España cierra los primeros veinte años de este milenio con el asentamiento de la estabilidad en el sector de la vivienda. Dos décadas convulsas de pelotazos, ruinas, denuncias, lecciones aprendidas y, por fin, algo de cordura.
Los primeros años de los 2000 vivimos en España el boom urbanístico con el beneplácito de los bancos y los políticos. La gente compraba y vendía viviendas a un ritmo frenético, con enormes plusvalías, a la vez que firmaba hipotecas infladas que pagaban el coche, los muebles y hasta viajes al Caribe. La crisis de las subprime en Estados Unidos derivó en el estallido de la burbuja en España, aunque a algunos les costó verlo. Llegaron los rescates a los bancos, las promotoras en concurso de acreedores, las ejecuciones por impago y muchos cooperativistas sin casa y sin dinero.
Poco a poco, con ajustes y limpiezas de balances gracias al esfuerzo de todos y las facilidades del Banco Central Europeo, el sector de la vivienda en España recuperó el aliento. Tanto que en el último lustro hemos visto un atisbo de burbuja con crecimientos en el precio de la vivienda por encima de los dos dígitos en algunas ciudades. A este movimiento se incorporó el fenómeno Airbnb que ha transformado tanto el sector del alquiler como el turismo en general.
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 14,7% desde los mínimos registrados en la crisis (primer trimestre de 2015), según las tasaciones realizadas por Tinsa. Después de 13 trimestres consecutivos de incrementos de valor, la vivienda sigue estando de media un 33% más barata que el máximo valor alcanzado en 2007, con grandes diferencias de evolución entre territorios.
LA LECCIÓN DEL MERCADO
Cuando va a terminar 2019, la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre del año confirma la desaceleración del mercado residencial, principalmente en las ciudades de Madrid y Barcelona. El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se situó en 1.373 €/m2 en este periodo, un 2,6% más con respecto al 4T de 2018. Se trata del crecimiento interanual más bajo desde el primer trimestre de 2017.
Si se analiza el conjunto del año (considerando la media de las variaciones interanuales de cada trimestre), la vivienda se ha encarecido de media en España un 3,6% en 2019, frente al 5% de 2018.
Promotores, bancos y políticos han aprendido la lección. Ahora prefieren crecimientos (y beneficios) sostenidos en el tiempo a pelotazos efímeros. Las nuevas promotoras como Neinor Homes, Aedas Homes, Vía Célere y las socimis buscan, como todas las empresas, hacer negocio. Sin embargo, fijan sus planes a medio largo plazo y con el cliente en el centro.
LAS OPORTUNIDADES DE VIVIENDA
La España vaciada aceleró el crecimiento en precios en las grandes capitales, sobre todo Madrid, Barcelona y Baleares. Con algunos mercados casi saturados por la falta de suelo y una oferta fuera del alcance de los jóvenes, ha llegado el momento de la moderación. Todo esto con la ayuda de los bancos, que han puesto cordura a la concesión de hipotecas.
Por tanto, para encontrar oportunidades de inversión en vivienda o precio no descabellado hay que salir fuera de las grandes ciudades. Eso, o esperar a que salgan adelante grandes desarrollos como los del sureste y Distrito Castellana Norte en Madrid, Distrito 22@ en Barcelona o Mestalla en Valencia.
Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, ha destacado que “con buena parte del interior peninsular sin grandes cambios en precios, y Madrid y Barcelona reflejando de manera inequívoca agotamiento en su recorrido reciente, los persistentes repuntes en otros mercados principales elevan la media nacional que, no obstante, continúa moderando su encarecimiento”.
Entre esos otros mercados que mantienen el dinamismo, destacan ciudades como Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga, Zaragoza y Sevilla. Aquí la vivienda se ha encarecido de media más de un 7% durante 2019, ha apuntado la estadística de Tinsa.
Cuatro comunidades autónomas registraron subidas interanuales de precio superiores al 5% en el cuarto trimestre. Se trata de La Rioja (+9,7%), Navarra (+8,5%), País Vasco (+7,4%), Islas Baleares (+5,5%), a las que suma la Ciudad Autónoma de Ceuta (+6,4%). Las regiones de Madrid y Cataluña limitan en el último trimestre su crecimiento interanual al 3% y al 2,9%, respectivamente.
En el lado de los descensos, en cuatro regiones, además de en Melilla (-4,2%), la vivienda muestra un precio inferior al del mismo periodo de año anterior. Se trata de Asturias (-3,9% interanual), Galicia (-2,7%), Cantabria (-1,6%) y Castilla y León (-0,1%). Las tres primeras regiones se mantienen en negativo también en variación media en 2019. Navarra, Aragón y la Comunidad de Madrid registraron los mayores incrementos medios en 2019, con un 6,3%, un 5,7% y un 4,4%, respectivamente.
Cantabria, Galicia, Asturias, Extremadura y las dos Castillas son las regiones con menor incremento acumulado desde sus mínimos postcrisis, con cifras inferiores al 10%. En el extremo contrario, la Comunidad de Madrid es la región más dinámica en evolución desde los mínimos, con un aumento del 45,1%.
