Los centros comerciales españoles tocan récord en 2026. La inversión del sector superará los 3.000 millones de euros, impulsada por compras firmadas en pleno agosto por Norges, Vukile, Nepi Rockcastle y Rivoli. Cuatro inversores de largo plazo, un mensaje compartido: España vuelve a estar en el mapa del retail europeo.
Solo entre finales de julio y los primeros días de agosto se cerraron operaciones por más de 2.000 millones de euros. Esa cifra se suma a los 850 millones transaccionados en el primer semestre y deja atrás el récord anual de 2.260 millones que el sector marcó en todo 2016, según los registros que recoge Expansión. Con lo firmado hasta ahora, superar los 3.000 millones anuales es ya una hipótesis prudente.
Los protagonistas del verano
El gran comprador de 2026 ha sido Norges Bank Investment Management (Nbim), el fondo soberano de Noruega. El pasado 31 de julio cerró la adquisición de ocho centros comerciales a la Sociedad General Inmobiliaria de España (LSGIE), controlada por la familia Balkany, por 1.520 millones de euros. Nbim pagó cerca de 1.400 millones por el 92% de la cartera; su socio, Sonae Sierra, se hizo con el 8% restante por 120 millones.
La transacción incluye Gran Plaza 2, Plaza Norte 2, Plaza Río 2, Plaza Moraleja 2 y Plaza Loranca 2 en Madrid, Gran Vía 2 en Barcelona y Plaza Mar 2 en Alicante, además de 11.300 metros cuadrados de La Vaguada. Queda pendiente de aprobaciones regulatorias que se esperan antes del cierre del primer trimestre de 2027. En paralelo, Sonae Sierra asumirá la gestión de los activos y ha comprado el 100% de SCCE, la firma gestora de estos centros, con un equipo de más de 130 profesionales.
El fondo sudafricano Vukile, dueño de la socimi Castellana Properties, ha sumado tres activos en 2026. Islazul, comprado a Henderson Park y Eurofund por 340 millones; Berceo, en Logroño, adquirido a Barings por 108 millones; y el 50% de Splau, en Cornellà, traspasado por Unibail-Rodamco-Westfield por 89,2 millones.
Rivoli se ha hecho con el 100% de Xanadú, el mayor centro comercial de Madrid. La gestora compró a Nuveen su 50% por 250 millones de euros y completa la apuesta que inició en febrero de 2025, cuando adquirió el primer 50% a Intu por 200 millones. La operación se ha articulado mediante inversión participada por clientes de banca privada de Banco Santander, con Pablo Gómez-Almansa y Gonzalo Senra al frente de la firma.
El capital extranjero ya no compra gangas: paga por activos dominantes y estrategias a largo plazo.
Nepi Rockcastle desembarca en España
Nepi Rockcastle ha formalizado su desembarco en España con la compra de Megapark, en Barakaldo, por 254 millones de euros. La socimi, cotizada en Euronext Ámsterdam y en la Bolsa de Johannesburgo, se estrena fuera de Europa central y del Este, donde gestiona 60 propiedades en ocho países con activos valorados en 8.200 millones a cierre de 2025. La operación fue asesorada por CBRE, Uría Menéndez, Almar Consulting e IDEA en el lado comprador, y por Cushman & Wakefield y Dentons en el vendedor. Helios Real Estate, participada por Hines, Grupo Lar y StepStone, reduce su perímetro tras vender en 2025 Txingudi, Las Huertas y Abadía de Toledo.
La compra de Megapark confirma que los centros comerciales y los parques comerciales se han convertido en el activo rey del retail. La inversión en parques alcanzó 450 millones de euros hasta julio, un 27% más que todo 2025, según CBRE. Castellana Properties, en el lado vendedor, traspasó a Ares nueve parques por 279 millones: Parque Principado, Granaita, Motril, Parque Oeste, La Heredad, La Serena, Ciudad del Transporte, Marismas del Polvorín y Pinatar Park.
El sector arrastraba años de dudas. Se temía que el comercio electrónico vaciara los centros y obligara a las marcas a abandonar los espacios físicos. Los datos operativos han despejado ese miedo: las visitas crecen y las tiendas recuperan protagonismo. España ya no es un mercado de descuento.
Análisis: ocupación y fin del descuento
España contaba al cierre del año pasado con 592 centros y parques comerciales, 16,9 millones de metros cuadrados y 36 nuevos proyectos previstos hasta 2028. Los datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC) muestran que en 2025 las ventas subieron un 6% y las afluencias un 2,4%. Las cifras de 2026, por ahora, siguen en positivo.
Lo que está ocurriendo en 2026 no es un simple rebote. El capital extranjero ya no busca descuentos forzados por la covid; compra centros dominantes en su área de influencia con la intención de explotar la operativa, la afluencia y la fidelidad de los inquilinos. El riesgo es que algunos activos, sobre todo en ubicaciones secundarias, se paguen con valoraciones muy exigentes. La aprobación regulatoria de la cartera de Balkany durante el primer trimestre de 2027 servirá como primer test serio de esta nueva fase. En mi opinión, el riesgo no está en la demanda, sino en pagar de más por activos que dentro de cinco años ya no sean tan dominantes.
