La entrada en vigor de Ley de Vivienda el pasado viernes está despertando bastante inquietud en el mercado del alquiler. Una preocupación generalizada tanto entre los propietarios de una única vivienda tanto de quienes tienen varios inmuebles. La petición de información del seguro de impago de alquiler lleva creciendo desde principios de mayo y actualmente está en un 30% por encima de la media, según se constata desde el Observatorio Español de Seguro de Alquiler (OESA), a falta de comenzar a ver los efectos reales.
Un mercado que inquiera tanto a los propietarios de una única vivienda, cuyos ingresos mensuales están comprometidos por el arrendamiento, como a aquellos que disponen de cinco pero que no tienen claro si son considerados grandes tenedores al no conocerse las zonas tensionadas y, también, los grandes tenedores que disponen de 10 viviendas.
Entre los temas que acapara mayor preocupación se encuentran el posible aumento de tiempo de lanzamiento de los inquilinos. Así como desvío generalizado de viviendas del alquiler a la venta, que perjudica fundamentalmente a los inquilinos. Desde OESA alertan de que, en el primer caso, «en caso de vulnerabilidad se pedirá documentación y conciliación previa ante instituciones que aún no existen, lo que provocará retrasos de, al menos, tres meses de media», una cuestión por la que recomiendan a los propietarios que aumenten sus coberturas de sus seguros para estar protegidos.
Evidentemente, para no tener que llegar a estas medidas, es importante prestar atención a la selección de los inquilinos, realizando, si es necesario, un estudio de viabilidad que de una mayor seguridad al propietario. Especialmente si la zona es tensionada donde los requisitos son mayores (el inquilino puede destinar exclusivamente el 30 por ciento de los ingresos a renta, suministros y gastos de comunidad). Por lo que es fundamental acudir a un mediador especializado y huir más que nunca de los falsos seguros.
Qué peligro puede suponer la reducción del parque de viviendas en alquiler
Una inquietud que no solo tienen propietarios, sino que se ha extendido igualmente al sector de agencias inmobiliarias que dejan de percibir los gastos de gestión y formalización del contrato que ahora se repercuten en el propietario. Algunos propietarios ante la posibilidad de ver sus rentas reducidas están buscando alternativas, como pueden ser vender sus viviendas, con el consiguiente efecto negativo para el sector. En especial aquellos que tienen varias viviendas en alquiler.
«Los dueños de más de 5 viviendas están considerando seriamente vender los inmuebles en alquiler cuando venza el contrato para dejar de ser grandes tenedores y los dueños de menos de 5 están considerando seriamente dejar de tener viviendas en arrendamiento por los quebraderos de cabeza que puede provocar», comentan desde OESA. Unos propietarios que ven, equivocadamente, comprometida la rentabilidad del alquiler de su vivienda y que, por lo tanto, pueden sentir la presión y no alquilarla.
El mercado inmobiliario se estanca en la primera mitad del año
El mercado inmobiliario en España se ha estancado en la primera mitad del año y muestra una «tendencia hacia la desaceleración» en comparación con el «dinamismo del año pasado». Así lo destaca en su nueva edición del Mapa del «Tiempo Urbanístico» la Sociedad de Tasación, donde se visualiza la evolución de los bienes raíces en todo el país.
La escasez de obra nueva, igualmente, ha derivado en un traslado de la demanda de vivienda nueva a la de segunda mano, con ligeros descensos de la oferta, especialmente en zonas con una demanda activa, por lo que han aumentado los tiempos de venta de este mercado, sobre todo en localidades más pequeñas, donde la consultora destaca que «ya se empiezan a notar los ajustes en los precios de venta».
El mapa, que muestra los desarrollos inmobiliarios en las capitales de provincia y núcleos urbanos, destaca que el stock de vivienda disponible «continúa siendo poco significativo», además de que se nota una escasez de suelo urbanizable con incrementos en los precios del suelo y costes de construcción que «dificultan la puesta en marcha de nuevos desarrollos para uso residencial».
Asimismo, destaca que esta dinámica difiere de la que se experimenta en municipios de menos tamaño, tanto en el ámbito residencial como en los de usos alternativos, donde la actividad es más pausada, tanto en construcción como en comercialización. En estas localidades se mantienen los precios e incluso muestran descensos ligeros en el interior de las provincias.
Otra consecuencia inmediata de esta desaceleración es el interés promotor e inversor de vivienda libre y protegida destinada al alquiler (build to rent), sobre todo en zonas de fuerte actividad económica, académica y turística, con presión de las rentas al alza.
Además, esta oferta se comienza a ajustar a las preferencias de la demanda, por lo que se desarrollan más viviendas de alta calidad, con amplias terrazas, espacios libres, zonas ajardinadas y con buen nivel de eficiencia energética.
