EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El último informe de Urban Land Institute (ULI) Spain revela que el 90% de los pisos de alquiler en nueve grandes capitales se arrendó en menos de tres meses durante el cuarto trimestre de 2025.
- ¿Quién está detrás? ULI Spain ha cruzado ‘big data’ con un panel de expertos para analizar el mercado del alquiler en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Alicante, Murcia y Zaragoza.
- ¿Qué impacto tiene? La rotación ultrarrápida reduce el tiempo de decisión de los inquilinos, favorece a los propietarios y mantiene una presión alcista sobre los precios, especialmente en los tramos de renta más baja.
El mercado del alquiler en las metrópolis españolas no da tregua. Según el análisis de ULI Spain correspondiente al último trimestre de 2025, nueve de cada diez viviendas de segunda mano en alquiler se alquilaron en menos de tres meses en las nueve capitales analizadas. Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Alicante, Murcia y Zaragoza comparten un mismo problema: la oferta es incapaz de igualar una demanda que crece sin pausa.
ULI Spain atribuye esta escasez estructural a una tormenta perfecta de factores. Los costes del suelo y de la construcción se han disparado, la fiscalidad desincentiva la incorporación de nuevos inmuebles al mercado arrendador y los procesos administrativos se eternizan. A ello se suma una capacidad industrial insuficiente para levantar promociones con la rapidez que el mercado reclama.
El informe también destaca que la promoción para la venta sigue siendo mucho más rentable que la destinada al alquiler, lo que aleja todavía más a los inversores del segmento arrendaticio. Este desequilibrio económico está detrás de otro dato significativo: los pisos que terminan en el circuito de alquiler son entre un 13% y un 35% más pequeños que la superficie media del parque edificado. Los inquilinos se adaptan a lo que pueden pagar, no a lo que necesitarían.
Una renta disponible que ayuda, pero no lo suficiente
La mejora de las condiciones económicas de los hogares añade más presión sobre el alquiler. La renta neta disponible por hogar ha crecido entre un 17,6% y un 26,7% en los últimos cinco años en las nueve capitales, con Málaga a la cabeza (+26,7%). El número de afiliados a la Seguridad Social en estas ciudades también está en máximos históricos, lo que indica más personas con empleo y con capacidad de pujar por una vivienda.
Sin embargo, los precios del alquiler han subido muy por encima de esa mejora de ingresos. El precio mediano de los nuevos contratos de alquiler oscila entre los 1.650 y los 750 euros al mes, según la ciudad. Barcelona y Madrid se sitúan en la banda más alta (de 1.300 a 1.650 euros), seguidas de Valencia, Bilbao y Málaga (entre 1.110 y 1.250 euros), y el resto entre 750 y 1.000 euros. La brecha entre lo que se gana y lo que cuesta alquilar se ensancha, y los segmentos de renta baja quedan excluidos del mercado.
El crecimiento interanual de las rentas de alquiler ha sido especialmente acusado en Madrid (+11,6%) y Barcelona (+7%), mientras que Sevilla registró la subida más moderada (+3,4%). En todas las capitales, el incremento supera la inflación, lo que explica el esfuerzo creciente que deben realizar las familias.
Con el 90% de los pisos alquilados en menos de tres meses, la ventana de oportunidad para el inquilino se ha reducido drásticamente, forzando decisiones rápidas y renuncias en metros cuadrados.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: la velocidad de rotación del 90% en menos de tres meses es el dato que mejor resume la tensión del mercado. Para un pequeño inversor que busca arrendar una vivienda, esta cifra garantiza prácticamente una ocupación inmediata, pero también anticipa una competencia feroz entre potenciales inquilinos. La rentabilidad bruta por alquiler, sin embargo, se sitúa hoy por debajo de la que ofrecen otros productos financieros, lo que explica que muchos propietarios hayan optado por vender en lugar de alquilar.
Tendencia a seis meses: todo indica que la presión se mantendrá o aumentará. La edición de obra nueva que podría inyectar oferta en alquiler sigue siendo residual y, según ULI Spain, las condiciones fiscales y administrativas no han mejorado. Si el Euríbor comienza a descender con más decisión, la compra se tornará más atractiva, lo que podría restar aún más viviendas al alquiler. La demanda, sostenida por la creación de empleo, no cederá.
Perfil recomendado: el inversor con patrimonio suficiente para adquirir una vivienda sin necesidad de una hipoteca que lastre la rentabilidad neta es el mejor posicionado. Los pequeños ahorradores que necesitan financiar la compra con un alto loan-to-value (el porcentaje del precio que cubre la hipoteca) se enfrentan a un margen muy estrecho. Para los grandes fondos que apuestan por el Build to Rent (construir promociones enteras para alquilar), el entorno sigue sin ser suficientemente atractivo, salvo en operaciones muy seleccionadas en las zonas prime de Madrid y Barcelona.
Riesgo inmediato: la combinación de precios al alza y escasa oferta puede desencadenar un incremento de la morosidad entre los inquilinos más vulnerables, lo que a su vez podría provocar una reacción regulatoria –como nuevas limitaciones de precios– que desincentive todavía más la inversión. Es un círculo vicioso que el mercado ya conoce: ya ocurrió durante la crisis de 2008, aunque entonces fue la caída de la demanda la que paralizó la construcción. Hoy el problema es justo el contrario, pero la incapacidad para generar oferta suficiente mantiene los mismos síntomas de bloqueo.
Los expertos consultados por ULI Spain reclaman más suelo residencial, una colaboración público-privada más profunda y una mayor eficiencia constructiva que haga tan rentable promover en alquiler como en venta. De momento, ese equilibrio no llega. Y mientras tanto, nueve de cada diez inquilinos que miran un piso ya saben que si no cierran la operación en el primer mes, el piso habrá desaparecido.
