La bolsa inmobiliaria y la banca serían los grandes ganadores del parqué si el 29 de noviembre cambia el Gobierno de España. Los analistas consultados por Idealista coinciden en el diagnóstico: ocho años de presión regulatoria pesan sobre dos sectores que cotizan cada decisión de Moncloa.
El argumento central es el giro normativo. Una victoria del bloque de derechas reduciría la carga que inmobiliarias y bancos han soportado durante las dos legislaturas de Pedro Sánchez, marcadas por la batalla de la vivienda y los impuestos extraordinarios. El mercado lleva meses descontando escenarios.
Las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, obligadas a repartir buena parte de su beneficio entre los accionistas) son el primer objetivo señalado. PSOE y Sumar han planteado un castigo fiscal para las que tienen viviendas en cartera, en forma de un aumento del gravamen especial sobre beneficios no distribuidos.
Por qué las socimis y los bancos lideran las quinielas del parqué
La propuesta, que sigue su curso, dejaría fuera a las grandes del Ibex. Inmobiliaria Colonial y Merlin Properties no tienen casas en sus carteras, sino oficinas, centros comerciales y logística. Ese detalle las blinda del golpe directo, pero no de la inseguridad jurídica que recorre al sector desde la Ley de Vivienda de 2023.
En el caso de Merlin Properties hay un segundo frente: los data centers. La compañía ha apostado miles de millones por activos intensivos en energía y sostiene que las reglas pueden cambiar en cualquier momento. El Ejecutivo prevé aprobar en las próximas semanas el decreto que los regula, con una exigencia que el sector considera inasumible: compensar con renovables un mínimo del 80% del consumo.
En juego hay 9.000 millones de euros de inversión y dos modelos opuestos de país: uno que grava al capital y otro que lo desregula para atraerlo.
La banca comparte el malestar. Desde 2023 carga con un impuesto especial que grava entre el 1% y el 7% de los ingresos y que recae íntegramente sobre Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell. Las patronales llevan años clamando contra el tributo, hoy en los tribunales, y confían en que un cambio de signo lo derogue o lo suavice, la fórmula por la que ya apostó el PP en 2024.
El impuesto bancario y el expediente de la CNMC: los frentes abiertos
A ese frente se suma otro menos visible. La CNMC mantiene abierto un expediente a Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja por presuntas prácticas anticompetitivas en el negocio hipotecario, en concreto por las declaraciones de algunos directivos sobre los tipos de las hipotecas a tipo fijo.
Los números explican la expectación. La banca acumula un quinquenio dorado en bolsa, con subidas cercanas al 500%, y el inmobiliario ha vivido su propia montaña rusa entre el boom del alquiler, y el frenazo de la obra nueva. Ambos dependen del marco regulatorio más que la media del mercado.
La incertidumbre, eso sí, es máxima en las dos direcciones. El Gobierno puede intentar cerrar los flecos regulatorios que le quedan antes de que se disuelvan las Cortes. Y nadie sabe a qué ritmo un hipotético Ejecutivo del PP derogaría o rebajaría estas normas.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el momento es sencilla: los 9.000 millones de euros que el sector de los data centers tiene sobre la mesa, más el impuesto bancario que grava entre el 1% y el 7%. Son dos cifras que dependen de una sola variable política y explican por qué la bolsa inmobiliaria cotiza distinto cada vez que se acerca una cita electoral.
La tendencia a seis meses apunta a volatilidad hasta el 29 de noviembre y a un rally posterior si el resultado despeja el mapa regulatorio. El precedente más cercano es el de las propias socimis: nacieron al calor de la Ley 11/2009 y despegaron en 2013-2014 con la entrada masiva de capital internacional, hasta convertir a Merlin y Colonial en dos de los mayores propietarios de oficinas de Europa.
El perfil al que interpela este escenario es variado. Para el pequeño inversor, los valores del Ibex inmobiliario ofrecen exposición directa al giro regulatorio. Para el inversor patrimonial, la clave está en el alquiler: si se relaja la Ley de Vivienda, mejora la rentabilidad esperada de la cartera. Y para el gran capital, la seguridad jurídica es la condición previa a cualquier desembolso.
Queda un riesgo evidente: el Gobierno saliente aún controla el BOE y puede complicar el terreno antes de irse. En 2012, con la Sareb recién creada, el sector comprobó cómo una decisión de urgencia reordena el mercado en semanas. La próxima ventana crítica es el propio decreto de los data centers, si sale adelante antes de las urnas.
Lo que observamos es un pulso de fondo entre dos maneras de entender el ladrillo. La bolsa inmobiliaria y la banca juegan sus cartas. Todo lo demás, hasta el 29 de noviembre, es ruido.
