EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Las solicitudes de licencia para abrir una vivienda de uso turístico en Madrid caen un 42%: de 289 en 2024 a 167 en 2025, con solo 51 en lo que va de 2026.
- ¿Quién está detrás? El Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad de Borja Carabante, con el Plan RESIDE en vigor desde septiembre de 2025 y el Plan de Inspección Urbanística.
- ¿Qué impacto tiene? El parque de pisos turísticos de Madrid cae un 40% (de 22.435 a 13.431 viviendas), frente al 15% del conjunto de España. La conversión de pisos en el centro histórico queda cerrada salvo excepciones muy tasadas.
El Ayuntamiento de Madrid registra un 42% menos de solicitudes de licencia para viviendas de uso turístico. El Plan RESIDE y el Plan de Inspección Urbanística han reducido el parque de pisos turísticos de la ciudad un 40%, casi el triple que la media nacional, y han dejado la reconversión de pisos en el centro histórico casi sin vía legal.
De 289 solicitudes a 51: el desplome que el Ayuntamiento atribuye al Plan RESIDE
Los números del Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad que dirige Borja Carabante no admiten matices. En 2024 el Consistorio recibió 289 solicitudes de licencia urbanística para implantar una vivienda de uso turístico; en 2025 fueron 167, un 42% menos; y en lo que va de 2026 apenas han entrado 51 peticiones. El desplome no se corrige, se acelera. Carabante presentó ese balance en el Pleno de septiembre, celebrado en el Palacio de Cibeles, como confirmación de que el endurecimiento normativo funciona.
La secuencia arranca el 25 de abril de 2024, con un plan de acción transitorio contra la proliferación de pisos turísticos que se mantuvo vigente hasta la aprobación definitiva del Plan RESIDE. Al alcalde, José Luis Martínez-Almeida, le sirvió para reivindicar en el Debate sobre el Estado de la Ciudad, en junio, que los datos avalan sus políticas. Ninguna otra capital española ha reducido su parque de VUT al mismo compás.
Qué prohíbe el Plan RESIDE y dónde se puede abrir una vivienda turística
El Plan RESIDE entró en vigor en septiembre de 2025 con una regla fácil de explicar y difícil de esquivar. En el centro histórico queda prohibido conceder licencias a viviendas turísticas dispersas dentro de edificios residenciales, el modelo que convirtió la almendra central en una sucesión de de apartamentos para visitantes. Fuera de ese ámbito, solo se autorizan VUT con acceso independiente y en planta baja o primera. La norma incluye además incentivos urbanísticos para transformar edificios de oficinas en viviendas de uso residencial.
La otra mitad del plan es la inspección. Entre septiembre de 2025 y junio de 2026 el Consistorio recibió 765 denuncias, frente a las 1.561 del mismo periodo del año anterior: un 51% menos. La lectura oficial es que hay menos actividad irregular que denunciar. Menos ruido, en teoría. Otra lectura apunta a que las comunidades de propietarios se han cansado de reclamar cuando la respuesta administrativa llega tarde.
El censo de la estadística de viviendas turísticas del Instituto Nacional de Estadística, elaborado con datos de las tres grandes plataformas de alojamiento, respalda el diagnóstico municipal. Entre agosto de 2024 y mayo de 2026 Madrid ha perdido 9.004 VUT: de 22.435 a 13.431 viviendas. Barcelona, con política también restrictiva, cae un 15% en el mismo periodo. En el conjunto de España la bajada es idéntica a la barcelonesa, del 15%, hasta las 341.001.
Madrid no ha ganado la batalla del alquiler turístico: ha logrado que sea más difícil abrir un piso turístico, no que esas 9.004 viviendas vuelvan al alquiler residencial.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume este giro no es un yield, sino un recuento: 9.004 viviendas turísticas menos en 21 meses y un mercado de licencias que pasa de 289 solicitudes anuales a 51 en tres cuartos de ejercicio. Para el propietario de un piso en el centro, la vía turística deja de estar disponible como plan A. Eso sí, la rentabilidad por noche no desaparece donde la licencia ya existe: las VUT inscritas antes del endurecimiento conservan su autorización y ganan poder de fijación de precios al quedarse sin competencia irregular.
La tendencia a seis meses apunta a una consolidación del desplome. Con el Plan de Inspección en marcha y el convenio con el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) para informar a las comunidades, el margen de apertura se estrecha. Lo previsible es que 2026 cierre por debajo del centenar de solicitudes y que el INE confirme nuevas caídas en su próximo censo. El otro debate es si la conversión de oficinas en vivienda residencial llega a materializarse o se queda en un anuncio. Dejémoslo en un ya veremos.
El perfil al que beneficia este escenario es el inversor que ya opera con licencia en regla y el arrendador de larga duración en los barrios centrales, que recupera competencia por el inquilino. El perfil al que perjudica es el pequeño propietario que compró pensando en la explotación turística: su activo vale menos como VUT que hace dos años y su reconversión choca con los requisitos de planta y de acceso independiente. Los fondos con carteras legalizadas salen reforzados, y la demanda que no encuentra hueco en el centro mira ya a municipios del área metropolitana donde no rige el Plan RESIDE.
El próximo hito serán el censo que publique el INE y la siguiente tanda de cifras que el Ayuntamiento lleve al Pleno. Hasta entonces, Madrid presume de liderar una caída que ninguna otra capital española ha igualado. Cosas que pasan cuando la norma llega tarde y con prisa.
