El crédito promotor de vivienda se convierte en arma electoral: Feijóo sentará a la banca para financiar un millón de casas.
EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El presidente del PP ha anunciado una ronda con las entidades financieras para negociar las condiciones del crédito promotor y del crédito hipotecario con el objetivo de construir un millón de viviendas y crear 500.000 empleos.
- ¿Quién está detrás? Alberto Núñez Feijóo, que acompaña el anuncio con un paquete fiscal (IVA del 4% en obra nueva, ITP del 4% en segunda mano) y urbanístico (licencias en 90 días por silencio positivo).
- ¿Qué impacto tiene? Ninguno inmediato: no hay fecha de reunión, ni cifra de financiación, ni compromiso firmado por la banca. Para el promotor es un marco a la espera del 29-N; para el comprador, una rebaja fiscal que aún no existe.
El presidente del PP, Alberto Núñez Feijóo, anunció este martes en un desayuno informativo organizado por Europa Press que se sentará con las entidades financieras para negociar dos cosas a la vez: el crédito promotor —la financiación que recibe la promotora para comprar suelo, urbanizar y construir— y el crédito hipotecario del comprador final. Su tesis es que levantar un millón de viviendas debe ser ‘un objetivo de gobierno y de Estado’ y que la banca terminará firmando porque ‘los bancos son inteligentes.
De la ronda, de momento, no hay fecha, ni cifras, ni compromiso. El anuncio llega sin documento de trabajo, sin convocatoria formal a las entidades y sin que ninguna de las grandes entidades se haya pronunciado sobre el marco que propone el PP. Hay intención política, un paquete fiscal detrás y ningún acuerdo sobre la mesa.
Conviene recordar qué es el crédito promotor en la práctica: la línea más selectiva del balance bancario. Se concede contra suelo, avales y un porcentaje de preventas ya firmadas, se encarece en cuanto el ciclo se tuerce y su disponibilidad depende más del apetito de riesgo de cada entidad que de una declaración política. Y el cuello de botella del residencial español no es solo financiero: falta suelo finalista y sobran licencias que se alargan por encima del año en buena parte de los ayuntamientos.
Del titular a la letra pequeña: el paquete fiscal que acompaña al anuncio
Lo concreto del plan no es el crédito, sino la batería tributaria. Feijóo propone rebajar el IVA del 10% al 4% en vivienda nueva y el ITP del 10% al 4% en segunda mano, con la posibilidad de aplazar ese impuesto a lo largo de las anualidades de la hipoteca. A eso suma un paquete para menores de 40 años que compren su primera casa con una rebaja del 60% de impuestos, una cuenta de ahorro vivienda con deducciones durante los cuatro primeros años laborales y avales públicos de hasta el 100% de la garantía que exige el banco.
En alquiler, el PP habla de deducciones para inquilinos en función de la renta y desgravaciones para propietarios que prorroguen sus contratos tres años con incrementos por debajo del IPC. En urbanismo, la medida más peliaguda: si un ayuntamiento no responde a una solicitud de licencia en 90 días, esta se otorgará por silencio administrativo positivo —la figura por la que la administración, al no contestar en plazo, concede lo pedido—, sin perjuicio de paralizar después la obra si el promotor incumple. Puedes consultar el funcionamiento general de esa figura en la entrada de Wikipedia sobre el silencio administrativo.
Ningún banco firma crédito promotor por un objetivo de Estado: lo firma por preventas, suelo y aval. La ronda se juega en la letra pequeña.
El propio Feijóo puso el dedo en una contradicción que el sector lleva años señalando: en consistorios como el de Madrid se levanta un centro comercial mediante declaración responsable y no un edificio residencial de seis plantas. Su diagnóstico es que no es responsabilidad municipal, sino de la legislación vigente. La reforma de la Ley del Suelo, una ley antiocupación y la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal figuran en su lista para los primeros 100 días de Gobierno, con el reproche de que el Congreso ha bloqueado textos ya aprobados en el Senado.
La lectura estratégica es otra. El compromiso de un millón de viviendas y medio millón de empleos no procede de un cálculo propio, y él mismo lo admitió: ‘el sector dice que con un millón de viviendas se crean más de medio millón de puestos de trabajo’. Es una cifra de patronal convertida en promesa electoral. Ni en el pico del boom de 2006, con el ladrillo a pleno rendimiento, el mercado español entregó un millón de viviendas en un solo ejercicio. La magnitud del anuncio solo se sostiene si se interpreta como acumulado de legislatura.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación es la distancia entre la promesa y el instrumento. Hablamos de un millón de viviendas frente a un ritmo de producción anual que en la última década se ha movido muy por debajo de esa cifra, y de un crédito promotor cuya disponibilidad depende de tipos, morosidad y apetito de balance. El ahorro que sí puede calcular el comprador es fiscal: en una vivienda nueva de 300.000 euros, pasar el IVA del 10% al 4% supone unos 16.400 euros menos de desembolso; en una de segunda mano de precio similar, bajar el ITP del 10% al 4% libera unos 18.000 euros, más aún si se aplaza el pago.
La tendencia a seis meses es de compás de espera. Nada de esto se aplica antes de las elecciones del 29 de noviembre y, en caso de que el PP gobierne, el calendario realista sitúa las primeras reformas legislativas en el primer trimestre de 2027, con la Ley del Suelo como pieza crítica porque sin ella el suelo urbanizable no se activa. Mientras tanto, el precio del crédito promotor seguirá mandando en la viabilidad de las promociones: ninguna promotora lanza grúa sin financiación cerrada, y ninguna entidad abre línea sin preventas.
El perfil al que le sirve este anuncio es triple. El comprador menor de 40 con intención de adquirir primera vivienda, que tiene aquí una ventana fiscal condicionada al resultado electoral. La promotora mediana cotizada y no cotizada, que necesita esa línea de crédito para rotar suelo finalista. Y el inversor patrimonial en alquiler, que mira las deducciones por prórroga de contratos con incrementos contenidos como una fórmula intermedia entre el control de precios de la Ley de Vivienda y el libre mercado. El riesgo del análisis es evidente: se está valorando una intención, no una norma. La próxima cita verificable es la ronda con la banca, que sigue sin fecha.
