A medida que el covid-19 pasa, las heridas que ha dejado en ciertos sectores son demasiado profundas. Uno de ellos es el de los centros comerciales. Unibail Rodamco, líder en Europa, ha perdido más de la mitad de su valor en apenas unos meses. Klépierre, otro gigante del retail inmobiliario, se deja cerca de un tercio de su capitalización. Aunque todavía es peor la situación de Intu Properties, dado que los analistas prevén que no pase de julio. Las quiebras dejarán un reguero de refinados esqueletos de hormigón que, sin embargo, no durarán mucho en píe, ya que serán reconvertidos en la nueva joya del sector: almacenes.
La del covid-19 ha afianzado (que no creado) ganadores y perdedores. Casi al mismo tiempo que la británica Intu reconocía que los impagos previstos en sus alquileres ronda el 40%. Prologis, otra firma que compra y alquila propiedades inmobiliarias, informaba satisfecha que había logrado cobrar el 97,6% de las rentas de abril y el 95% de las de mayo. Las acciones de la misma compañía crecen un 30% en el año, mientras acaricia sus máximos históricos y sobresale como una de las más atractivas para las grandes casas de inversión.
Pero, ¿a qué obedece una diferencia tan grande? Simplemente al activo subyacente: Intu, al igual que Unibail o Klépierre, tiene su cartera concentrada en centros comerciales, mientras Prologis es el mayor propietario de almacenes del mundo. Ambos participan de manera distinta en la mayor fuerza disruptiva del momento: el comercio digital. Así, mientras el sector logístico es complementario y se aprovecha de su avance. El otro, que es en cierto sentido antagónico, sufre a medida que las ventas por internet tienen una mayor penetración.
LA MUERTE DEL CENTRO COMERCIAL Y SU REUTILIZACIÓN COMO ALMACÉN
Hasta la irrupción de los almacenes inteligentes de Amazon, a los mismos se les veía como simples construcciones rectangulares y oscuras de los que esperabas, como mucho, que no tuvieran goteras. Por ello, la inversión en logística siempre ha sido la parte menos glamurosa, y rentable, del inmobiliario. Pero, ya no será más así. Ahora, las empresas como Prologis se asemejan a los vendedores de picos y palas durante la fiebre del oro. Pero, por el momento la operación de cerrar un centro comercial y levantar un almacén es tan extraña como desconcertante, al menos en España.
Aunque, eso cambiará a medida que la penetración del comercio digital en la economía española sea mayor. La razón es que a medida que que el porcentaje sube acelera dos efectos: por un lado, reduce la afluencia y las ganancias del retail, lo que termina provocando cierres. Por otro, impulsa la necesidad de disponer de mayor suelo y, a su vez, más cerca de las ciudades para que las entregas sean más rápidas. En definitiva, no solo un volumen mayor de almacenes, sino también más cercanos a los núcleos urbanos. La suma de ambos efectos se puede ver con claridad en países como Estados Unidos o Gran Bretaña, donde es normal que los centros comerciales tengan una nueva vida como almacenes.
En el caso de España, el proceso se ha fortaleció en los últimos años, en especial en 2019, y se espera que se dispare en 2020 y 2021, tras el impacto del covid-19. Así, la evolución de metros cuadrados de centros y parques comerciales en construcción en los últimos tres años no solo no ha crecido, sino que en 2019 descendió, según CBRE. Aunque, no es la muerte de todos, dado que sobrevivirán los más grandes y aquellos especializados hacía una temática de ocio.
Por su parte, el avance del sector logístico ha cogido impulso en el país en los últimos años. Así, el volumen de suelo construido en forma de plataformas logísticas se incrementó un 11,1% hasta superar los 10,8 millones de metros cuadrados. Aunque, el crecimiento fue mucho más marcado en Madrid y Cataluña con un crecimiento del 30,4% desde el 2017, según los datos aportados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
BLACKSTONE QUIERE SUMAR 45.000 M MÁS EN ALMACENES
A medida que el anterior efecto se hace mayor las ganancias son más abultadas. Hasta el punto, de que los retornos del sector en zonas claves de grandes urbes ha superado en los últimos años el 20%. Una rentabilidad que ha convertido a los activos logísticos en la columna vertebral de muchos Reits, vehículos financieros dedicados al inmobiliario con ventajas fiscales. De hecho, el mayor fondo inmobiliario del mundo, el gigante Blackstone, lleva una década engordando su cartera logística, aunque ha cogido impulso en el último año.
La pretensión es obvia, montarse en la ola del comercio electrónico a través de dominar el mercado logístico en los próximos años. Aunque, por el momento, ese puesto lo tiene Prologis, pero el músculo financiero de ambas no es comparable. De hecho, Blackstone multiplica por tres el volumen que tiene reservado para compras en el sector, con 45.000 millones frente a 13.000. En España, de hecho, ya tiene un nicho de mercado extenso, tras años de adquisiciones. La última ha sido la de una nave en Sevilla, pero su gran golpe fue la adquisición de toda la logística de Grupo Lar por unos 120 millones de euros.
Aun así, la capacidad financiera no lo es todo. Los analistas explican que el sector logístico es complicado para el capital privado porque requiere una mentalidad de largo plazo que permita garantizar la lealtad del cliente. Una actitud que se aleja del modo de operar de fondos como Blackstone. Además, Prologis está trabajando en nuevas innovaciones que pretender cambiar el sector. De hecho, ya tiene proyectado un almacén con distintas plantas que se asemeje al de cualquier edificio de oficinas, con cafetería y gimnasio. Al final, la muerte de muchos centros comerciales traerá el nacimiento de una especie nueva de activo inmobiliario, los multi-almacenes, aunque para eso todavía queda mucho.
