El impacto de la inflacción y las subidas de los tipos de interés por los bancos centrales ha tensado, si cabe más, el mercado de la vivienda. Con el euribor en máximos históricos, rozando el 4%, existe entre los expertos un desacuerdo sobre si está siendo lo suficientemente evidente o si todavía los efectos son parciales.
En valores interanuales, la compraventa de viviendas cayó en marzo un 11%, según el Consejo General del Notariado. Sin embargo, en términos intermensuales, la cifra neta aumentó casi en 20.000 operaciones de febrero a marzo. A estas cifras se une que el capital concedido en créditos hipotecarios se incrementó un 16,1% en 2022 y, conforme al INE, se firmaron más hipotecas el año pasado que en 2021.
Compras inmobiliarias que se fueron adelantando ante las inminentes subidas de los tipos de interés y del euribor. Y al mismo tiempo, del alto precio que los inmuebles han venido experimentando pero, ¿cómo están afectado estos cambios al mercado de la vivienda?
Los inversores, siempre a la cabeza a la hora de tomar la temperatura del mercado, explican como estos activos inmobiliarios suelen transaccionarse con una prima respecto al bono soberano del país en el que se encuentran. «Si el euribor sube, el precio de estos activos debería bajar, para que el activo dé una rentabilidad mayor que la que daría el bono y que sea una inversión atractiva para el nuevo comprador», explica Edmund Eggins, director del área de Real Estate en España de la firma de capital inversión Ardian.
En Europa, el entorno presiona a la baja los precios de la vivienda. Según Mathias Pleissner, subdirector de Cédulas Hipotecarias de la agencia de calificación crediticia Scope Ratings, los tipos y la inflación, sumados a la incertidumbre, «están haciendo inalcanzable la compra de vivienda para la mayoría de los hogares europeos». Y, por lo tanto no prevé una rápida recuperación del mercado inmobiliario a nivel europeo.
Pese al euribor, el mercado continúa estable
La firma de hipotecas cayó un 4,6% en España el pasado mes de febrero respecto al año anterior. Caída que no se observa en las ventas de viviendas, «ha descendido la oferta de alquiler y está cambiando a compraventa y esto se nota en el mercado», explica Christian Aguilar, director de Desarrollo de Franquicias de RN Tu Solución Hipotecaria.
En la construcción no les influye el Euribor, el problema se centra en la inflación de los materiales más que en el encarecimiento de la financiación de edificaciones. El presidente de la patronal CNC, Pedro Fernández Alén, asegura que no tendrían «ningún problema con los cambios o fluctuaciones financieras en la ejecución de las obras si estas no estuvieran expuestas a incrementos inasumibles de precios desde 2021 o si contáramos con un sistema de reequilibrio económico de los contratos públicos eficiente y estable en el tiempo».
En opinión de ambos expertos, no hay ningún problema preocupante «lo que vemos en el mercado es que la inflación sigue siendo elevada y esperamos que haya una o dos subidas de tipos adicionales», añade el directo de Ardian. Una realidad que provoca que los inversores estén a la espera de ver dónde se estabilizan los tipos.
Un incremento de los costes adicionales de producción, de los materiales y de la financiación de la construcción que promotoras, como Aedas Homes, están trasladando al precio final de las viviendas, «con subidas que nuestros clientes, de perfil medio y alto, son capaces de afrontar». Los precios se encarecen y las obras se alargan, pero esto no ha repercutido en la demanda.
El euribor evoluciona hacía la estabilización
Se espera que para finales de 2023 y a lo largo de 2024 se produzca una estabilización de los tipos de interés- Si la inflación se modera, como calcula en Ardian, habrá más actividad y «buenas oportunidades en oficinas, logístico y residencial». En cambio, sin una revisión de los precios de los contratos públicos, la patronal CNC ve complicado cumplir el objetivo del Gobierno de construir 183.000 viviendas, «las subidas en los materiales provocan vacío o ralentización en las licitaciones públicas y, también, en la edificación de vivienda», añaden.
El encarecimiento que ha sufrido el euribor durante los últimos meses va a provocar que aquellos que tengan un préstamo sobre su vivienda tengan que revisarla en los próximas fechas y sufran una subida vertiginosa de la cuota mensual que tendrán que pagar a su banco.
Aunque la tasa mensual cerrará por encima de ese porcentaje, eso no va a ser óbice para que los hipotecados se libren de tener que desembolsar más dinero por su préstamo de la casa. Hace sólo un año este el euribor cerraba el mes de mayo en el 0,28%, casi 3,70 puntos menos a lo que se encuentra en este momento.
