La fiesta inmobiliaria que ha vivido España en los últimos años podría estar a punto de apagarse. Los expertos consultados por Expansión anticipan una caída de la demanda de vivienda en los próximos meses, empujada por dos fuerzas que no dan tregua: el Euríbor en niveles cercanos al 4% y unos precios que se resisten a bajar.
El cóctel de tipos y precios: ¿adiós al boom inmobiliario?
El mercado residencial español ha encadenado varios ejercicios de subidas superiores al 5% interanual, pero los datos de transacciones empiezan a resentirse. Según las estadísticas del Colegio de Registradores, la firma de hipotecas cayó en el primer trimestre de 2026 un 6,5% interanual, una señal inequívoca del enfriamiento. Aunque el volumen global de operaciones sigue siendo elevado, los indicadores adelantados —tasaciones y visados de obra nueva— apuntan a un punto de inflexión.
El problema es doble. Por un lado, los tipos de interés han elevado la cuota mensual de una hipoteca media en más de 200 euros respecto a 2021. Por otro, los precios de la vivienda apenas han cedido: la escasez de oferta en grandes ciudades y la fortaleza de la demanda extranjera han sostenido las valoraciones, creando un suelo difícil de perforar. En mercados como Bilbao o Valencia, donde la presión compradora es menor, los precios ya muestran recortes del 1-2% interanual, confirmando que el ajuste sigue una geografía selectiva.
Esta combinación está expulsando del mercado a compradores primerizos y jóvenes, precisamente el segmento que más había tirado del consumo en los años posteriores a la pandemia. Sin ese motor, la rotación de viviendas se estanca y la cadena de compraventas se rompe. Las promotoras, mientras tanto, reducen sus expectativas de lanzamientos; según la consultora CBRE, el stock de vivienda nueva en construcción ha disminuido un 12% en el último año, señal de que el sector ya está frenando.
La encuesta de PwC y el temor a la inflación persistente
El informe de PwC al que ha tenido acceso Expansión revela que una mayoría de los profesionales del sector inmobiliario desaprueba las medidas del Gobierno para afrontar la guerra de Irán. La escalada bélica, aunque lejana, está tensionando los precios de la energía y manteniendo la inflación por encima del objetivo del BCE, lo que retrasa las bajadas de tipos.
La economía española crecerá un 2,2% en 2026 según PwC, pero ese avance no se traduce en confianza: la inflación es la principal preocupación del consenso, por encima del propio conflicto armado. En el sector residencial, esa inquietud se transforma en cautela: promotores e inversores ponen en pausa nuevos proyectos hasta ver la evolución del euríbor y del IPC.
El malestar va más allá. La encuesta refleja un descontento transversal con las ayudas al alquiler y los avales públicos, que muchos consideran insuficientes para reactivar la demanda. «Estamos ante una tormenta perfecta: tipos altos, precios rígidos y un Gobierno centrado en el gasto militar», señala un directivo del sector en el informe.
La asequibilidad no volverá sin una corrección de precios, y esa corrección, cuando llegue, será más rápida de lo que el mercado descuenta hoy.
Análisis: Un ajuste ordenado o el preludio de una corrección brusca
El sector inmobiliario español se aferra a un aterrizaje suave, pero la historia demuestra que los mercados sobrecalentados rara vez se enfrían sin sobresaltos. En 2008, el disparador fue la crisis financiera global; hoy, los factores son distintos —tipos de interés, inflación y tensión geopolítica—, pero el síntoma es similar: una demanda que se contrae mientras la oferta sigue cara.
La gran diferencia es que ahora no hay burbuja de crédito. Las entidades financieras han aprendido la lección y las familias están menos apalancadas. Sin embargo, la rigidez de los precios de la vivienda en las zonas tensionadas —Madrid, Barcelona, Baleares, Costa del Sol— esconde una paradoja: los vendedores prefieren esperar a que el mercado mejore antes que rebajar sustancialmente sus pretensiones. Ese compás de espera puede provocar una caída en las transacciones más que en los precios, un estancamiento que también hace daño.
Algunos analistas preveen una corrección de dos dígitos en el volumen de compraventas para el segundo semestre, mientras que los precios bajarían un 3-5% en el mejor de los casos. Pero si la inflación no cede y el BCE mantiene los tipos, ese ajuste se acentuará. El riesgo de un escenario de «parálisis» —pocas operaciones, precios nominales estables pero difíciles de realizar— es muy real.
En mi opinión, lo más preocupante no es la caída de la demanda en sí, sino su concentración. Si desaparecen los compradores nacionales de entre 25 y 40 años, el mercado quedará en manos de inversores institucionales y extranjeros, que impondrán sus propias dinámicas. Eso puede perpetuar la inaccesibilidad para los locales y distorsionar aún más el tejido social urbano.
Habrá que seguir muy de cerca los datos de julio y agosto, cuando tradicionalmente se reactivan las visitas. Si las inmobiliarias notan un frenazo en las reservas, el otoño puede llegar con un cambio de ciclo que muchos ya dan por hecho.
