Las promotoras españolas están bailando al son del boom inmobiliario que está viviendo el mercado durante el pasado año. Aedas, Metrovacesa y Neinor viven el momento de optimismo del sector con unos niveles records de preventas, entregas y construcciones de vivienda. Algo que se espera que siga así durante unos años de bonanza en el sector inmobiliario, tras la crisis sanitaria que trajo consigo una pequeña recesión económica. En general, ya se está viendo en los resultados que han tenido en el pasado año. Las compañías están en constante crecimiento, luchando entre ellas para llevarse el puesto más alto en la clasificación.
A esto también ayuda la alta demanda que se está registrando. El momento es propicio para la compra de vivienda, y lo único que la limita es la baja oferta y stock de promociones en el parque. A esto ayuda dos cuestiones. Por un lado, el entorno de recuperación económica ha estado apoyado por la política monetaria expansiva adoptada por el BCE. Lo segundo ha sido que la irrupción de la pandemia ha supuesto un incremento en la tasa de ahorro de los hogares, por lo que supone una buena inversión. Por su parte, las compañías cotizadas han recuperado más del 60% desde los mínimos marcados en 2020, recuperando niveles de cotización prepandemia.
Según Renta 4, durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria en España, Martinsa Fadesa logró entregar cerca de 4.000 viviendas anuales, marcando un récord histórico en el sector promotor español. Hoy en día, el sector promotor continúa altamente atomizado y fragmentado. Las mayores empresas del inmobiliario, como Aedas, Neinor o Metrovacesa, lograrán entregas de unas 2.500 unidades al año. Sus objetivos de «velocidad de crucero» se sitúan en torno a cifras de 3.000-3.500 viviendas anuales, según previsiones de Renta 4.
Pero estos números ya han llegado. El pasado año Neinor disparó sus entregas un 90% hasta alcanzar las 3.038 unidades, la cifra más alta del sector promotor español. «Este es un récord absoluto que muestra muy bien la capacidad de esta empresa», señaló Borja García- Egotxeaga CEO de Neinor Homes, durante la presentación a inversores. Por su parte, Metrovacesa, alcanzó las 2.093 unidades en el conjunto del año, un 102% más que en 2020, y entregó 1.627 viviendas, un 171% más. Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de la promotora, señaló que «lo consideramos un año por encima de las expectativas».
Metrovacesa alcanzó las 2.093 unidades entregadas en el conjunto del pasado año
BANCO DE SUELO DE INMOBILIARIO
En cuanto al banco de suelo, materia prima para las promotoras, también se ha incrementado la compra durante este año. Todas han tenido su parte del pastel, tanto las grandes cotizadas como las más pequeñas, como Gestilar o Ibosa, y para todas ha sido compra record de suelo. Aedas Homes, otra de las grandes cotizadas, adquirió durante los nueve primeros meses de su ejercicio suelo para desarrollar 3.504 viviendas, con lo que su cartera se incrementó hasta las 17.703 unidades. Dicho banco es de tipo finalista y una parte fue adquirido por Castlelake durante la crisis a precios muy competitivos, procedentes de múltiples propietarios.
La falta de banco de suelo disponible es uno de los hándicaps que tienen ahora mismo las promotoras el mercado inmobiliario. Pero han sabido aprovechar la pandemia para nutrirse de la materia prima de su negocio. Neinor ha cerrado compras para desarrollar más de 10.500 viviendas invirtiendo aproximadamente 650 millones de euros, el valor más alto de su historia y que implica duplicar el tamaño de su banco de suelo. En total según su CEO «poseemos un banco de tierras de calidad de casi 17.000 unidades».
Por su parte, Metrovacesa cuenta con la mayor cartera de suelo de las tres cotizadas, debido sobre todo a su larga trayectoria. El grupo cuenta con un banco de suelo con capacidad para más de 34.000 viviendas. La mayor parte de este, exactamente el 78%, comprende uso residencial, mientras que el resto es de tipo terciario. Pero ya la compañía está pensando en “optimizar la cartera a través de la venta de activos no estratégicos seleccionados en residencial y luego también en comercial”, según expresó su consejero delegado.
ENTREGAS Y PRECIO MEDIO
Igualmente, otro aspecto que está en niveles record para estas promotoras son las entregas de viviendas. Todas ellas están batiendo sus propios registros. Por un lado, Aedas se encuentra en la última fase de aceleración de su Plan Estratégico, y según Renta 4 finalizó 2021 con un total de 2.470 viviendas entregadas, la mayor cifra que registra una promotora en la última década en un año natural. Esto la lleva a superar el objetivo que se han puesto de entregas para el ejercicio 2021/22de entre 2.200-2.300 unidades. Pero la ambición de la compañía va a más, ya que quieren buscar el objetivo de las 3.500 viviendas anuales, lo que la llevaría a ser el líder del mercado.
Por su parte, Neinor ha consolidado su posición de liderazgo con más de 3.000 unidades, con un crecimiento interanual del 90%. Además, gracias a la adquisición de Quabit, desde Renta 4 se prevé que la promotora mantenga su objetivo de entregas en el negocio de ‘build to sell’ mientras que paralelamente desarrolla el negocio ‘build to rent’. Para ello, según los analistas, Neinor continuará realizando inversionesen suelolos próximos años por importe de 200 millones de euros anuales, lo cual permitiría mantener un ritmode entregas anual de entre 2.000 y 2.500.
La que cierra la lista es Metrovacesa, que en comparación con sus otras dos competidoras se encuentra aproximadamente un año y medio, según Renta 4 por detrás en cuanto a alcanzar «velocidad de crucero» en sus entregas. Desde Renta 4 prevén que el número clave para la entrega de viviendas serán entre las 2.000 y las 2.100 entregas anuales, algo que la compañía conseguirá en 2024.
