El precio de la vivienda en España se ha duplicado en doce años. El euríbor, cerca del 3%, eleva la factura hipotecaria y acelera la fractura entre quienes ya tienen vivienda y quienes intentan comprarla por primera vez.
La escalada no es un repunte aislado. Son doce años de subidas ininterrumpidas, suficientes para que la vivienda haya pasado de ser un bien de uso a un activo revalorizado. He visto pocas dinámicas tan sostenidas en un mercado que, por lógica económica, debería corregir los excesos con más oferta. Es una anomalía que el precio crezca justo cuando el crédito se encarece.
Tal y como recogía El País, una vivienda comprada hace doce años vale hoy el doble. No se trata de un fenómeno uniforme: las capitales y las zonas costeras concentran la mayor parte de la revalorización. En las ciudades medianas del interior, la subida ha sido más contenida, pero suficiente para estrechar el acceso de los hogares con rentas más bajas.
La brecha generacional se ha acentuado. Los hogares jóvenes destinan una parte mayor de su renta a la compra o al alquiler y retrasan la edad de emancipación. Esa demora tiene consecuencias sobre la natalidad y la productividad, dos variables que pocos análisis inmobiliarios incluyen en sus modelos.
Doce años de escalada y una brecha generacional
El ciclo se apoyó durante años en tipos hipotecarios muy bajos. Ahora ese soporte ha desaparecido. El Banco Central Europeo mantiene una política monetaria restrictiva y el crédito ya no fluye como en la etapa anterior. La oferta de vivienda nueva tardó en reaccionar tras la pandemia y ahora llega con precios de mercado, no con precios accesibles.
El euríbor se mueve de nuevo en el entorno del 3%, una cota que no se veía con esta persistencia desde hace más de una década. Para una hipoteca media a 25 años, cada punto porcentual de subida encarece la cuota mensual en varias decenas de euros. Los bancos conceden menos hipotecas, pero los vendedores no bajan pretensiones.
La vivienda ha pasado de ser un bien de uso a un refugio para el ahorro, y esa doble condición es la que expulsa al comprador primerizo.
El euríbor al 3% y una oferta que no responde
El encarecimiento del crédito no ha enfriado el precio porque la oferta sigue corta. El stock de vivienda terminada se mantiene por debajo de la demanda en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. La normativa urbanística y la falta de mano de obra cualificada retrasan los plazos de entrega.
Madrid es el caso más claro. La capital roza el tope de absorción de población, tal y como apunta El Confidencial. Ya no puede asimilar más demanda a los precios actuales sin expulsar a rentas medias. Alcalá, Móstoles, Guadalajara y Toledo reciben a los compradores que no pueden pagar la capital, y sus precios repuntan a su vez.
El resultado es un mercado partido. Quien compró antes de 2015 celebra una revalorización notable de su patrimonio. Quien no lo hizo afronta cuotas más altas con salarios que no han seguido la misma senda.
La factura social de la revalorización
También hay un componente demográfico. La inmigración aporta demanda de vivienda, sobre todo en las coronas metropolitanas. Sin una política de alquiler asequible, esa presión se traslada de inmediato a los precios y expulsa a la población autóctona joven hacia zonas cada vez más alejadas.
Conviene no repetir los errores de 2008. Entonces la caída vino por exceso de apalancamiento y obra nueva disparada; hoy el bloqueo es de acceso, no de solvencia bancaria. La paradoja es que la vivienda se celebra como refugio mientras se convierte en barrera para la primera compra y para la movilidad laboral. El riesgo no está tanto en una corrección brusca como en una economía que retiene talento, ahorro y consumo porque el alquiler y la hipoteca absorben una parte creciente de la renta.
No creo que el precio de la vivienda vaya a ceder de forma significativa mientras no suba la construcción de vivienda asequible y no se libere suelo en las grandes ciudades. El euríbor puede bajar, pero si la oferta no reacciona, volverán a subir los precios. La próxima estadística de compraventas del INE será la primera prueba de hasta qué punto la demanda resiste este escenario.
