Open Sky ya tiene fecha de apertura definitiva. Phalsbourg ha anunciado este miércoles que será en abril de 2020 cuando el mayor centro de ocio de la Comunidad de Madrid abra sus puertas. Un estreno muy esperado después de que el proyecto haya sufrido varios retrasos. Raphaël Martin, presidente de la compañía, ha reconocido que ya tiene un 75% de los locales comercializados, aunque Primark e Inditex se han desmarcado de este megaproyecto.

Martin sabe que muy cerca de Open Sky está el centro comercial Parque Corredor -en plena reforma ante la amenaza de la empresa francesa- y que es muy difícil competir con las marcas de moda que ya tienen local en este centro. De hecho, sólo Mango -de momento- tendrá tienda en ambos recintos de ocio. Pero a Phalsbourg es algo que no le preocupa.

El presidente de la compañía ha matizado durante la presentación que la apertura será en Abril, pero que si hubieran querido podrían haberlo hecho en otoño de este 2019. «Como el terreno es nuestro y no tenemos un fondo de inversión detrás que nos meta prisa, hemos decidido hacerlo con calma y no a las puertas de la Navidad», ha explicado.

Además, Martin ha aclarado los problemas de seguridad que supuestamente sufrían las obras del centro comercial hace aproximadamente un mes. «No me dejaban llevar 250 personas, pero en realidad no había ningún problema de seguridad», ha matizado a MERCA2. Cuestionado sobre si los múltiples robos que han sufrido durante las obras han sido el causante de los retrasos en la apertura, el ejecutivo ha negado que esto sea cierto, pero si ha reconocido que han existido muchos hurtos «como en todas las obras».

Con una inversión de 157 millones de euros y una superficie de más de 90.000 metros cuadrados pretende convertirse en un auténtico ‘place to be’ y nace con vocación de consolidarse como el más moderno de Madrid y uno de los más glamurosos de Europa. Un lago de 10.000 metros cuadrados para disfrutar en familia, un beach club con playa, Jacuzzi y Piscina privadas, un espacio para niños, 32 bares y restaurantes, un túnel de viento sobre la terraza en altura espacios para eventos, escenario para conciertos y un lounge VIP son algunos de los espacios de los que dispondrá el Open Sky.

De este modo, a sus conocidos proyectos de L´Atoll en Angers, Waves Actisud en Metz, The Village en VilleFontaine (Lyon), La Mille Arbres en París, el Hotel Hilton Eiffel Tower, Tour Occitanie en Toulouse o el Iconic en Nize, se sumará en unos meses este último, Open Sky, que aterrizará en 2020 en Madrid (Torrejón de Ardoz).

Martin ha explicado algunos detalles de este proyecto que será una combinación de centro comercial y retail park: “Se trata de un espacio muy completo y moderno de más de 90.000 m2, con 114 locales y cerca de 4.000 plazas de aparcamiento, pensado para disfrutar mucho más allá de las compras y pasar tiempo de calidad en familia y con amigos en un espacio único”.

Raphaël Martin también ha enfatizado en la jornada algunas de las ventajas de este nuevo espacio, como su apuesta por la sostenibilidad con materiales de primera calidad. Un ejemplo es la utilización del krion, con características exclusivas y propiedades fotocatalíticas en su espesor, logrando alcanzar normativas de construcción sostenible (LEED, BREEAM y WELL), el standard de espacios saludables WELL.

Además, el presidente de la compañía ha trasladado su entusiasmo por traer a España este modelo de éxito que tan buena acogida está teniendo: “Ya hemos alcanzado una tasa de comercialización del 75 %”.

UN OUTLET EN 2021

Con una inversión de 70 millones de euros y una superficie y tiendas de 21.500 metros cuadrados, The Village se va a convertir en un espacio de referencia en España. Este innovador centro llega a Madrid tras el éxito de su predecesor en Francia, Villefontaine, que ha conseguido múltiples premios de arquitectura: -World Mapic Award 2018 – Best Outlet Center, el World Architecture Award 30th cycle 2019 – Built Projects, The Plan Award 2019 Completed Retail Project, el Architizer A+Award 2019 – Commercial Shopping center y el CNCC award 2019. En principio este outlet ha de estar abierto en 2021, según aseguró Martin en la presentación.

Las promotoras necesitan 12.000 millones de euros para alcanzar la velocidad de crucero que tanto ansian, según afirman las propias implicadas. Una financiación que las compañías del sector no encuentran en los bancos. Las entidades financieras han cerrado el grifo y no se fían de la estabilidad del ladrillo. El gran reto de las promotoras en los próximos años es encontrar esa financiación alternativa.

En el mercado de promoción residencial los empresarios se encuentran con grandes dificultades para poder financiar la adquisición de suelo finalista cuando no pueden demostrar ante la banca la existencia de una demanda clara por la vía de los contratos de preventas, sobre un proyecto definido en el que se haya obtenido la licencia de construcción.

La incertidumbre se cierne sobre sobre la rama residencial del sector residencial. Es complicado vender un producto que no entiende de ciclos. Ese período de ineficiencia del propio sistema productivo del sector residencial, convive mal con las necesidades de aportación de capital de los promotores, que hasta que puedan obtener financiación de la banca comercial pueden tener que esperar entre 12 y 18 meses. Un problema que se agrava con el otro mal endémico del sector: la demora en las licencias de obra y de primera ocupación.

Ante esta situación, las promotoras necesitan buscar nuevas vías de financiación para conseguir sobrevivir a este bloqueo de la banca comercial. Aedas es una de las primeras que ha estudiado nuevas fórmulas para acometer operaciones de riesgo. En este caso, la promotora de David Martínez anunció hace algunas semanas la creación de un vehículo financiero junto a su socio de referencia, Castlelake para comprar suelo y transformarlo en finalista en dos o tres años. Un acuerdo en el que el fondo aporta el 90% del capital y la promotora un 10%. El reparto se hace en base a este porcentaje, pero además la promotora tiene un derecho de tanto de un 25% con respecto a la porción que le corresponde a Castlelake.

Pero no es la única solución que las promotoras estudian. De hecho, existen otras ideas que incluso pueden ser buenas opciones para la banca comercial. En este punto es donde entra la financiación alternativa. Una solución parcial que es una especie de parche, porque lógicamente el empresario ha de aportar parte del capital como garantía y compromiso ante cualquier financiador de la viabilidad del proyecto que piensa desarrollar.

Pero siendo parcial, dicho apoyo a los promotores por parte de la financiación alternativa permite viabilizar inversiones que transcurrido dicho plazo serán financiadas por la banca comercial con una alta probabilidad. Es decir, la financiación alternativa consigue que el proyecto no se demore para el promotor y a las entidades financieras asumir menos riesgos, pero con la posibilidad de entrar después en el proceso de financiación.

En este escenario se abren varias tipos de financiación alternativa, siempre con un mismo protagonista: los fondos de inversión. Algunos de estos tratan de permanecer como deudores durante toda la vida del proyecto. Una situación que les convierte en socios del promotor que le otorga privilegios en la preferencia de cobro frente al empresario.

Otros se enfocan hacia una financiación ‘mezzaninne’ poniendo ciertos límites a la remuneración de su financiación, aunque es el menos utilizado. El mejor y el más eficaz para arrancar los proyectos residenciales se centran en proveer préstamos puente para el comienzo de las obras, pero siempre con el objetivo de ser reemplazados por la banca convencional. Son préstamos de confianza que empiezan a plasmar una realidad para que la entidad financiera confíe en el proyecto y entre con capital.

Las necesidades de apoyo financiero del sector promotor y de los gestores de cooperativas son muy elevadas. «En este contexto, la financiación alternativa cumplirá una función complementaria a la de la banca comercial bajo unos parámetros similares de análisis de riesgos de mercado pero anticipándose temporalmente de forma significativa», afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Sea como fuere, la realidad es que las promotoras necesitan esa financiación para alcanzar la «velocidad de crucero» que todas ellas reclaman. Una financiación que Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, cifra en 12.000 millones de euros, según reconoció él mismo en un coloquio con profesionales del sector en el que se discutía, precisamente, sobre las financiaciones alternativas.

Positivo. Con esta palabra se puede resumir el comportamiento del sector asegurador durante 2018. El volumen de primas fue de 64.377 millones de euros, un 1,5% más que el año anterior. Pero, como se suele decir, la alegría va por barrios. Porque el crecimiento de las líneas de negocio de No Vida aumentó un 4%, mientras que el seguro de Vida (el que tiene que ver más con el ahorro) tuvo un decrecimiento del -1,4%. “Desde 2014 el ramo de No Vida es quien hace más aportaciones al sector asegurador, mientras que, en los dos últimos años, el ramo de Vida hace aportaciones negativas”, señala Manuel Aguilera, director general del Servicio de Estudios de Mapfre.

El seguro de Vida consiguió un volumen de primas de 28.995 millones de euros y, de nuevo, hubo una clara diferencia entre los dos actores principales. Por un lado, el seguro de Vida Riesgo (aquél que protege a la familia en caso de fallecimiento del asegurado), tuvo un crecimiento del 12,3%, mientras que el del Vida Ahorro (aquel que asegura la vida además de permitir ahorrar de forma periódica) tuvo un decrecimiento del -3,7%. Dicho de otra forma, la contribución al crecimiento el mercado asegurador de Vida Riesgo fue de 0,8 puntos porcentuales, mientras que el seguro de Vida Ahorro fue de -1,5 puntos porcentuales.

“Se trata del segundo año consecutivo en que se produce una situación negativa por parte del segmento de Vida al crecimiento del mercado español, como sucedió en los años 2012 a 2014”, destaca el informe ‘El mercado español de seguros en 2018’ de la Fundación Mapfre. En esos años, la crisis económica y la caída de los tipos de interés, fueron los causantes de la caída.

Los unit linked, la apuesta de las aseguradoras por atraer inversores, no están dando el resultado que en un principio preveían

Para revertir la situación, las aseguradoras apostaron por los unit linked, un producto financiero que aúna un seguro de vida y un fondo de ahorro. En concreto, en este último apartado, invierte en una cesta de fondos, acciones o bonos. ¿Qué ocurre? Que el riesgo lo asume el comprador. Y los ciudadanos no están por la labor. Prefieren invertir en depósitos o en otros productos con menos riesgo (en 2018 los depósitos superaran los 800.000 millones de euros, un 4% más respecto a 2017). Y Manuel Aguilera añade otro dato: “Los tipos de interés son bajos, por eso no crece el sector de los unit linked”.

Sin embargo, este producto sí está teniendo un mejor comportamiento en otros tipos de entidades, como los bancos. Y ahí entra en juego lo que podríamos denominar como la ‘aversión’ al riesgo de las propias aseguradoras. Porque la renta fija sigue siendo la ‘cesta’ favorita’ donde las aseguradoras ‘ponen sus huevos’. “No se trata de que las aseguradoras inviertan con más riesgo. El pensamiento de una compañía de seguros es pensar qué tipo de inversión necesito para cumplir con mis obligaciones. Esto limita el modelo de inversión aseguradora. Si cambiara el entorno financiero no habría por qué cambiar el portfolio de inversión de las aseguradoras”, matiza el director general del Servicio de Estudios de Mapfre.

EL AHORRO Y LA BRECHA DE PROTECCIÓN

Ni más ni menos que 29.000 millones de euros. Es la brecha de protección del seguro en 2018, es decir, la diferencia existente entre la cobertura de seguros que es económicamente necesaria y beneficiosa para la sociedad, y la cantidad de dicha cobertura efectivamente adquirida. Se trata de 800.000 euros más que en 2017.

Esa diferencia entre los niveles de aseguramiento reales y los óptimos es más patente en el ramo de los seguros de Vida. De hecho, y durante 2018, el 96,1% de dicha brecha (27.800 millones de euros) correspondió a este segmento. En este caso, hablamos de 1.100 millones más que durante el año anterior.

“Para ser capaz de cerrar esa brecha, el segmento de los seguros de Vida debería crecer a una tasa promedio anual de manera sostenida del 7% a lo largo de los próximos diez años”, señalan desde la Fundación Mapfre. Porcentaje que se antoja demasiado elevado debido a la tendencia de ahorro de los ciudadanos. Para cerrar dicha brecha, serían necesarios 93.400 millones de euros. Ese es el potencial de crecimiento del sector.

¿Habrá sido por la situación política que se vive en Cataluña? ¿Quizás por el cambio de domicilio social de determinadas empresas? ¿Tal vez porque han sido mayoría los que han pasado de un seguro del automóvil a todo riesgo a otro a terceros? ¿.

Si en 2017 el volumen de primas en Cataluña alcanzó los 11.345 millones de euros, es decir, una cuota del 21,3%, durante 2018 esa cantidad ha menguado hasta los 10.809 millones de euros, lo que ha desinflado dicha cuota hasta el 20,4%. Por tanto, los ingresos por primas en Cataluña tuvieron un descenso del 4,2% en 2018 respecto al año anterior. Mientras tanto, la Comunidad de Madrid ha crecido por encima de la caída en Cataluña: un 4,7% más en 2018. Hablamos de un volumen de primas de 10.865 millones de euros, frente a los 10.570 millones de euros de 2017. Por este motivo ha engordado su cuota desde el 19,8% hasta el 20,5%.

Los residentes en Madrid gastaron, de media, 1.631 euros en seguros frente a los 1.409 euros de los ciudadanos de Cataluña

Si vamos más al detalle, los residentes en Cataluña gastaron de media en seguros 1.409 euros durante 2018, cantidad inferior a los 1.494 euros del año anterior. Por el contrario, las personas que viven en la Comunidad de Madrid incrementaron esa cantidad desde los 1.607 euros de 2017, a los 1.631 euros del pasado año. Por término medio, los españoles gastaron 1.369 euros en seguros, es decir, 11,7 euros más respecto al año anterior.

MADRID, CATALUÑA… ¿Y EL RESTO?

A pesar del ‘sorpasso’, la comunidad de Madrid y Cataluña siguen encabezando el ranking por volumen de primas del sector asegurador. El podio lo completa Andalucía, con 7.276 millones de euros en primas. Su cuota de mercado es del 13,7%, es decir, a bastante distancia de los dos cajones más altos. En su caso, el descenso fue del 1,3%.

Si hablamos de crecimiento, los laureles del triunfo fueron para Aragón (5,1%), seguida de Madrid (4,7%) y Castilla-La Mancha (4,1%). En el otro lado de la balanza, el descenso fue más que acusado en Baleares (-36,4%), seguida de Navarra (-19,1%).

Por primas per cápita, son ocho las comunidades autónomas que están por encima de los 1.000 euros (junto a Madrid y Cataluña, Aragón –que supera a sus vecinos catalanes con 1.434 euros-, Islas Baleares, Castilla y León, Navarra, País Vasco y La Rioja). El ‘farolillo rojo’ es para Ceuta y Melilla (con 665 euros por persona), Murcia (775 euros), Canarias (735 euros) y Extremadura (822 euros).

A pesar de que la industria aseguradora creció un 1,5% respecto al año anterior, alcanzando los 64.377 millones de euros, se está produciendo una ralentización del mercado. Así, en 2017 representaba el 5,44% del PIB en 2017, descendiendo al 5,33% en 2018. El aumento de las primas tuvo como protagonista al negocio de No Vida, que lleva un lustro creciendo gracias a la recuperación de la actividad económica y a la mayor capacidad de consumo de empresas y hogares. En Vida, la caída de moderó, desde el -5,6% de 2017, al -1,4% de 2018.