El precio de la vivienda libre subió un 13,1% en 2025 hasta los 2.230 euros por metro cuadrado, superando en un 7% el máximo registrado durante el boom inmobiliario de 2007. El dato, publicado por el Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) del Ministerio de Vivienda, confirma el quinto año consecutivo de subidas y sitúa al sector inmobiliario español en niveles de precio, compraventas e hipotecas que no se veían en casi dos décadas.
El informe anual del OVS refleja que en 2025 se firmaron 752.098 compraventas de vivienda, un 5,1% más que el año anterior y el volumen más alto desde 2007. Al mismo tiempo, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda alcanzó las 501.073, un 17,8% más, el mayor registro desde 2012. La financiación ajena ganó peso: el 66,6% de las operaciones se cerró con hipoteca, más de siete puntos porcentuales por encima de la tasa de 2024.
Un mercado que bate todos los récords históricos
La fotografía que deja el boletín es de un sector que avanza a pleno rendimiento. El precio medio del metro cuadrado libre —2.230 euros— rebasa el anterior techo de 2.084 euros de 2007, cuando la burbuja inmobiliaria estaba en su punto álgido. En cinco años, la vivienda se ha encarecido de forma consecutiva, una racha que no se veía desde antes de la crisis financiera.
Las compraventas, además, rozan los niveles del ejercicio récord de 2007, con unas 752.000 operaciones. La demanda se sostiene, en parte, gracias a un mercado laboral resistente y a la acumulación de ahorro durante la pandemia, aunque los tipos de interés, que comenzaron a subir en 2022, apenas han frenado el ímpetu comprador. El informe del Ministerio revela que el volumen de hipotecas en 2025 es un 17,8% superior al de 2024, lo que indica que el crédito fluye a buen ritmo, sobre todo en el segmento de tipo fijo o mixto.
El inmobiliario español rara vez ha combinado un ritmo tan elevado de compraventas con precios de máximos y una oferta de nueva construcción aún insuficiente.
Detrás de esta fortaleza hay factores estructurales. La escasez de obra nueva sigue siendo un lastre: las viviendas terminadas fueron 91.896, un 9% menos que el año anterior, mientras que las iniciadas llegaron a 137.330, la cifra más alta en 16 años. La brecha entre obra iniciada y terminada alarga los plazos de entrega y presiona los precios, especialmente en las zonas metropolitanas.
El esfuerzo financiero de las familias, en niveles críticos
El Observatorio también mide el acceso a la vivienda. En 2025, adquirir un inmueble exigía el equivalente a 7,98 años de renta bruta disponible por hogar, una ratio que se acerca peligrosamente a los umbrales de sobrevaloración. El esfuerzo económico alcanzó el 35,5% de la renta anual de las familias, un porcentaje que los analistas consideran una señal de alerta, si bien todavía lejos del 50% que se llegó a superar en la cúspide del ciclo anterior.
La presión sobre los hogares se concentra en las grandes capitales y en la costa mediterránea, donde el precio del metro cuadrado se dispara muy por encima de la media nacional. En paralelo, la vivienda protegida apenas mitiga el problema: las licitaciones acumuladas desde 2019 suman 4.035 millones de euros, muy por encima de los 1.384 millones del periodo 2012‑2018, pero insuficientes para cubrir la demanda estructural. El nivel más elevado de de los últimos 16 años en obra nueva terminada —otro dato demoledor— sigue sin absorber el déficit acumulado desde la crisis.
Las promotoras cotizadas y la banca, los grandes beneficiados del ciclo
Las cifras del OVS tienen una lectura directa para las compañías que cotizan en el mercado español. Neinor Homes, Aedas Homes y Metrovacesa —las tres principales promotoras residenciales del continuo— operan en un contexto de precios de venta en máximos y una demanda que absorbe rápidamente las promociones. En sus últimos resultados, las tres reportaron incrementos de doble dígito en ingresos y márgenes, beneficiadas por el trasvase de vivienda usada a obra nueva ante la escasez de stock.
La banca, por su parte, vive un momento similar. La ratio de financiación hipotecaria, que ha subido hasta el 66,6%, es un indicador del apetito crediticio. Entidades como Santander, BBVA o CaixaBank están aprovechando la reactivación del mercado hipotecario para colocar producto, aunque con criterios de concesión más estrictos que en el pasado. “El crédito fluye, pero con filtros: el perfil del comprador actual es más solvente que el de 2007”, explican fuentes del sector.
Un mercado en máximos con diferencias respecto a la burbuja de 2008
La comparación con la burbuja inmobiliaria de principios de siglo es inevitable, pero conviene matizar las diferencias. En 2007, el parque de viviendas en construcción era mucho mayor, el crédito se concedía sin apenas control y la exposición de las entidades financieras al ladrillo era sistémica. Hoy, la banca ha saneado sus balances y las exigencias de capital del Banco Central Europeo limitan los excesos. Además, la proporción de compradores que no requieren hipoteca —un tercio del mercado— reduce el riesgo de una corrección brusca.
Sin embargo, el esfuerzo de renta en el 35,5% es una vulnerabilidad que no se puede ignorar. Si el BCE mantiene los tipos altos durante más tiempo del previsto, la accesibilidad empeorará y podría frenar la demanda en los segmentos más apalancados. Las promotoras cotizadas, aunque sólidas, dependen de que la velocidad de ventas se mantenga para absorber sus costes financieros.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: Los próximos datos de hipotecas y los movimientos del BCE en política monetaria. Cualquier subida adicional de tipos erosionaría el esfuerzo financiero de las familias y podría ralentizar las compraventas.
- Reacción del valor: Las acciones de Neinor Homes y Aedas Homes ya acumulan revalorizaciones importantes en 2025 y 2026. El mercado descuenta un ciclo largo de crecimiento, por lo que cualquier síntoma de fatiga en la demanda pondrá en riesgo esas primas.
- Precedente sectorial: En el anterior boom (2002‑2007), las promotoras cotizadas alcanzaron valoraciones de récord para luego desplomarse. La estructura actual es más sana, pero el inversor debe evaluar si el precio de los activos ya refleja todas las buenas noticias.
