Si tu hipoteca se revisa en septiembre, el Euríbor te va a dar un susto: cerró agosto en el 2,954%, su nivel más alto en dos años, según confirmó el Banco de España. Firmar una nueva hipoteca sigue siendo posible desde un 2,55% TIN a tipo fijo, pero el número grande del escaparate no es lo que pagarás de verdad.
Llevo semanas siguiendo el mercado hipotecario y la conclusión es clara: el interés que anuncian Ibercaja, Kutxabank o Banco Sabadell llega bonificado, y esa bonificación se paga contratando nómina, seguros, tarjetas y, en algún caso, planes de pensiones. Por eso la TAE, que recoge comisiones y gastos asociados, es el único número que dice la verdad.
El Euríbor aprieta en septiembre y obliga a mirar la TAE
El Euríbor a doce meses cerró agosto en el 2,954%. Sube diez puntos básicos respecto a julio y ochenta y cuatro en el último año. Traducido: las hipotecas variables que se revisen ahora saldrán más caras que hace doce meses. Por eso este septiembre conviene mirar también las fijas y las mixtas.
La Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja sale al 2,55% TIN durante toda la vida del préstamo, con una TAE del 3,49% y un plazo de hasta 25 años. Para llegar a ese tipo hay que domiciliar una nómina de 2.500 euros, hacer movimientos con tarjeta, domiciliar recibos y contratar los seguros de hogar y de vida de la entidad. La comisión de apertura no existe, y la financiación llega hasta el 80%, ampliable al 95% si todos los titulares tienen 35 años o menos. La oferta está abierta hasta el 30 de septiembre de 2026.
La Hipoteca Avantio fija de Banca March tiene un TIN más alto, 2,65%, pero su TAE es la más baja de las cinco: un 3,01%. Entre TIN y TAE apenas hay tres décimas, la prueba de que los productos asociados pesan menos que en otras ofertas. Eso sí, pide una unidad familiar con 4.000 euros netos al mes y un préstamo desde 200.000 euros. Sin domiciliar nómina ni seguros, el tipo sube 0,70 puntos.
Banco Sabadell mantiene un 2,75% TIN hasta 30 años, con una TAE del 3,58%. Sin bonificar, el tipo se va al 3,75%: un punto más que el cartel. La cuota no puede comerse más del 40% de tus ingresos y el préstamo tiene que estar pagado antes de cumplir 75 años. No cobra comisión de apertura.
La TAE real, y no el interés del anuncio, es la cifra que desenmascara la bonificación: un TIN bajo puede esconder una vinculación que cuesta más que el descuento.
Cajamar y CaixaBank comparten un 2,85% TIN, pero sus TAE son muy distintas: 3,44% y 4,26%. En CaixaBank la bonificación completa exige seis cosas: nómina desde 600 euros, tres recibos, tarjeta, seguro de hogar, seguro de vida y alarma de Securitas Direct. En Cajamar los tramos van sumando, y el requisito de nómina de 700 euros es el más bajo de todas las fijas. La diferencia de casi punto y medio entre TIN y TAE delata cuánto pesa la vinculación.
Las hipotecas fijas más baratas: la TAE delata la bonificación
La tabla resume la comparativa de septiembre. No te quedes con el TIN: la columna de la TAE y la de condiciones son las que mandan.
| Producto | TIN | TAE | Condición principal | Plazo |
|---|---|---|---|---|
| Ibercaja Vamos Fija | 2,55% | 3,49% | Nómina 2.500 euros + seguros | Hasta 25 años |
| Banca March Avantio Fija | 2,65% | 3,01% | Nómina + seguros hogar y vida | Hasta 30 años |
| Banco Sabadell Fija | 2,75% | 3,58% | Nómina + 3 seguros | Hasta 30 años |
| Cajamar HipotecON | 2,85% | 3,44% | Nómina 700 euros + tramos | Hasta 30 años |
| CaixaBank CasaFácil Fijo | 2,85% | 4,26% | Nómina + recibos + tarjeta + alarma | Hasta 30 años |
Mixtas y variables: la bonificación que atrapa
Banco Sabadell firma la mixta con el tipo de salida más barato del artículo: un 1,80% TIN durante tres años. A partir del cuarto pasa a euríbor más 0,70%, y la TAE Variable queda en el 3,65% para un plazo de hasta 30 años. Tres años de protección son pocos, así que esa oferta solo encaja si confías en que el Euríbor baje pronto. Pibank, en cambio, ofrece un 1,99% TIN durante cuatro años y la TAE variable más baja de las mixtas, un 3,34%, sin comisiones de apertura, de estudio ni por amortizar. No exige nómina, solo una cuenta gratuita, y el seguro de hogar lo puedes contratar con quien quieras.
Ibercaja repite con dos tramos mixtos. El de cinco años sale al 2% TIN, con euríbor más 0,60% después y una TAE Variable del 3,80%. El de diez años sube a 2,10% TIN, pero su TAE es inferior: 3,47%. Pagas una décima más al principio a cambio de diez años de cuota estable, el periodo de protección más largo de las mixtas de la selección. ABANCA cierra con la TAE más alta del artículo, 5,15%, pese a un TIN inicial del 2,05%: lo caro es la vinculación.
En variable, Kutxabank aplica el diferencial más bajo del mercado en esta selección, euríbor más 0,49%, después de un primer año al 2% TIN. La TAE Variable queda en el 3,72%. Eso sí, su vinculación es la más exigente de la lista: nómina domiciliada desde 3.000 euros, una aportación anual de 2.400 euros a un plan de pensiones y el seguro de hogar de la aseguradora del grupo. Sin cumplirla, el diferencial sube un punto entero, hasta euríbor más 1,49%.
Banco Sabadell ofrece el primer año más barato de las variables, un 1,50% TIN, para pasar después a euríbor más 0,50%, con una TAE Variable del 3,98%. Bankinter, COINC y Unicaja completan la lista con TAE en torno al 3,34% y ofertas condicionadas a nómina o a plazos iniciales de tipo fijo. El dato clave en variable es el diferencial: es lo que firmas para siempre, porque el Euríbor va y viene y ese margen no se mueve.
La letra pequeña que decide entre fija, mixta o variable
Hace un año, con el Euríbor 84 puntos básicos más bajo, la cuota variable era más llevadera. Hoy el mercado ha cambiado, y por eso la mayoría de los hipotecados prefiere mirar la letra pequeña antes de firmar. En un préstamo de 200.000 euros, un punto más de TAE puede suponer decenas de miles de euros en intereses a lo largo de 30 años. La diferencia entre la TAE del 3,01% de Banca March y el 4,26% de CaixaBank no es cosmética.
Mi criterio: si vas a contratar una fija, mira primero la TAE y no el TIN. La Hipoteca Avantio de Banca March tiene la TAE más baja, pero exige un perfil que deja fuera a la mayoría de la clase media. Para rentas de 2.500 o 3.000 euros, Ibercaja o Cajamar pueden encajar mejor, siempre que aceptes la vinculación. Si no quieres ataduras, la mixta de Pibank es la opción más limpia de toda la selección: sin nómina, sin comisiones y con la TAE variable más baja.
Ojo con la amortización anticipada. Ibercaja, Banco Sabadell y otras aplican el máximo legal —un 2% durante los diez primeros años y un 1,5% a partir de ahí—, mientras Cajamar lo limita al 0,15% del capital devuelto durante los cinco primeros años y Pibank no cobra nada. Quien piense en vender o amortizar antes de tiempo debe meter este dato en en la calculadora.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Si buscas hipoteca, pide la TAE, no el TIN, y revisa qué productos exige cada banco para aplicar la bonificación.
- Qué vigilar: La oferta de Ibercaja cierra el 30 de septiembre de 2026 y el Euríbor de septiembre se publicará a primeros de octubre.
- El error a evitar: Firmar una variable sin comparar el diferencial real, o aceptar una bonificación con seguros que no necesitas y que encarecen la TAE.
