El Consejo de Ministros ha aprobado dos reales decretos que prohíben a los fondos buitre comprar vivienda hasta 2028 y amplían la protección ante desahucios hasta 2030, un movimiento que estrecha el margen de los fondos y las SOCIMI.
La reunión llegó tras una negociación de última hora entre PSOE y Sumar. Arrancó pasadas las 10.30 de la mañana, con una hora de retraso, pero todos los ministros entraron finalmente en la sala. Fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que dirige Isabel Rodríguez, confirmaron el acuerdo.
Qué prohíben los dos reales decretos de Vivienda
Sobre la mesa quedaron las exigencias de Sumar en torno al alquiler de habitaciones y a la prórroga automática de contratos, dos reclamaciones del Sindicato de Inquilinos, que mantiene una acampada de protesta en la Puerta del Sol de Madrid.
Los dos textos aprobados este martes incluyen cuatro medidas centrales para el mercado residencial.
- Prohibición de compra por fondos buitre de vivienda hasta 2028.
- Protección frente a desahucios ampliada hasta 2030.
- Regulación del alquiler de temporada y de habitaciones.
- Prórroga de dos años de los contratos en vigor que finalizan antes del 31 de diciembre de 2028.
La renovación automática de los alquileres queda reservada para un segundo real decreto. El Ejecutivo ha solicitado al Congreso la celebración de un pleno extraordinario este viernes, 2 de octubre, para la convalidación inmediata de ambos textos.
El veto tiene fecha de caducidad y una condición: sin la convalidación del Congreso este viernes, los dos reales decretos decaen, como ya ocurrió con el texto anterior.
El golpe al perímetro de las SOCIMI y los grandes tenedores
El veto a la compra de vivienda por fondos buitre toca de lleno al inversor institucional que ha sostenido el mercado del alquiler en España durante la última década. La medida acota el perímetro de los vehículos especializados en activos residenciales en rentabilidad, que hasta ahora podían adquirir carteras completas de vivienda para ponerlas en arrendamiento.
Los grandes fondos internacionales —Blackstone, Cerberus o Lone Star— y las carteras que heredaron de la banca tras la crisis financiera están en el punto de mira. Las SOCIMI cotizadas de mayor tamaño, con Merlin Properties y Colonial a la cabeza, mantienen una exposición limitada al alquiler residencial, ya que concentran sus carteras en oficinas, logística, y centros comerciales.
El alquiler residencial en manos de grandes tenedores se construyó sobre las carteras de vivienda que la banca traspasó para sanear balance tras la crisis financiera. El veto deja ese flujo de compra en suspenso durante los próximos dos años y empuja a los inversores hacia la obra nueva, un segmento con plazos más largos y rentabilidades más ajustadas.
La regulación del alquiler de temporada y de habitaciones cierra otra vía de escape. Parte del mercado había trasladado contratos de larga duración a fórmulas de temporada o por habitaciones para esquivar los límites de actualización de rentas. El decreto los somete al mismo marco.
| Medida | Alcance | Vigencia |
|---|---|---|
| Compra de vivienda por fondos buitre | Prohibida | Hasta 2028 |
| Protección frente a desahucios | Ampliada | Hasta 2030 |
| Alquiler de temporada y habitaciones | Regulado | En vigor con el decreto |
| Contratos en vigor que vencen antes del 31/12/2028 | Prórroga de dos años | Hasta 2028 |
Qué se juega el Gobierno en el Congreso
El precedente pesa. Hace un semestre, el Ejecutivo aprobó un real decreto sobre la misma materia que decayó un mes después al no lograr los apoyos necesarios para su convalidación. Entonces, Sumar consideró que las medidas eran poco ambiciosas y forzó su ampliación; ahora el socio minoritario ha arrancado la regulación del alquiler de habitaciones y la prórroga automática de los contratos.
Los socialistas buscan esta vez un acuerdo de mínimos que sume apoyos entre todos sus socios de investidura, incluidos los más escorados a la derecha como PNV y Junts. La convalidación del viernes se convierte así en el verdadero test de la medida.
Para el inversor institucional, el mensaje es de incertidumbre regulatoria más que de impacto contable inmediato. La prohibición se limita a la compra de vivienda por fondos hasta 2028 y no afecta al stock ya en cartera ni a la actividad de las SOCIMI de oficinas.
Pero introduce un riesgo de marco que el sector venía advirtiendo desde la ley de vivienda de 2023. El negocio del alquiler residencial en manos de grandes tenedores queda en compás de espera hasta que el Congreso fije el texto definitivo.
Ninguna de las grandes SOCIMI cotizadas depende del alquiler residencial para sostener su resultado, y las carteras adquiridas antes de la entrada en vigor quedan fuera del veto. El riesgo es de flujo: si el inversor institucional deja de comprar vivienda usada, el mercado pierde liquidez en un momento de oferta tensionada.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: El pleno extraordinario del Congreso del viernes 2 de octubre, donde se convalidan o decaen los dos reales decretos.
- Reacción del valor: Las inmobiliarias cotizadas encajan el anuncio con cautela y el mercado vigila si el trámite parlamentario suaviza el veto.
- Precedente sectorial: El decreto anterior decayó un mes después de su aprobación, lo que anticipa volatilidad regulatoria hasta el cierre de la convalidación.
