Thomas Rothaeusler, analista del sector inmobiliario en Deutsche Bank, ha mejorado su visión sobre el Real Estate europeo y apuesta por Vonovia, Merlin Properties y VGP.
Rothaeusler se vuelve más positivo con el inmobiliario residencial y logístico en Europa porque:
- El sector inmobiliario europeo ha tenido un mal comportamiento en la primera mitad del año.
- Esto ha llevado el sentimiento de los inversores, el posicionamiento y las valoraciones a niveles muy bajos (niveles de “suelo”).
- A partir de estos niveles, el analista ve más potencial de subida que de caída.
La tesis central de Deutsche Bank es que el mercado ya ha incorporado la mayor parte de las expectativas de tipos de interés elevados.
Además, podría producirse una rotación de inversiones desde empresas de crecimiento (growth) hacia empresas de valor (value), favoreciendo al sector inmobiliario.
Por otro lado, con respecto al conflicto en Oriente Medio, el analista estima que el impacto sobre la inflación por el encarecimiento de la energía será temporal. En cambio, el impacto negativo sobre la economía podría ser más duradero.
Thomas Rothaeusler mantiene una visión cautelosa sobre la economía europea y se sitúa más en el escenario de recesión que en el de crecimiento.
Por ese motivo, establece su favoritismo por el segmento residencial al que considera un sector defensivo en un entorno económico débil. De ahí que Vonovia pasa de Mantener a Comprar y entra en la lista de valores favoritos, donde también se encuentran Merlin Properties (inmobiliario español) y VGP (logística).
Deutsche Bank sobre Merlin Properties
“Merlin sigue siendo una de nuestras principales apuestas, ya que prevemos que se mantenga la fuerte demanda de centros de datos, con la Península Ibérica como una de las regiones de más rápido crecimiento en este sector, y el elevado crecimiento del NTA y los avances en el prealquiler como posibles catalizadores”, explican.
Aunque la demanda se está acelerando, también se espera que la oferta se ponga al día, concretamente a partir de 2029. Consideramos que Merlin se encuentra en una buena posición competitiva, tanto a corto como a largo plazo.
A corto plazo, debido a los bajos niveles de oferta, que provocan una escasez de productos «listos para conectar», lo que proporciona a Merlin un fuerte poder de fijación de precios. Y a largo plazo, gracias a las ventajas competitivas de Merlin en materia de liderazgo tecnológico, acceso al capital y acceso a clientes/inquilinos.
Merlin Properties se dispara en Bolsa porque JP Morgan considera que el mercado la infravalora
Además, los elevados niveles de burocracia en Europa juegan a favor de Merlin, ya que —como actor local consolidado— parece capaz de afrontarlos mejor que sus competidores. En este contexto, la previsión de la empresa de un aumento de precios del 3% parece conservadora.
La construcción es actualmente el principal cuello de botella para la expansión, algo que se está abordando mediante el nuevo puesto de director de desarrollo, para el que se ha incorporado recientemente David Martínez (anteriormente director general de Aedas Homes). El plan consiste en establecer un proceso de construcción industrializado, lo que permitirá una mayor eficiencia en la adquisición de equipamiento y energía, así como la contratación y formación de personal cualificado, lo que contribuirá a los márgenes.
Merlin Properties ofrecerá un crecimiento sólido impulsado por los Centros de Datos
“Añadimos a VGP a nuestras recomendaciones principales por la atractiva valoración de sus acciones, con un buen potencial de revalorización, ya que el pico de entregas permite cerrar numerosas joint ventures, lo que impulsa los beneficios y compensa la dilución inicial derivada de la reciente ampliación de capital”, aclaran en la nota.
Cautela con el inmobiliario comercial y potencial en logística
El analista de Deutsche Bank reduce los precios objetivo de varias compañías del segmento comercial (oficinas, retail, etc.) por el uso de múltiplos de valoración más bajos debido al entorno económico y financiero. Pese a ello, no abandona completamente el sector.
Rothaeusler estima que el segmento logístico mantiene buen potencial de revalorización. Los factores que apoyan esta visión son:
- Posibles operaciones corporativas relacionadas con Oriente Medio (M&A o inversiones).
- Valoraciones bursátiles atractivas tras las caídas.
- El interés comprador sobre Segro, que sirve como referencia positiva para el sector logístico europeo.
El informe de Deutsche Bank concluye que, tras las fuertes caídas del inmobiliario europeo, el mejor equilibrio riesgo-retorno se encuentra ahora en el residencial (especialmente Vonovia) y en la logística (Merlin y VGP), mientras que el segmento comercial merece una postura más prudente debido al deterioro económico esperado en Europa.
