Goldman Sachs ha puesto la lupa sobre las dos socimis del Ibex 35 y el resultado es contundente: apuesta decidida por Merlin Properties frente a Inmobiliaria Colonial. El banco de inversión ha elevado el precio objetivo de Merlin hasta los 19,30 euros por acción, lo que supone un potencial de revalorización del 27,64% respecto a su cotización más reciente. Mientras, mantiene la cautela con Colonial, para la que solo mejora ligeramente su valoración, sin que ofrezca recorrido alcista.
El informe, conocido en los últimos días, refuerza la visión positiva del mercado sobre la socimi especializada en centros comerciales y logística, en un momento en que el sector inmobiliario cotizado digiere la estabilización de los tipos de interés.
La apuesta por Merlin: un 27% de potencial y tendencia operativa sólida
Los analistas de la firma estadounidense han elevado el precio objetivo de Merlin de los anteriores 18,40 euros hasta los 19,30 euros por acción, confirmando la recomendación de ‘compra’. Tomando como referencia el cierre del pasado viernes, la nueva valoración arroja un potencial alcista del 27,64%, muy por encima del que el banco otorga a su rival.
Tras conocerse el informe, las acciones de Merlin registraron un avance moderado, del entorno del 0,4%, hasta situarse en los 15,18 euros. En lo que va de 2026, los títulos acumulan una subida del 22,12% y se quedan a menos de un 2% de los máximos anuales de 15,45 euros marcados el 17 de abril. Si se amplía la lupa a las últimas 52 semanas, la revalorización roza el 45%, ya que en mayo de 2025 la acción llegó a tocar los 10,53 euros.
El respaldo de Goldman no se basa solo en el múltiplo. Merlin Properties presentó en el primer trimestre de 2026 un beneficio operativo recurrente (FFO) de 87,4 millones de euros, un 3,9% más que un año antes, pese al incremento de los costes financieros. El EBITDA avanzó un 11,4%, reflejando la buena marcha de sus activos y la disciplina en costes.
El mercado premia a Merlin porque ha sabido defender márgenes incluso con los tipos al alza; Colonial, en cambio, no convence al consenso.
Colonial, la otra cara: neutralidad sin revalorización
Para Inmobiliaria Colonial, Goldman Sachs mantiene una recomendación ‘neutral’ y solo revisa al alza el precio objetivo de 5,25 euros a 5,65 euros por acción. Aunque la mejora pueda parecer un gesto positivo, la realidad es que la valoración queda un 1,56% por debajo del cierre del viernes, lo que implica que, para el banco, las acciones de la socimi de oficinas y activos prime no tienen potencial de revalorización a corto plazo.
Las acciones de Colonial bajaron ligeramente tras el informe, cediendo un 0,17% hasta los 5,73 euros. En el acumulado de 2026, la subida es de un 4,85%, pero los títulos todavía están un 9,62% por debajo de los máximos de junio de 2025 (6,34 euros). El rebote desde los mínimos del 23 de marzo (4,836 euros) ha sido del 18,5%, pero no ha bastado para cambiar la percepción de los analistas.
Colonial cerró el primer trimestre con un beneficio neto recurrente de 55 millones de euros, un 1% más, y un resultado consolidado de 47 millones, con un avance del 3%. Cifras correctas, pero sin el empuje diferencial que sí muestra su rival.
| Magnitud | Merlin Properties | Colonial |
|---|---|---|
| Recomendación | Compra | Neutral |
| Precio objetivo | 19,30 euros | 5,65 euros |
| Último cierre (viernes) | 15,18 euros | 5,73 euros |
| Potencial | +27,64% | -1,56% |
| Rentabilidad YTD | +22,12% | +4,85% |
| Var. FFO / Bº recurrente Q1 | +3,9% | +1% |
¿Por qué Goldman prefiere Merlin a Colonial?
La discriminación que hace el banco de inversión no es caprichosa. Responde a dos dinámicas que están marcando el momento del mercado inmobiliario cotizado: la exposición sectorial y la capacidad de generar flujo de caja en un entorno de tipos que, aunque han empezado a bajar, se mantienen lejos de los mínimos históricos.
Merlin Properties tiene una cartera diversificada que combina centros comerciales, oficinas y, cada vez más, activos logísticos y de datos, estos últimos con una demanda estructural al alza. Colonial, en cambio, está centrada en el segmento de oficinas prime, muy dependiente de la evolución del empleo en grandes ciudades como París, Madrid o Barcelona. La exposición a un solo subsector penaliza su valoración cuando los analistas comparan riesgos.
Además, el crecimiento del FFO de Merlin, cercano al 4%, supera con holgura el raquítico 1% de Colonial, lo que se traduce en una mayor capacidad para sostener o elevar el dividendo. Aunque ninguna de las dos socimis es ajena al coste de la deuda —ambas arrastran apalancamiento—, Merlin ha sabido gestionar mejor los vencimientos y ha empezado a monetizar inversiones en centros de datos que podrían acelerar el perfil de crecimiento.
El precedente sectorial tampoco acompaña a Colonial. Otras inmobiliarias con una elevada concentración en oficinas han sufrido recortes de valoración más severos en los últimos doce meses, mientras que las diversificadas han capeado el ciclo con más solidez. La decisión de Goldman se alinea, por tanto, con la tendencia del mercado: premiar la resiliencia del flujo de caja por encima del descuento contable.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: La próxima actualización del guidance de Merlin, donde podría revisar al alza sus objetivos de FFO por acción si se confirman los contratos en centros de datos.
- Reacción del valor: El mercado ya descuenta buena parte del optimismo de los analistas; la clave estará en si la socimi logra superar los 15,45 euros con volúmenes sólidos.
- Precedente sectorial: El desacople entre socimis diversificadas y especializadas en oficinas no es nuevo, y el informe de Goldman no hace sino confirmar que Colonial necesitará catalizadores propios —como operaciones corporativas o desinversiones— para cambiar el sesgo neutral.
