La expropiación de vivienda en Berlín que impulsa Die Linke ha congelado la inversión inmobiliaria alemana antes siquiera de llegar a los tribunales.
Las 220.000 viviendas que Berlín quiere sacar del balance de los grandes caseros
El detonante es político, no económico. Die Linke ganó las elecciones locales berlinesas del pasado septiembre con una propuesta que llevaba años en el cajón: expropiar unas 220.000 viviendas en manos de grandes sociedades. No es una idea nueva. En 2021, la iniciativa Deutsche Wohnen & Co. Enteignen logró cerca del 60% de los votos en un referéndum consultivo sin efecto vinculante. La novedad es que ahora hay un partido dispuesto a tramitarla.
El canciller Friedrich Merz ha adelantado que el Gobierno federal prepara una ley para bloquear las expropiaciones y evitar que la inseguridad jurídica se extienda al conjunto del país. La amenaza, sin embargo, ya ha hecho su trabajo. Heimstaden Bostad AB ha cerrado el grifo.
Christian Fladeland, codirector ejecutivo de la compañía sueca, lo dijo sin rodeos: ‘no invertiremos más capital en Alemania mientras esta iniciativa siga sobre la mesa’. El cálculo mide la escala del problema. Heimstaden posee en Berlín 20.000 viviendas valoradas en 5.000 millones de euros, el 15% de su cartera. Estima que la mitad, 10.000 casas y 2.500 millones, quedaría sujeta a expropiación con una compensación un 40% por debajo de mercado. La factura rondaría los 1.000 millones.
Fladeland otorga una probabilidad ‘muy, muy baja’ a que la medida se ejecute, pero admite que la incertidumbre ya condiciona dónde pone el dinero. Vonovia también ha movido ficha. Su consejero delegado, Luka Mucic, sostiene que el capital irá a los mercados con seguridad jurídica y tacha la propuesta de inconstitucional. El analista de Barclays Paul May añade la pieza que más duele: el mercado berlinés se paraliza y el freno puede contagiar otras plazas alemanas.
No hace falta que la expropiación llegue a ejecutarse: basta con que un inversor tenga que descontarla en su modelo para que el capital cambie de país.
Cómo se aplicaría el modelo alemán a las zonas tensionadas españolas
En España no hay expropiación sobre la mesa, y conviene decirlo antes de que alguien encienda la mecha. El instrumento español es otro: la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el índice de referencia de precios, las zonas tensionadas que Cataluña activó en más de un centenar de municipios y el tope del 3% anual en las renovaciones. Nada de eso quita el activo a nadie. Pero comparte con Berlín el mismo resorte: quien compra ladrillo residencial en una zona tensionada ya no compra solo una renta, compra una renta con horquilla.
La diferencia jurídica es de calado. La Constitución española protege la propiedad en su artículo 33 y admite la expropiación solo por utilidad pública o interés social, mediante ley y con indemnización. La Ley Fundamental alemana llega más lejos en su artículo 15, que habilita la socialización de suelo y medios de producción. De ahí que el pulso berlinés sea verosímil sobre el papel y que en España el equivalente se haya canalizado por vía fiscal: ITP, recargos a la vivienda vacía, zonas tensionadas.
La lectura a cinco años es incómoda para ambos bandos. Si el proyecto berlinés sale adelante, aunque sea mutilado, abrirá un precedente que en Madrid y Barcelona se citará en cada debate. Si cae en el Tribunal Constitucional Federal alemán, como ocurrió con el mietendeckel que Karlsruhe tumbó en 2021, los detractores del control de precios tendrán argumento durante una década.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación sale de dividir cartera entre valor: 250.000 euros por vivienda de media en Berlín. Con la compensación del 40% por debajo de mercado, cada inmueble se tasaría en unos 150.000 euros. Ese hueco de 100.000 euros por puerta es lo que cualquier fondo patrimonialista intenta evitar cuando el regulador amenaza con cambiar las reglas a mitad de partida. No es rentabilidad corriente, es tasa de descuento.
Para los próximos seis meses, el escenario más probable es de parálisis, no de desplome. La incertidumbre mantiene el mercado berlinés en punto muerto, como anticipa Barclays, y el calendario de la ley federal prometida por Merz sigue abierto. En España el equivalente es más silencioso e igual de real: cada vez que una autonomía amplía zonas tensionadas, los grandes tenedores revisan la valoración de su cartera. El perfil al que encaja este contexto no es el ahorrador que busca vivienda habitual, sino el institucional con horizonte largo.
El pulso entre operadores está servido. Heimstaden amenaza con no poner un euro más; Vonovia confía en los tribunales; el Gobierno alemán legisla a la contra; y los ayuntamientos, aquí y allí, miran hacia otro lado mientras el parque envejece. Europa necesita reformar el residencial y, a la vez, promete a los inquilinos que las rentas no subirán. Algo tendrá que ceder.
El próximo hito será la tramitación del proyecto federal para blindar la propiedad frente a socializaciones; el español, la siguiente actualización del índice de referencia. Hasta entonces, el capital hará lo que sabe hacer: esperar fuera.
