
Este comportamiento resulta especialmente relevante desde el punto de vista inmobiliario: hay más oferta sin que el precio esté creciendo al mismo ritmo. Esto podría indicar cierta moderación en uno de los segmentos que más se ha expandido durante los últimos años.
La vivienda compartida se ha convertido, además, en una alternativa especialmente relevante para estudiantes, jóvenes trabajadores y personas que no pueden asumir el coste de un piso completo. De cara al propietario, ese perfil de demanda supone una fuente potencialmente estable de ocupación, aunque con una gestión más intensa que el alquiler convencional.
Madrid ofrece una rentabilidad más ajustada
El atractivo del alquiler por habitaciones no es igual en todo el territorio. Fotocasa sitúa la rentabilidad media de este modelo en el 5% en la Comunidad de Madrid, frente al 4,8% del alquiler tradicional. La diferencia es, por tanto, mucho más reducida que la media nacional.
A nivel municipal también existen importantes diferencias. En San Sebastián de los Reyes, por ejemplo, la rentabilidad de una vivienda alquilada por habitaciones alcanza el 6,2%, exactamente el mismo porcentaje que el alquiler tradicional según los datos de marzo. En Alcobendas, el rendimiento del alquiler por habitaciones se situaba en el 5,3%, frente al 4,9% del alquiler convencional.
Madrid capital presenta todavía menos distancia: 4,2% mediante habitaciones frente al 4,1% de un alquiler completo. Esto demuestra que convertir una vivienda en compartida no garantiza automáticamente una mayor rentabilidad y que la estrategia depende en gran medida del precio de compra y de alquiler de cada mercado.
Castilla-La Mancha lidera la rentabilidad
Las mayores oportunidades aparecen lejos de los mercados inmobiliarios más caros. Castilla-La Mancha encabeza la clasificación nacional, con una rentabilidad del 10% para una vivienda compartida de tres habitaciones, frente al 7,6% de un inmueble convencional.
Baleares, Madrid y Andalucía presentan una rentabilidad del alquiler por habitaciones inferior a la media
También destacan Navarra, con un 9,4%, Aragón, con un 9,1%, Extremadura, con un 8,8%, y Cataluña, con un 8,6%. En Navarra se encuentra además la mayor diferencia entre ambos modelos: 3,1 puntos porcentuales.
En el extremo contrario aparecen Baleares, Madrid y Andalucía, donde la rentabilidad del alquiler por habitaciones es inferior a la media nacional.
¿El nuevo negocio de los propietarios?
El aumento de la oferta y la diferencia de rentabilidad están dibujando un cambio de estrategia dentro del mercado inmobiliario. El propietario ya no solo analiza cuánto puede cobrar por un piso, sino cuánto puede obtener por cada habitación que contiene.
Esta transformación tiene una lectura económica clara. En un escenario en el que comprar una vivienda requiere una inversión cada vez mayor, cualquier incremento del rendimiento anual puede resultar determinante para un inversor. Fotocasa destaca que la rentabilidad residencial continúa siendo atractiva, aunque se ha visto condicionada por el fuerte aumento del precio de compra de las viviendas.
El alquiler por habitaciones aparece así como una fórmula para exprimir financieramente un activo inmobiliario, aunque no está exenta de riesgos. Mayor rotación, más contratos, mantenimiento de zonas comunes y una gestión más compleja son algunos de los factores que el propietario debe valorar antes de tomar la decisión.
El resultado es un mercado en transformación: mientras comprar una vivienda resulta cada vez más caro, dividir sus ingresos entre varios inquilinos se convierte para algunos propietarios en una forma de intentar mantener o elevar la rentabilidad de la inversión. La evolución de la oferta durante los próximos meses permitirá comprobar si esta estrategia termina consolidándose como una alternativa estructural al alquiler tradicional.
