El déficit de vivienda en España sigue agrandándose: se inician 120.000 casas al año y se entregan solo 80.000. El Banco de España eleva a un millón el desequilibrio que arrastrará el país hasta 2028 y señala un cuello de botella que lastra directamente a las promotoras cotizadas.
La institución que preside José Luis Escrivá ha revisado al alza su estimación en su informe trimestral de coyuntura. Hace apenas unos meses manejaba una cifra menor, 750.000 viviendas, y ahora la sitúa en un millón ante la evidencia de que la obra nueva no llega al mercado al ritmo al que se arranca.
Hay un dato que no admite matices. Las viviendas iniciadas se mantienen en torno a 120.000 al año desde hace cinco ejercicios, con un mínimo de 100.000 arranques anuales. Las terminadas, en cambio, se estancan e incluso retroceden hasta las 80.000. La brecha, en consecuencia, se ensancha.
El Banco de España mantiene en un millón el déficit de vivienda hasta 2028
El director general del Servicio de Estudios, David López Salido, fue explícito al presentar el documento. Mientras no se cierre esta brecha creciente entre lo que se inicia y lo que se termina, el déficit habitacional seguirá aumentando. El próximo Gobierno tendrá que conseguir la construcción de un millón de viviendas, la cifra que mide el desequilibrio entre hogares y casas a partir de 2028.
La paradoja es que el propio supervisor constata que la inversión residencial no solo no se dispara, sino que se frena. ‘La inversión residencial mantiene un crecimiento más moderado de lo previsto ante la persistencia de restricciones que limitan su mayor dinamismo esperado’, señala el informe trimestral del Banco de España.
El avance de 2026 responde a varios frentes: un menor ritmo en la ejecución de los visados, una caída de la tasa de finalización de nuevas viviendas, la aceleración de los costes de los factores productivos y las dificultades de conexión a la red eléctrica. Sobre este último punto, la saturación de la red ha obligado a rechazar conexiones para unas 300.000 viviendas proyectadas.
El déficit de vivienda no es un problema de demanda, sino de capacidad de producción: España sabe cuántas casas necesita y no sabe a qué ritmo construirlas.
A mi juicio, ese dato de la red eléctrica es el más incómodo de todo el informe. Porque no se resuelve con más grúa ni con más licencia de obra: exige inversión en infraestructura y años de tramitación administrativa.
Neinor, Aedas y Metrovacesa: el cuello de botella tensiona al Mercado Continuo
Para las promotoras del Mercado Continuo, el diagnóstico del Banco de España es una mezcla de oportunidad y lastre. Neinor Homes, Aedas Homes y Metrovacesa operan en un mercado con demanda estructuralmente insatisfecha, lo que sostiene los precios. El problema es la capacidad de ejecución.
Entregan menos, tardan más y asumen costes crecientes. La insuficiencia de mano de obra es el factor que más limita su actividad: cerca del 60% de las empresas del sector de la construcción señala las dificultades de disponibilidad de personal como un factor con impacto negativo o muy negativo. Desde 2021 ese porcentaje no ha dejado de crecer y supera el 50% desde mediados de 2023.
La regularización migratoria de este año, largamente reclamada por el sector, no ha resuelto el problema. A ello se suman la lentitud de los desarrollos urbanísticos y la escasez de suelo finalista, dos cuellos de botella de naturaleza estructural que ni el ciclo favorable ni los tipos más bajos corrigen por sí solos.
El sector, eso sí, cotiza con viento de cola en el crédito. Los altos precios de la vivienda y la oferta de créditos blandos a los promotores deberían empujar la inversión residencial el próximo año. El supervisor, sin embargo, no lo ve claro.
Análisis: un déficit que no se cierra con crédito barato
Hay un patrón que se repite cada vez que el Banco de España publica su informe de coyuntura. La institución diagnostica el problema con precisión quirúrgica y, acto seguido, reconoce que no tiene herramientas para resolverlo. El déficit de vivienda es el ejemplo más claro: el supervisor sabe cuántas casas faltan, sabe por qué no se construyen y constata que las palancas están fuera de su alcance.
Para las promotoras del Mercado Continuo, esta asimetría es determinante. Neinor, Aedas y Metrovacesa no compiten por demanda; compiten por capacidad de ejecución. Un mercado con un millón de viviendas de déficit garantiza que lo que se termine se venda, y probablemente a precios al alza. El riesgo no está en el negocio, sino en el ritmo al que pueden reconocer ingresos.
Mientras el arranque de obra supere en más de un tercio la entrega final, el déficit no dejará de crecer por mucho crédito barato que llegue a los promotores.
Ahí está la contradicción. Los precios altos y el crédito blando son el mejor escenario para el margen. Pero si la mano de obra escasea, si el suelo finalista no aparece y si la red eléctrica rechaza conexiones para 300.000 viviendas, la promotora factura menos de lo que su cartera de suelo permitiría. El balance aguanta; el flujo de caja se retrasa.
Frente a los grandes promotores europeos, el español arrastra un hándicap de productividad. En Alemania o Francia el cuello de botella es de demanda; aquí es de oferta. Esa diferencia explica por qué las promotoras españolas cotizan con múltiplos que descuentan crecimiento y penaliza la previsibilidad de sus resultados.
El Banco de España añade otra incógnita: los decretos de Vivienda aprobados el pasado 29 de septiembre. López Salido eludió pronunciarse —’pueden alterar completamente el mercado de alquiler’, avisó, aunque dijo no tener aún datos— y dejó su evaluación para más adelante. Esa indefinición regulatoria es, en mi lectura, un riesgo añadido. Un marco que intervenga el alquiler puede desincentivar la inversión en build-to-rent, un segmento al que las promotoras cotizadas han ido girando para dar salida a su producto.
La pregunta que queda abierta es de calendario, no de dirección. Si el ritmo de terminación no repunta en los próximos trimestres, el millón de viviendas de déficit se convertirá en un suelo estructural por encima del cual la oferta no subirá. Las próximas cuentas trimestrales de las promotoras darán la primera señal: cuántos visados se han convertido en entrega y cuánto ha pesado el coste de los materiales en el margen.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: El informe no ha movido de forma apreciable la cotización de las promotoras del Mercado Continuo en la sesión posterior a su publicación. El valor sigue pendiente de las cuentas trimestrales de noviembre, con un 33% menos de viviendas entregadas que iniciadas como telón de fondo.
Clave técnica: El sector promotor cotiza con un descuento sobre su valor de activos neto que refleja la desconfianza del mercado en la ejecución. Mientras el ritmo de terminación no supere las 90.000 unidades anuales, difícilmente se cerrará ese descuento.
Apunte macro: El Banco de España revisa al alza el PIB de 2026 hasta el 2,6% y la inflación hasta el 3,9%. Ambas cifras condicionan el coste de financiación de las promotoras y el poder de compra del comprador final.
