Nuveen ha cerrado la compra del portfolio Bravo de residencias de estudiantes, una operación valorada en 330 millones de euros que incluye la mayor residencia de Zaragoza antes de su inauguración. El vendedor, la gestora inmobiliaria King Street, traspasa al fondo estadounidense una cartera de alojamientos que suma más de 2.500 camas en ciudades universitarias clave.
Un portfolio con 2.500 camas y el activo estrella en el Actur
La cartera Bravo agrupa varios edificios de uso exclusivo para estudiantes, situados en plazas con alta demanda de alojamiento. El buque insignia es la residencia del barrio del Actur, en Zaragoza, que con sus más de 700 habitaciones se convertirá en la más grande de la capital aragonesa. Todavía no ha abierto sus puertas: Nuveen la recibe lista para estrenar, con todas las licencias y el equipamiento completo.
Junto a la residencia zaragozana, el portfolio incluye activos en Madrid, Barcelona, Valencia y Salamanca, configurando una red de alojamiento que cubre los principales polos universitarios del país. Las fuentes consultadas cifran la ocupación media esperada por encima del 95% para el próximo curso, gracias a los contratos ya firmados con universidades y programas internacionales.
King Street sale con plusvalías tras reposicionar los inmuebles
King Street había ido adquiriendo y rehabilitando estos inmuebles desde 2021, con un plan de reposicionamiento que ha incluido la reforma integral de edificios y la firma de acuerdos de gestión con operadores especializados. La venta a Nuveen le permite materializar unas plusvalías relevantes en un momento en que la demanda de activos de alojamiento alternativo sigue fuerte.
Para Nuveen, la operación encaja dentro de su estrategia de inversión en ‘purpose-built student accommodation’ (PBSA) en Europa. El fondo, que gestiona más de 1,1 billones de dólares en activos a nivel global, ya posee residencias de estudiantes en Reino Unido, Países Bajos y Alemania. Con esta compra, se convierte en uno de los cinco mayores propietarios de residencias universitarias en España.
La entrada de Nuveen en España no es un hecho aislado: el capital institucional está compitiendo por los pocos portfolios estudiantiles que salen al mercado.
El PBSA español: un imán para el capital institucional
El segmento de residencias de estudiantes en España ha pasado de ser un nicho a convertirse en una clase de activo consolidada. Los datos de las consultoras apuntan a que la inversión acumulada en el sector superó los 2.000 millones de euros en los últimos tres años, con jugadores como Greystar, AXA IM Alts, Harrison Street y ahora Nuveen compitiendo por las mejores ubicaciones.
La tesis de inversión es clara: España atrae cada año a más de 1,6 millones de estudiantes universitarios, de los cuales aproximadamente un 20% necesita alojamiento fuera del hogar familiar. La oferta privada de calidad apenas cubre el 10% de esa demanda, lo que garantiza ocupaciones altas y flujos de caja predecibles. Además, los contratos suelen firmarse por curso completo, reduciendo el riesgo de impagos.
Yo llevo tiempo siguiendo este mercado y creo que el gran riesgo no está en la demanda, sino en la posible sobreconstrucción en ciudades como Madrid o Barcelona, donde la competencia podría erosionar los rendimientos a medio plazo. No obstante, la operación de Nuveen se apoya en activos bien ubicados y en un precio por cama —alrededor de 130.000 euros— que deja margen para mejoras operativas.
La compra del portfolio Bravo se ha estructurado mediante una sociedad luxemburguesa, fórmula habitual en este tipo de transacciones transfronterizas para optimizar la fiscalidad. El cierre se ha producido en las últimas semanas y no está sujeto a condiciones suspensivas adicionales.
