En los resultados del primer trimestre que presentará Merlin Properties el próximo jueves 14 de mayo se espera un crecimiento sólido impulsado por los Centros de Datos, según la valoración de Guillermo Barrio, analista de CIMD Intermoney.
En una nota a clientes, Barrio habla de que los centros de datos transformarán el perfil de Merlin, aunque a pesar del foco en tecnología, el negocio tradicional sigue aportando estabilidad y afirma que, tras la reciente ampliación de capital realizada en marzo, la ratio de endeudamiento (LTV o deuda neta/GAV) se mantiene en niveles sostenibles de alrededor del 40%.
Así las cosas, Intermoney tiene sobre Merlin Properties una recomendación de Comprar en base a un precio objetivo de 15 euros. Esta valoración se justifica por la oportunidad que ofrece la estabilidad actual del valor en bolsa y el crecimiento exponencial esperado en el sector de centros de datos, el cual todavía no incluye en sus estimaciones las fases III y IV (potencial adicional de crecimiento).
Barrio espera que la socimi siga registrando crecimientos sólidos de ingresos/rentas (11% IMVe hasta 153 millones de euros), debido a la creciente aportación de los centros de datos (CdD), la incorporación de la inflación en la mayoría de los contratos, así como a un cierto descenso de la desocupación en oficinas.
Merlin Properties por Colonial es el único cambio en la lista española de GVC Gaesco
“Considerando un cierto crecimiento en los costes de estructura, estimamos a marzo un incremento de EBITDA en el entorno del 8% hasta los 109 millones. Como es tradicional, no consideramos en nuestra previsión partidas de revalorizaciones, (5 millones en el primer trimestre de 2025), pero sí los gastos la reciente ampliación de capital, lo que conduciría a un beneficio neto de unos 87 millones (4%).
Tras la buena evolución del valor en 2025, su relativa estabilidad este año creemos que abre una nueva oportunidad de inversión, justificada además por el crecimiento en centros de datos. No incluimos de momento la Fase III de este tipo de activo, a la espera de resultados concretos de la Fase II, que consideramos en su totalidad.
Merlin Properties: rentas por activos
- En el caso de oficinas (rentas 4% IMVe hasta 75 millones), sin variación de perímetros relevantes en esta ocasión, esperamos que el factor más importante haya sido la repercusión de la inflación, además de un ligero incremento de los release spreads, que se aceleró en el cuarto trimestre de 2025 (5%), incluyendo un 16% en Lisboa. Otro factor positivo debería ser la ocupación, que aumentó 44 pb durante el 2025 respecto al año anterior hasta 94,2%, subiendo en Madrid en casi 170 bp, pero bajando en Barcelona cerca de 300.
- En centros comerciales (3% IMVe hasta 35 millones), esperamos efectos de repercusión de la inflación, ayudado éste por la lenta pero continúa elevación de las afluencias, que estimamos en un 2-3% anual. Las ventas de los inquilinos han podido crecer un 5-6%, bajando así su esfuerzo hasta el entorno del 11%, como ocurrió a junio, inferior al de prepandemia, superior entonces al 12%.
- En logística (5% IMVe hasta 22 millones), donde pensamos que el factor principal, aunque de menor relevancia que en otras ocasiones, debería ser de nuevo el release spread (6% a diciembre de 2025). La socimi mantiene un 25% de su superficie (500.000 m2) en construcción o desarrollo y espera poner todos sus proyectos en construcción, excepto uno, en servicio antes del primer semestre de 2027. La ocupación a diciembre bajó casi 300 pb por la salida de un inquilino (GXO), con lo que esperamos una comparación bastante interanualmente desfavorable (99,4% en el primero de 2025).
- En data centers, pensamos que los ingresos han podido ser cercanos a los 13 millones en el pasado trimestre, frente a apenas 6 millones en 2025. En el cuarto trimestre de 2025 los ingresos fueron de 12 millones, con la casi totalidad de la capacidad de la Fase I (64 MW) en operación.
Merlin Properties lanza la Fase III de centros de datos para añadir 412Mw de capacidad
VE de los CdD en unos 3.300 millones a diciembre
En nuestra valoración de Merlin Properties la principal novedad de nuestra nota de septiembre fue la estimación del VE de los centros de datos. Anteriormente asumíamos el capex incurrido hasta la fecha, mientras que ahora consideramos un DCF completo, al igual que con el resto de los activos principales. Dado el fuerte volumen de inversión, y las incertidumbres inherentes a la entrada en un nuevo tipo de activo, pensamos que lo razonable es asumir un WACC exigente, en este caso del 8,5%.
El crecimiento perpetuo g lo hemos situado en línea con el resto de los activos, el 1,5%. Con todo ello, estimamos para los centros de datos un VE de unos 3.300 millones a diciembre de 2026e. Nuestra estimación contrasta con la valoración declarada a junio 25, poco más 900 millones, aunque entendemos que no incluye futuras inversiones, y desde luego tampoco sus efectos en resultados.
