El Ministerio de Vivienda no tiene, ahora mismo, ningún tope extraordinario en vigor para las subidas del alquiler. Si tu contrato se renueva este mes de agosto, no rige el límite del 2% que muchos siguen dando por hecho, porque esa medida quedó derogada hace meses. Lo que sí existe es un índice concreto que decide cuánto puede subirte la renta tu casero, y conviene que lo conozcas antes de firmar nada.
La confusión es comprensible. Entre marzo y abril de 2026 estuvo vigente un decreto que limitaba las subidas al 2% y prorrogaba contratos, pero el Congreso no lo convalidó. Desde entonces, el Gobierno negocia un nuevo paquete de medidas que sigue atascado en el Congreso, así que el escenario real para quien alquila en España es otro muy distinto.
Ministerio de Vivienda: así queda tu contrato mientras el decreto espera turno
El Real Decreto-ley 8/2026 nació el 22 de marzo con un objetivo claro: contener la escalada de precios del alquiler mientras se tramitaba una reforma más amplia. Fijaba un tope del 2% a las subidas anuales y obligaba a prorrogar contratos que vencieran antes de finales de 2027. Duró apenas cinco semanas en vigor.
El 28 de abril, el Congreso rechazó convalidarlo y la norma decayó de forma automática el 30 de abril. Desde entonces, cualquier renovación de contrato vuelve al régimen general que ya existía antes del decreto, sin el tope extraordinario del 2% que muchos inquilinos y propietarios siguen mencionando como si estuviera activo.
El nuevo intento del Ministerio de Vivienda, aplazado hasta septiembre
El Ministerio de Vivienda preparaba un segundo decreto con prórrogas forzosas, regulación del alquiler de temporada y bonificaciones fiscales para propietarios que bajaran rentas. El texto, de 69 páginas, estaba prácticamente cerrado a finales de julio, con el respaldo de Sumar dentro del propio Gobierno.
Pero el 28 de julio, el Ejecutivo retiró la norma del Consejo de Ministros a última hora. Junts y Podemos pusieron condiciones incompatibles —especialmente sobre la reforma de la ley del suelo y los incentivos fiscales a propietarios— y faltaron los votos necesarios para garantizar su convalidación posterior en el Congreso.
Qué índice aplica realmente a tu alquiler en agosto de 2026
Sin el tope del 2% en vigor, la actualización de tu renta depende de la fecha en que firmaste el contrato. Es un detalle que marca toda la diferencia en lo que vas a pagar este mes si te toca renovar.
Si tu contrato es de vivienda habitual y se firmó a partir del 26 de mayo de 2023, el índice que manda es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), calculado mensualmente por el INE. Sustituyó al IPC precisamente para evitar subidas desproporcionadas, y su último dato disponible —correspondiente a junio— se sitúa en el 2,44%, casi un punto por debajo del IPC general de ese mismo mes.
Cómo saber si a ti te toca el IRAV o el IPC
Antes de asumir cualquier subida, conviene revisar dos cosas: la fecha de firma del contrato y lo que dice literalmente la cláusula de actualización. No son un trámite menor, porque de ahí sale la cifra exacta que puedes reclamar o que tu casero puede exigirte.
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: se actualizan con el IRAV como tope máximo, aunque el contrato mencione el IPC.
- Contratos anteriores a esa fecha: siguen el índice que pactaron las partes, habitualmente el IPC general.
- Alquileres de temporada, turísticos o de habitaciones: quedan fuera del IRAV y la renta se negocia libremente.
- Sin cláusula de actualización expresa: si el contrato no prevé revisar la renta, no se puede actualizar, aplique el índice que aplique.
Qué hacer si tu casero te exige más de lo que marca el índice
Si te comunican una subida superior al IRAV en un contrato firmado tras mayo de 2023, tienes derecho a pedir que se ajuste al índice oficial. La notificación debe llegar por escrito y dentro del plazo previsto, normalmente un mes antes del aniversario del contrato, indicando el índice aplicado y el porcentaje exacto.
La calculadora oficial del Ministerio de Vivienda permite comprobar en segundos la subida máxima legal según tu fecha de contrato y renta actual, sin necesidad de hacer el cálculo a mano. Es la herramienta más fiable mientras el nuevo decreto sigue pendiente de aprobación.
Lo que viene en septiembre: qué esperar del próximo decreto
El calendario que maneja el Gobierno sitúa la aprobación del nuevo decreto en el primer Consejo de Ministros de septiembre, con la vista puesta en lograr la convalidación en el Congreso antes de que termine el mes. La negociación con Sumar y los socios parlamentarios se retoma durante agosto, en pleno parón vacacional.
Si el pacto vuelve a fallar, el Ejecutivo baraja como alternativa un proyecto de ley ordinario, con una tramitación bastante más larga que la de un decreto. Para quien tenga que renovar contrato en las próximas semanas, la recomendación es sencilla: guíate por el IRAV vigente y no por promesas normativas que, de momento, siguen sin materializarse.
