La demanda de las oficinas continúa mostrando un buen comportamiento tanto en Madrid como en Barcelona. La fiebre desatada años atrás parece no tener fin y las rentabilidades continúan al alza con un incremento de los precios del 1,4% en la capital y del 1,9% en la Ciudad Condal. Sin embargo, las rentabilidades se están resintiendo.
El incremento de precios no casa esta vez con la disponibilidad. Y es que, la entrada de un nuevo producto en todos los submercados ha elevado la superficie disponible, aunque no en todas las zonas. Asimismo, los altos precios abonados han provocado una bajada de la rentabilidad a mínimos históricos.
Habrá una reducción significativa para 2024, con tan sólo 117.886 metros
Entre el 9,9% y el 8,5% de la superficie total de Madrid y Barcelona, respectivamente, se encuentra a la espera de un inquilino en el último trimestre del pasado año, según un reciente informe de JLL. La contratación entre ambas ciudades alcanzó en la última parte del pasado año los 246.879 metros cuadrados y las previsiones para los próximos meses apuntan a un incremento de la oferta hasta 2024.
De esta forma, solo en Madrid y de cara al 2022 se espera que entren en el mercado 310.200 metros cuadrados y otros 310.000 para el 2023. Eso sí, habrá una reducción significativa para 2024, con tan sólo 117.886 metros. En Barcelona, la oferta se disparará este año hasta rondar los 423.000 metros, mientras que bajará a 289.000 de cara al 2023 y tan sólo se esperan poco más de 83.660 metros en 2024.
LOS ALQUILERES SUBEN ANTE LOS DISPARADOS PRECIOS
Los precios de los alquileres de oficina han remontado con fuerza tras la incertidumbre provocada por la pandemia del Covid-19. De hecho, la cuota de los alquileres se situaron a niveles previos a la crisis sanitaria entre julio y septiembre del pasado año, y en el sprint final han vuelto a ascender. Las empresas relacionadas con las finanzas, tecnología y firmas de Servicios Profesionales buscan las mejores ubicaciones y hay una auténtica guerra de ofertas. Por esta razón, se han incrementado los precios, según apuntan fuentes consultadas por MERCA2.
Para este año, los inquilinos serán muy selectivos, mientras que la fijación de las rentas «será gradual», según el estudio. Las cuotas del alquiler dependerán de la calidad del inmueble, su ubicación y exclusividad. Los centros de negocio de Madrid exigen una alta renta, de 36,5 euros por metro cuadrado al mes, un 55% más que las rentas pedidas para los inmuebles situados en la zona secundaria. En la periferia, las cuotas bajan a 17,25; mientras que en la zona satélite se sitúan a 11 euros. Y es que, los inquilinos salen del centro en busca de zonas menos congestionadas y presionadas para ahorrar costes y encontrar una mayor superficie.
En Barcelona, por su parte, las rentas en los núcleos económicos alcanzan los 27,5 euros, con especial interés en el distrito 22@. En el centro de la ciudad es un 21% más barato, con 21,5 euros mensuales. Sin embargo y debido a la escasez de superficie, en la zona secundaria es más caro que en el centro, con 25,5 euros. En la denominada ‘Greater Barcelona’, la periferia de la ciudad, la cuota es más alta que en Madrid, con 14 euros por metro cuadrado al mes.
LA INVERSIÓN EN OFICINAS DE BARCELONA DOBLA A MADRID
Con estas cifras, el apetito inversor por las oficinas no afloja en las dos ciudades más importantes de España. Sólo en el último trimestre del año se alcanzó una inversión de 800 millones de euros, un 116% más en tasa interanual y tan sólo un suave recorte del 2% respecto al tercer trimestre del año.
En esta parte del año pasado se produjeron importantes transacciones, como los más de 47 millones por las oficinas de Tánger 66, o los cerca de 47 millones que se ofrecieron por la madrileña Ronda de Poniente 2-16. Cabe destacar que la inversión de oficinas alcanzó cifras históricas en Barcelona durante el 2021. El volumen acumulado solo en este mercado se situó en los 2.500 millones, un 45% más, de los que 1.700 millones se registraron en Barcelona, frente a los 750 millones de Madrid.
La inversión no alcanza, por ahora, el nivel de la burbuja inmobiliaria, pero se acerca a los vistos en 2015, cuando se rondaron los 3.000 millones de euros. Tan sólo se encuentra un 10% por debajo respecto a hace siete años.
Las alzas de precios está ejerciendo presión sobre la rentabilidad en las zonas más exclusivas. En Madrid, se sitúa ahora en el 3,25% frente al 3,5% de Barcelona. Se trata de niveles similares a los registrados antes de la pandemia y de mínimos históricos. En comparación con el verano, la rentabilidad ha bajado en 10 puntos básicos en ambas ciudades. Respecto al 2019, la caída de la rentabilidad es de 25 puntos básicos tanto en Madrid como en Barcelona.
LOS VALORES DE MERCADO, EN NIVELES RÉCORD
La comprensión de las rentabilidades prime, unida a los incrementos de las rentas desde julio han impulsado los valores de mercado hasta recuperar «niveles récord» tanto en Madrid como en Barcelona. Por otro lado, las previsiones apuntan que las rentas crecerán muy lentamente en los centros de negocio en España respecto a otras ciudades europeas durante los próximos cuatro años. De esta forma, el valor de mercado bajará de cara a los cuatro próximos años, entre el 0,6% y el 0,5%, según las estimaciones de JLL.
Madrid sumará un 0,1% frente al 3,9% de Lisboa, una ciudad que está siendo el nuevo foco de la inversión debido a sus políticas más conciliadoras con los negocios. Amstérdam, por su parte, verá incrementadas las rentas en un 3,7%, mientras en Londres crecerán en un 3,3%. En este particular ránking, Madrid y Barcelona se situarán en los puestos 44 y 43, respectivamente.
