El banco estadounidense Goldman Sachs ha revisado la tesis de inversión en el sector inmobiliario europeo tras los resultados del primer trimestre, donde destaca “un entorno de tipos incierto que genera dificultades para que los inversores tomen posiciones”.
“Observamos claras tendencias positivas en los sectores de los centros de datos y la logística, donde mantenemos una recomendación de Comprar para todas las empresas del sector (CTP, Merlin Properties, WDP, Tritax Big Box, Segro), con un aumento de la inversión en activos fijos y un crecimiento de los alquileres impulsado tanto por las renovaciones como por el aumento de los alquileres de mercado”, explican en Goldman Sachs.
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La nota, que firma el equipo que lidera Jonathan Kownator con Kuber Sood y Rebecca Parker, reconoce que el panorama en otros sectores es más matizado, con interrogantes en torno a:
- (1) ¿acabará la IA con las oficinas?;
- (2) ¿se verá el sector minorista afectado por una posible debilidad del consumo impulsada por la inflación?;
- (3) ¿una mayor regulación hará que el sector residencial deje de ser una opción de inversión?
Estas preguntas se centran principalmente en la demanda y, aunque todas son relevantes e inciertas, ignoran el panorama de la oferta, igualmente importante: el aumento de los costes de construcción, los costes de financiación y la regulación están provocando un rápido colapso de la nueva oferta.
Merlin Properties ofrecerá un crecimiento sólido impulsado por los Centros de Datos
Aquellos que son capaces de beneficiarse y crear valor a través del poder de fijación de precios, el aumento de la ocupación y/o el gasto de capital con un margen positivo respecto al coste del capital también están obteniendo buenos resultados, aceptando que algunos también tienen características de valor, pero ofrecen, en nuestra opinión, una atractiva rentabilidad por dividendo + un crecimiento del 10-12%.
Al mismo tiempo, añaden en Goldman Sachs, los inversores siguen preocupados por el apalancamiento y el peso de los mayores costes de los intereses a la hora de frenar el crecimiento del beneficio por acción, un tema que se cumple a sí mismo, ya que algunos REIT se des apalancan y recortan el gasto de capital como consecuencia.
Las revisiones del beneficio por acción (BPA) han sido negativas desde el 27 de febrero (-2 % para nuestra cobertura) debido a los tipos de interés; prevemos un crecimiento medio del BPA del 2% para 2026E, bajo en comparación con otros sectores, pero que aumentará hasta el 6% en 2027E, además de una elevada rentabilidad por dividendo del 5,5%.
Consideramos que esto se refleja con creces en las valoraciones, con correlaciones con los tipos reales que se están rompiendo claramente y el Stoxx 600 RE siendo, con diferencia, el más barato de su historia.
También creemos, añaden, que los inversores están ignorando en general
- (1) que los REIT han superado hasta un 30% de inflación desde 2021, y que varios de ellos mantienen un fuerte poder de fijación de precios;
- (2) que el valor a precio de mercado de la deuda vigente a tipo fijo, contabilizada únicamente en el muy ignorado valor neto de deuda (NDV), añadiría hasta un 8% a los activos netos (NTA).
Vemos los siguientes catalizadores para el sector: (a) un crecimiento acelerado de los alquileres; y (b) más recompras de acciones y fusiones y adquisiciones.
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Goldman se decanta por Merlin Properties
En conclusión, Goldman Sachs eleva la calificación de Segro, empresa del sector de la logística y los centros de distribución, a Comprar (desde Neutral), ya que ahora esperan una demanda superior a la reflejada en las tendencias del primer trimestre de 2026 (por ejemplo, en el sector minorista asiático y de alimentación), mientras que los tipos de interés también contribuyen a la debilidad de las acciones.
Rebajan la calificación de Castellum a Neutral (desde Comprar) tras un rendimiento superior de las acciones de aproximadamente un 20% respecto a nuestra cobertura desde el 22 de enero de 2026, a la luz de las recientes operaciones corporativas, incluidas las enajenaciones cercanas al valor contable y las recompras de acciones.
Por último, entre las principales recomendaciones se incluyen las calificadas como Comprar: CTP, Merlin Properties, WDP, Tritax Big Box, Segro (logística/centros de distribución), Vonovia (especialmente ante la bajada de los tipos de interés), URW/Klepierre (resiliencia del sector minorista dada la falta de oferta), oficinas selectas, incluidas las de rendimiento (Gecina, Derwent, British Land Company, Land Securities Group), y valores de valor (UTC, Shurgard Self Storage).
Entre las recomendaciones de Vender se incluyen: oficinas nórdicas/secundarias (Entra, Faberge, Icade) y trasteros (Big Yellow Group).
Para los analistas de Goldman Sachs, Colonial es una recomendación de Neutral en base a un precio objetivo de 5,65 euros, en tanto que Merlin Properties tiene una recomendación de Comprar en base a un precio objetivo de 19,3 euros.
