El economista Juan Ramón Rallo no se anda con rodeos. En su último análisis publicado en su canal de YouTube, desmonta la última iniciativa del Gobierno en materia de vivienda: Casa 47, el portal inmobiliario público que, según la ministra Isabel Rodríguez, prometía ‘cambiar las reglas de juego’ del mercado del alquiler. La conclusión de Rallo es demoledora: la oferta real de ese portal no llega a 700 viviendas, está mal ubicada y, además, no es barata.
Unos días antes, Pedro Sánchez había intentado conectar con los jóvenes con unas declaraciones sobre ‘farmear aura’ y el esfuerzo de pagar un alquiler. Poco después, el Ejecutivo anunció Casa 47 con la promesa de alquileres asequibles y contratos de por vida. Sin embargo, Rallo advierte de que el portal esconde más propaganda que solución. La promesa de contratos de 75 años suena casi a herencia, pero los números cuentan otra historia. Para entenderlo, conviene revisar qué es exactamente.
Qué es Casa 47 y por qué despierta desconfianza
Según explica Rallo, Casa 47 no es un organismo nuevo, sino la antigua Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES), rebautizada para invocar el artículo 47 de la Constitución, que reconoce el derecho a la vivienda. La ministra ha defendido que ofrecerá viviendas asequibles y protegidas ‘para siempre’, con contratos de hasta 75 años y criterios objetivos de asignación. El economista ironiza con la idea: unos alquileres vitalicios a precios ventajosos suenan como un chollo que solo el Estado puede ofrecer.
Una oferta raquítica frente a los portales privados
El primer problema es de cantidad. En el momento del vídeo, Casa 47 ofrecía 638 viviendas en alquiler en toda España. Rallo lo compara con los portales privados: Idealista superaba las 10.000 viviendas solo en Madrid y Fotocasa rozaba las 50.000 en todo el país. Para colmo, el Banco de España cifra el déficit de vivienda en unas 700.000 unidades. Ni siquiera cubre el 0,1% de esa necesidad, recalca Rallo, lo que convierte el portal en un gesto más bien simbólico. Si el Gobierno regalara esos pisos, tampoco resolvería la cola de demandantes, porque la oferta pública no llega ni al 0,1% del déficit estimado.
Ninguna vivienda en las diez ciudades con mayor demanda
El segundo golpe es geográfico. Al revisar los filtros del portal, Rallo comprueba que de las 638 viviendas cero están en las diez ciudades más pobladas de España. Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza, Murcia, Palma, Las Palmas y Alicante no tienen ni una sola. Tampoco hay viviendas en comunidades enteras como Madrid, Andalucía, Baleares, Canarias, Aragón o Murcia. La oferta se reparte por municipios medianos y pequeños, como Sant Feliu de Codines, Vic, Albaida, Carlet, Manises, Elche o Denia. Ni siquiera en las provincias con viviendas aparecen las capitales: en Valencia hay oferta en Albaida, Benaguasil, Carlet o Manises, pero no en Valencia ciudad; en Alicante, en Denia, Elche o Novelda, pero no en la capital. Para Rallo, esta ausencia en las zonas tensionadas contradice el argumento gubernamental de que en España sobran viviendas y el único problema es de precios.
Los restos no vendidos del ‘banco malo’
Rallo sostiene además que la calidad de esos inmuebles es baja porque proceden de Sareb, el ‘banco malo’ creado en 2012 para absorber los activos tóxicos de la banca rescatada durante el estallido de la burbuja. Durante más de una década, Sareb fue vendiendo lo que pudo. Las viviendas que hoy ofrece Casa 47 son las que nadie quiso comprar ni siquiera en el mercado actual. El propio economista recuerda que la presidenta de Casa 47 reconoce que los pisos se incorporaron desde Sareb y que los de mejores zonas fueron los primeros en venderse. Por eso la oferta se concentra en la costa, donde más se financió la burbuja inmobiliaria.
‘Lo que ahora mismo está sacando en alquiler Casa 47 son las raspas de un mal pescado.’
— Juan Ramón Rallo
Alquileres que no bajan de 1.000 euros y exigen ser rico
El tercer problema es el precio. Rallo compara el caso de Vigo, la única gran ciudad donde Casa 47 convocó 67 pisos. El alquiler público se fijó en 8,8 euros por metro cuadrado, por encima de los 7,4 euros de media que registra el Instituto Gallego de Vivienda. En San Antonio de Benagéber, un pueblo de 10.000 habitantes a 16 km de Valencia, pide más de 1.000 euros por viviendas de 120 metros cuadrados. En Turís, a 40 km de la capital y con 7.000 habitantes, una vivienda de 134 metros cuadrados se oferta por 956 euros al mes. Lo revelador es el requisito: solo pueden solicitarla unidades de convivencia con ingresos anuales de entre 38.240 y 63.000 euros. La renta mediana de Turís no llega a 31.000 euros. El alquiler público excluye a los pobres: acaba subvencionando a los hogares con más recursos.
Ni especulación ni manipulación: el problema es de oferta
Para Rallo, estos precios altos en un portal público confirman que la escasez de vivienda es real. No se trata de que Idealista o Fotocasa manipulen al alza, sino de que la demanda supera a la oferta. Si el Estado, con inmuebles defectuosos heredados del rescate bancario, no puede alquilar barato, es porque falta vivienda. El economista defiende que la solución pasa por facilitar y abaratar la construcción, reduciendo regulación y restricciones urbanísticas. Sin embargo, acusa al Gobierno de lo contrario: está eliminando incentivos al sector privado con más carga regulatoria y fiscal. Rallo recuerda que medidas como la limitación de precios o los topes al alquiler desincentivan la entrada de inversores en el parque residencial.
Más allá del análisis de Rallo, los datos públicos recientes refuerzan la tesis de la escasez. El Banco de España y otros organismos internacionales llevan años advirtiendo de que la construcción de vivienda nueva está muy por debajo de la creación de hogares, sobre todo en las grandes urbes. La creación de Sareb en 2012 y el traspaso de activos han sido objeto de polémica desde entonces; hoy buena parte de esa cartera sigue sin venderse. Una iniciativa como Casa 47, con 638 inmuebles heredados de Sareb, difícilmente puede considerarse una herramienta seria de política pública.
Para quien busca un alquiler asequible, el mensaje es doble. Primero, no espere que Casa 47 le resuelva nada: la oferta es mínima y excluyente. Segundo, el debate sobre la vivienda sigue atrapado en medidas cosméticas mientras la oferta real no crece. Rallo sostiene que el camino pasa por liberar suelo y agilizar licencias, una postura que choca con el enfoque intervencionista del Ejecutivo. La experiencia de otros países muestra que los parques públicos de vivienda solo funcionan cuando van acompañados de una fuerte promoción de obra nueva, no de la gestión de restos.
Queda por ver si Casa 47 se expande con promociones nuevas o si, como sugiere Rallo, se queda en un portal de propaganda. Lo que parece claro es que un déficit estructural de vivienda no se soluciona con un catálogo de 638 pisos rescatados de un banco malo. La pregunta queda en el aire: ¿se atreverá el Gobierno a liberalizar la construcción?
Puedes ver el análisis completo en el vídeo original de Juan Ramón Rallo en YouTube.
