EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Pleno de El Campello (Alicante) aprueba de forma inicial la modificación estructural del Plan General en el sector Fabraquer: sube de 10 a 40 viviendas por hectárea y reserva el 40% de los 153.400 m² de edificabilidad a vivienda protegida, unas 600 VPO.
- ¿Quién está detrás? Gobierno municipal de PP y Vox, con la abstención de PSOE, Per El Campello y los dos concejales no adscritos, y el voto en contra de Compromís y EU-Podemos.
- ¿Qué impacto tiene? El sector pasa de chalets a bloques plurifamiliares con 60.000 m² de zonas verdes y nuevas conexiones con la playa de Muchavista. La aprobación definitiva corresponde a la Generalitat Valenciana.
El Campello aprueba 600 VPO en el sector Fabraquer, junto a Muchavista, al multiplicar por cuatro la densidad que fijaba el PGOU de 1986.
El Pleno del Ayuntamiento ha dado luz verde inicial a la modificación de la ordenación estructural del Plan General en Fabraquer, un ámbito de borde litoral que llevaba cuatro décadas dibujado como ciudad jardín y que ahora se reordena como barrio de bloques. La operación no es cosmética: cambia la densidad, la tipología y el régimen de tenencia de una bolsa de suelo llamada a ordenar la fachada litoral del municipio.
Qué cambia en Fabraquer: de 10 a 40 viviendas por hectárea y 60.000 metros de zona verde
El documento aprobado eleva la densidad de 10 a 40 viviendas por hectárea y sustituye la vivienda unifamiliar por la plurifamiliar. La edificabilidad global prevista asciende a 153.400 m² de techo, de los que el 40% —61.360 m²— se reserva a vivienda de protección pública, lo que da pie a unas 600 VPO.
Ese reparto arroja una media de algo más de 100 m² de techo por vivienda protegida, un tamaño coherente con el estándar del parque de obra nueva en la provincia. El 60% restante se completa con usos terciarios y con 60.000 m² de zonas verdes que envuelven el sector: casi un metro cuadrado de parque por cada metro de techo protegido, una proporción poco frecuente en el urbanismo del litoral mediterráneo.
A eso se suma la parte de movilidad. La modificación incluye nuevas conexiones entre el litoral y el interior del municipio, con el objetivo declarado de integrar Fabraquer con la playa de Muchavista y con la trama urbana existente. En la práctica, el nuevo barrio dejaría de dar la espalda a la playa y pasaría a funcionar como acceso rodado y peatonal al frente litoral. Esa parte del expediente es la que más interesa a los vecinos de los barrios consolidados, porque toca el nudo de tráfico que hoy separa el municipio de su propia costa.
Cuadruplicar la densidad no es una concesión al promotor: es la única aritmética que permite pagar la urbanización sin trasladar el coste a las 600 viviendas protegidas.
Por qué el PGOU de 1986 no cuadraba y quién paga la urbanización
La razón del cambio es económica antes que urbanística. La ordenación vigente, heredada de 1986, planteaba un sector de casas unifamiliares a 10 viviendas por hectárea con unos costes de de urbanización que ese modelo no podía absorber: la apertura de calles, la red de saneamiento y la cesión de zonas verdes se reparten entre muy pocos metros de techo, y la cuenta no sale. Densificar es la vía clásica para diluir esa carga entre más metros vendibles.
El debate político dejó una foto de pleno partido. PP y Vox votaron a favor; PSOE, Per El Campello y los dos concejales no adscritos se abstuvieron; Compromís y EU-Podemos votaron en contra. La crítica previsible —más altura, menos chalet, más tráfico— choca con el dato de que la alternativa era dejar el sector sin desarrollar o con una urbanización que no cerraba en números. Ninguna de las 600 viviendas está adjudicada a estas alturas.
El expediente entra ahora en exposición pública, con un periodo de alegaciones en el que el documento puede ajustarse, y necesita después el visto bueno definitivo de la Generalitat Valenciana, competente en la aprobación final. Es en esa fase donde suelen caer densidades, recalcularse reservas y aparecer los recursos de los propietarios de suelo.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación es la densidad: 40 viviendas por hectárea frente a las 10 del planeamiento de 1986, con una reserva del 40% de techo protegido que ronda los 61.360 m². Para el suelo, el mensaje es que El Campello ha decidido que su crecimiento residencial se juega en el segmento asequible y en altura media, no en el chalet de lujo que ha dominado el litoral alicantino en el último ciclo.
La tendencia a seis meses pasa por el calendario administrativo. El documento afronta alegaciones y, si no hay sobresaltos, la aprobación autonómica definitiva; cualquier retraso empuja la promoción más allá de 2027 y deja el suelo parado. El riesgo inmediato es doble: que la exposición pública rebaje la densidad o la reserva, y que el módulo de vivienda protegida que fije la Generalitat no cubra unos costes de urbanización que siguen siendo altos pese a la densificación.
El perfil al que le encaja este movimiento no es el comprador de segunda residencia frente al mar, sino la promotora especializada en vivienda protegida con cartera en la provincia de Alicante y el inversor institucional que compra suelo finalista con reserva de VPO ya consolidada. Para el comprador final, la consecuencia es un nuevo polo de vivienda asequible en un municipio donde la obra nueva libre ha ido por otro camino y por otros precios.
Cabe recordar el precedente. El boom de 1997-2007 se construyó sobre planeamientos laxos y densidades al alza sin carga de suelo protegido; el sistema actual hace lo contrario, ata el crecimiento a reservas de VPO y a una aprobación autonómica que actúa como filtro real. La próxima ventana crítica es la exposición pública del expediente en El Campello y, después, su paso por la Generalitat. Hasta entonces, las 600 VPO son una previsión de planeamiento, no una promoción en marcha.
