Merlin Properties está de cumpleaños en la Bolsa española, donde debutó hace ya seis años. Su recorrido ha sido ejemplar, teniendo en cuenta que saltó al parqué el 30 de junio de 2014 valorada en 1.250 millones de euros y un año más tarde ya superaba los 3.700 millones y formaba parte del Ibex 35.
La principal socimi de España por capitalización bursátil cerró 2019 con una subida del 20%, por encima de los 6.000 millones de euros y en enero de 2020 se aventuró a debutar en la Bolsa de Portugal. Pero en estos seis meses, sus títulos dejan un 40% tanto en el mercado luso como en el español.
El coronavirus ha hecho mella, pero no ha sido el único motivo. La compañía que dirige Ismael Clemente ya arrancó el ejercicio bursátil con caídas después de que se formara un nuevo Gobierno de coalición en España que tiene entre sus planes reformar el régimen jurídico y fiscal de las socimis. Y esto implica un gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos.
La buena noticia es que aún no se ha llevado a cabo pese a estar por escrito en el acuerdo de PSOE y Unidas Podemos. La mala, es que se ha atrasado por algo aún peor, la crisis del covid-19 que ha pasado factura a todas las empresas españolas.
EL IMPACTO DEL COVID
En este contexto, el departamento de análisis de Bankinter ha optado por salir de Merlin Properties y lo hace por varias razones. En primer lugar, quieren evitar exposición a promotoras y extremar la prudencia sobre las socimis. Principalmente por los riesgos a los que se enfrenta el sector, como la caída de rentas y ocupaciones, la rebaja de las valoraciones de los activos y las revisiones a la baja del rating de deuda del sector.
Y en segundo lugar porque las socimis tienen obligación de repartir el 80% de dividendo, pero en concreto Merlin ha dejado en suspenso un tercio del dividendo del año y desde Bankinter dan por hecho que no lo van a pagar.
En opinión del equipo de análisis, el coronavirus retrasará la decisión de comprar una vivienda entre 6 y 12 meses, y parte de la demanda podría desaparecer por más tiempo. Es decir, se producirá un desequilibrio temporal entre oferta y demanda que llevará a los precios de la vivienda a caer un 6% en 2020, para posteriormente estabilizarse de nuevo en 2021.
En cuanto a los activos patrimonialistas, el covid-19 podría impulsar el teletrabajo y el comercio electrónico, afectando a oficinas y centros comerciales. También las valoraciones de los hoteles podrían sufrir rebajas y su preferencia es hacia activos logísticos.
CLEMENTE CALDEA AL MERCADO
Precisamente las oficinas y los centros comerciales son la especialidad de Merlin, y entre el confinamiento donde no se podía ir ni a un sitio ni al otro, y el post confinamiento donde el teletrabajo parece haberse instaurado en la mayoría de empresas, su negocio están en el punto de mira de los inversores.
El propio Clemente reconocía hace unos días durante su intervención en la cumbre empresarial de la CEOE, que durante un tiempo les “irá mal” aunque no tienen ninguna necesidad de recibir subvenciones o ayudas.
El presidente de la compañía explicaba que la oferta y la demanda de oficinas está en equilibrio pues la caída de demanda por el auge del teletrabajo se verá compensada con la necesidad de más metros cuadrados en las oficinas para garantizar el distanciamiento social.
En cuanto a los centros comerciales, que suponen el 22% de sus activos en alquiler, aconsejaba flexibilizar los horarios de apertura de los locales comerciales para competir con el comercio online. Merlin ha ofrecido desde el inicio del estado de alarma una bonificación del 100% de la renta a aquellos clientes cuyas tiendas estuvieran cerradas por ley, y la mayoría de inquilinos ha aceptado.
Sin embargo, la compañía cifra el impacto de esta política comercial en menos del 10% de los ingresos. Y solo ven preocupación si la crisis provoca una destrucción de empresas y de empleo.
ALGO TRANSITORIO
En esta historia hay esperanza, pues los de Bankinter consideran que las caídas del precio de los activos inmobiliarios son “de digito simple, pequeñas y transitorias”. Al final, la inversión inmobiliaria siempre ha sido la favorita de los españoles y más con los tipos a la baja, como lleva sucediendo en los últimos años.
Además, la magia de las socimis está en la rentabilidad por dividendo. Aunque ven una rebaja del reparto de dividendo de Merlin afectado por los centros comerciales y oficinas, y asumen que el 33% en suspenso no lo va a pagar, creen que a partir de los próximos años “se recuperará lentamente” y se va a mantener a 0,39 euros.
Y de cara a futuro, con cargo a resultados a 2021, en torno a 0,41 euros. El recorte de dividendos se espera en todo el sector, pero será “algo transitorio”. 2021 va a ser un año de recomposición, reordenación de la economía y recuperar cifras y 2022, de normalización.
