El precio de la vivienda en las grandes ciudades españolas supera en un 24,9% la media nacional, según el informe bienal de la OCDE ‘Regiones y ciudades de un vistazo 2026’. La brecha queda algo más de dos puntos por debajo del 27% del promedio de la organización, pero el diagnóstico de fondo no cambia: el ladrillo se ha convertido en un fenómeno de concentración urbana.
Qué dice el informe: un sobrecoste del 24,9% y hasta nueve años de sueldo de diferencia
El documento —difundido por el portal Idealista— dibuja un gradiente territorial muy definido. En los centros urbanos de la OCDE la vivienda cuesta un 27% más que la media nacional; en la periferia metropolitana, un 15% menos, y, fuera de esas áreas funcionales, hasta un 34% por debajo. En España el sobrecoste urbano es algo menor (24,9%), la periferia se sitúa un 23% por debajo de la media y las zonas alejadas, hasta un 38%.
El dato que más incomoda no es el del precio, sino el del esfuerzo. Comprar una vivienda en el área de Málaga-Marbella exige 4,52 años más de ingresos disponibles que la media del país; en Palma de Mallorca, 4,33; en Madrid, 2,7, y en Barcelona, 1,6. En el extremo opuesto, Castellón se sitúa 4,8 años por debajo del promedio nacional. La distancia entre ambos polos supera los nueve años de sueldo.
El mapa europeo refuerza la tesis. Dinamarca lidera la brecha entre centros urbanos y media nacional con un 63,6%, seguida de Hungría (57,2%), Finlandia (55%), y Suecia (46,2%). En el lado contrario, Países Bajos (1,1%), Reino Unido (3,9%) e Israel (11,6%) son los mercados más homogéneos. La OCDE pone el foco en un caso extremo: Alemania, donde la diferencia entre Múnich (+7,8) y Chemnitz (-9) suma 17 años de ingresos.
La explicación que ofrece el informe es de manual, pero conviene repetirla porque choca con buena parte del relato político. ‘Estas diferencias reflejan la mayor escasez de viviendas en los centros urbanos, donde muchas personas se trasladan para trabajar o estudiar y donde la construcción suele verse limitada por la escasez de terrenos, la normativa y la oposición local al desarrollo’, sostiene la OCDE. Traducido: el precio no se corrige con decretos, sino con suelo y ladrillo.
Ninguna política de precios corrige lo que la escasez de suelo y la oposición vecinal llevan décadas fabricando en el centro de las ciudades.
La escasez de suelo, la raíz que Madrid comparte con Lisboa
La segunda pata del análisis conecta el precio con la oferta. Los mercados más tensos son también los que menos vivienda vacía acumulan: la tasa de desocupación en los centros urbanos de la OCDE es del 11%, frente al 14% de la periferia y el 19% fuera de las áreas funcionales. España presenta la mayor brecha entre ambos extremos de todos los países analizados: ocho puntos por debajo de la media nacional en las ciudades y 14,6 puntos por encima en las zonas alejadas.
Desde 2011, subraya el organismo, la oferta de vivienda en las grandes áreas metropolitanas ha crecido menos que la población, y eso ocurre a pesar de que los precios de partida ya eran más altos. ‘El desequilibrio es particularmente pronunciado en ciudades que han experimentado un fuerte aumento de precios en los últimos años, como Lisboa y Madrid’, apostilla el informe. La lectura estratégica es incómoda: el mercado español no sufre un problema de demanda, sino de producción insuficiente allí donde el empleo se concentra.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el informe no es el 24,9% de sobrecoste urbano, sino el cruce entre esa cifra y los años de ingresos necesarios para comprar. Málaga-Marbella y Palma de Mallorca se llevan la peor parte, con más de cuatro años de sueldo extra frente al promedio nacional, lo que sitúa a ambas plazas en el radar del comprador internacional y del inversor patrimonial. La tendencia a seis meses es de persistencia, no de corrección: sin respuesta de oferta, los precios de Madrid, Barcelona y la costa premium seguirán por encima de la media, mientras el interior y las zonas alejadas seguirán absorbiendo el stock vacío.
El perfil al que interpela el diagnóstico es doble. Para el comprador de vivienda habitual en Madrid o Barcelona, el informe confirma que el esfuerzo de compra no bajará por la vía del precio, así que la decisión se juega en el tipo hipotecario y el plazo. Para el inversor de segunda residencia en la Costa del Sol o Baleares, la brecha es una señal de resistencia a la baja. El pulso entre agentes es evidente: las promotoras defienden que el suelo finalista tarda años en transformarse, los ayuntamientos señalan la oposición vecinal como freno y el Ministerio de Vivienda insiste en la vía regulatoria de las zonas tensionadas, una palanca que la propia OCDE considera insuficiente si no va acompañada de más construcción.
El precedente histórico ayuda a relativizar. Durante el boom de 1997-2007, España construyó a un ritmo que la población no absorbía; tras el estallido de 2008, la actividad se hundió y el parque quedó desequilibrado: envejecido en el centro de las ciudades y excedentario en el interior rural. El riesgo del análisis es que sirva de excusa para no actuar y atribuya la brecha solo a la oposición local, sin reconocer la lentitud burocrática y la falta de promoción pública. Los próximos informes bienales de la OCDE y las estadísticas trimestrales del INE dirán si el gradiente se estrecha o se consolida.
