El mercado de la vivienda en España ha cerrado la primera mitad de 2026 con una contradicción que pocos analistas anticipaban: las compraventas totales descienden, pero los extranjeros nunca habían comprado tanto. La estadística oficial refleja una caída del 5,7% en el número de operaciones durante el segundo trimestre, la cifra más baja en siete trimestres, mientras el comprador no residente pulverizó su récord histórico en junio.
Radiografía de la caída: crédito caro y oferta insuficiente
Según los datos provisionales del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre abril y junio de 2026 se registraron poco más de 150.000 compraventas de vivienda, un retroceso significativo frente a las casi 159.000 del mismo periodo de 2025. El descenso del 5,7% interanual supone el segundo trimestre consecutivo a la baja y confirma que la demanda residencial de los hogares españoles sigue lastrada por el encarecimiento de la financiación.
El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se mantiene por encima del 4%, un nivel que disuade a muchos potenciales compradores, especialmente a los perfiles más jóvenes. A esto se suma una oferta de vivienda en venta que, aunque ha crecido ligeramente en las grandes ciudades, sigue siendo insuficiente en los segmentos de precio ajustado. El resultado es un mercado en el que la demanda nacional se enfría, mientras la escasez de producto asequible mantiene los precios relativamente estables, evitando por ahora una corrección abrupta.
Ni siquiera la ligera moderación del Euríbor en las últimas semanas ha conseguido reactivar la firma de hipotecas. Las entidades financieras concedieron un 8% menos de préstamos para adquisición de vivienda en el trimestre, según los últimos datos del Banco de España citados por El Economista. La vivienda usada concentra la mayor parte del ajuste, mientras la obra nueva resiste algo mejor gracias a la demanda embalsada de los últimos años.
El comprador extranjero pisa el acelerador
Frente a la debilidad del mercado doméstico, el apetito inversor foráneo no da señales de fatiga. De acuerdo con la estadística del Colegio de Registradores que publicó El Mundo, los ciudadanos extranjeros compraron en junio el mayor número de viviendas jamás registrado en un solo mes. Aunque los datos oficiales no desglosan la cifra exacta, fuentes del sector apuntan a que se superaron ampliamente las 9.000 operaciones, un volumen que habría elevado el peso de este colectivo hasta rozar el 16% del total de transacciones.
El comportamiento es especialmente intenso en la costa mediterránea. Mientras, en en las regiones costeras como la Comunidad Valenciana el incremento interanual rozó el 31%, tal como adelantó Valencia Plaza. Baleares, Canarias y la Costa del Sol también registraron alzas significativas, consolidando un patrón que los agentes inmobiliarios atribuyen a la fortaleza del dólar y de otras divisas, al teletrabajo internacional y a la búsqueda de activos refugio en un contexto geopolítico incierto.
El mercado inmobiliario español se está partiendo: los residentes, ahogados por las hipotecas; los extranjeros, ávidos de ladrillo patrio como valor refugio.
El perfil del comprador foráneo también está cambiando. Hace una década predominaba el jubilado europeo que buscaba una segunda residencia al sol. Ahora crece con fuerza el inversor latinoamericano y estadounidense que adquiere vivienda para teletrabajar, con presupuestos medios superiores a los 300.000 euros, según un reciente informe de la consultora Savills. Esta nueva demanda está tensionando aún más los precios en las zonas prime, creando un efecto expulsión sobre el comprador local.
La doble velocidad del sector: un análisis en profundidad
Los datos del segundo trimestre dibujan un sector inmobiliario de dos velocidades que empieza a inquietar a economistas y responsables públicos. Por un lado, el mercado de reposición —aquel que atiende a las familias españolas que quieren cambiar de casa o comprar su primer hogar— se enfría por el cóctel de tipos altos, inflación persistente y salarios que no siguen el ritmo del precio de la vivienda. Por otro, el segmento más internacionalizado vive una segunda edad de oro al calor de la movilidad global y el atractivo de España como destino de inversión.
Esta bifurcación tiene consecuencias. La caída de las compraventas totales enmascara una realidad de escasez que afecta sobre todo a los hogares con rentas medias y bajas. Si la demanda extranjera se concentra en localizaciones y tipologías muy concretas, el descenso de operaciones en el resto del mercado podría traducirse en una menor actividad de intermediación y, a medio plazo, en pérdida de empleo en el sector, que supone ya más del 12% del PIB nacional.
Conviene recordar que la última gran contracción del mercado residencial, entre 2008 y 2013, también estuvo protagonizada por una retirada abrupta del comprador nacional, mientras los extranjeros tardaron años en regresar. En esta ocasión, sin embargo, no existe una sobreoferta que aceche a los precios, por lo que el riesgo de una corrección agresiva parece limitado. La incógnita es si la demanda foránea será suficiente para sostener el ritmo de transacciones cuando los tipos empiecen a moderarse, algo que el consenso de analistas sitúa en la segunda mitad de 2027.
Otro factor que deberán vigilar los operadores del mercado es la posible reacción normativa. Varias voces dentro del Gobierno y de algunos ayuntamientos han empezado a plantear la conveniencia de limitar la compra de vivienda por parte de no residentes, al estilo de lo que ya han hecho países como Canadá o Nueva Zelanda. Aunque por ahora se trata solo de globos sonda, la presión social en las zonas más tensionadas podría acelerar el debate.
En mi opinión, lo que estamos viendo no es un desplome del mercado, sino una reconfiguración de los flujos de demanda que obligará a promotores, entidades financieras y administraciones a repensar sus estrategias. El ladrillo español nunca ha dejado de ser atractivo para el capital foráneo, pero el riesgo es que ese capital termine expulsando a quien más necesita un hogar. La clave estará en cómo se gestione ese equilibrio en los próximos dos años.
