Donar la vivienda habitual a los hijos a partir de los 65 años permite esquivar el IRPF por la ganancia, pero la plusvalía municipal y el impuesto de donaciones siguen en pie. Hagamos cuentas.
Llevo semanas recibiendo la misma consulta: padres que quieren poner la casa a nombre de sus hijos antes de que llegue la herencia porque han oído eso de que a partir de los 65 el fisco les perdona la plusvalía. Es medio verdad, y la otra mitad es la que cuesta dinero.
Qué se ahorra de verdad el donante mayor de 65 años
El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF deja exenta la ganancia patrimonial que obtiene un mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual. Da igual que la operación sea una venta a un tercero o una transmisión a título gratuito a un hijo: esa ganancia no se integra en la renta del donante. La exención alcanza también a quien transmite en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Vamos a los números. Una vivienda comprada en 1999 por el equivalente a 90.000 euros y valorada hoy en 280.000 euros genera una ganancia de 190.000 euros. Si ese contribuyente la hubiera vendido sin haber cumplido los 65, la factura en la base del ahorro rondaría los 42.000 euros con los tramos del 19%, el 21% y el 23%. Con la exención, en el IRPF paga cero.
Ojo con la letra pequeña: la exención es del donante. El hijo que recibe la casa no hereda ese privilegio. Y cuanto más antigua sea la compra y más se haya revalorizado el inmueble, mayor es el ahorro que se juega la familia en esta operación.
La exención cubre la ganancia del que dona, no convierte la donación en una operación gratis.
Los requisitos que la Agencia Tributaria comprueba
La condición de partida es que el inmueble sea vivienda habitual a efectos fiscales. Eso exige haber residido en ella de forma continuada al menos tres años, con algunas excepciones, y que lo sea el día de la donación o lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores. Los criterios completos están en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
El requisito no es un formalismo: quien alquila su antigua casa y la dona años después se queda sin la exención.
Ahí se rompen muchas operaciones. En la consulta vinculante V0217-26, resuelta en febrero de 2026, la Dirección General de Tributos negó la exención a un contribuyente mayor de 65 años que llevaba más de 14 años sin vivir en su antigua casa, alquilada a terceros: el margen de dos años se había superado con creces.
Falta la otra mitad. El hijo, como donatario, tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La cuantía depende de la comunidad autónoma donde esté el inmueble si él reside en España, y las diferencias son enormes: en la Comunidad de Madrid las donaciones entre padres e hijos cuentan con una bonificación del 99% que en la práctica deja el impuesto cerca de cero, mientras que en otras comunidades la misma operación se va por encima de los 20.000 euros.
Y queda la plusvalía municipal, que no perdona. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento del valor del suelo desde la compra hasta la donación y se liquida en el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles. No existe exención por donar a los hijos. Eso sí, desde la reforma de 2021 el contribuyente puede elegir entre el cálculo objetivo y el real, y si no hay incremento de valor, no hay sujeción.
| Concepto | Quién lo paga | Cuánto |
|---|---|---|
| IRPF sobre la ganancia | Donante mayor de 65 años | Cero euros si es vivienda habitual |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Donante | Según el ayuntamiento y el valor del suelo |
| Impuesto de donaciones | Hijo donatario | De cero a más de 20.000 euros según la comunidad |
| Notaría, registro y gestoría | Donante o hijo | Entre 600 y 1.500 euros |
Donar ahora o dejar la herencia: la cuenta que casi nadie hace
Aquí viene lo importante. Desde 2015, el heredero no tributa por la ganancia que generó el fallecido: la plusvalía del muerto desapareció. Eso significa que, en una herencia, esa ganancia patrimonial no pasa por el IRPF de nadie. Si el único objetivo es ahorrar IRPF, donar en vida solo aporta ventaja cuando los padres van a vender o cuando quieren ordenar la sucesión con años de antelación.
Mi criterio, con los números en la mano: si la comunidad bonifica con fuerza el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal es moderada, la donación a partir de los 65 sale bien. Si no, la herencia suele ganar. Y hay una tercera vía que muchos olvidan: vender la vivienda habitual y reinvertir en una renta vitalicia asegurada, con exención también en el IRPF y un límite de 240.000 euros, siempre que la reinversión se formalice en los seis meses siguientes.
Otra fórmula intermedia que veo cada vez más en las notarías: donar solo la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. El hijo recibe la casa, los padres siguen viviendo en ella y la base del impuesto de donaciones baja. Eso sí, hay que pasar por escritura pública, inscribirlo en en el Registro de la Propiedad y sumar los gastos: entre 600 y 1.500 euros según la comunidad.
Nada de esto es una recomendación personalizada: cada familia tiene su comunidad, su valor catastral, y su coeficiente de plusvalía municipal. Pero el dato manda, y el dato dice que la exención del IRPF es la parte fácil de la operación.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Comprueba en el recibo del IBI el valor catastral del suelo y pide en tu ayuntamiento el cálculo de la plusvalía antes de firmar nada.
- Qué vigilar: El plazo de 30 días hábiles para liquidar la plusvalía municipal desde la firma y la normativa de donaciones de tu comunidad autónoma.
- El error a evitar: Dar por hecho que la exención del IRPF cubre toda la operación y olvidar el impuesto de donaciones y los gastos de notaría.
