El impuesto sobre viviendas en alquiler que plantea Ada Colau gravaría con un 10% a los particulares con cuatro o más pisos. La candidatura de Frente Amplio calcula que alcanzaría a 262.000 multipropietarios y a 737 empresas con más de 50 inmuebles arrendados.
La exalcaldesa de Barcelona presentó la iniciativa el miércoles en una entrevista en la Cadena SER, en plena precampaña de las elecciones generales del 29 de noviembre. No hay texto articulado, ni memoria económica, ni recorrido parlamentario: por ahora es una propuesta electoral. Eso sí, reabre un debate que la Ley de Vivienda de 2023 dejó a medias, el de la fiscalidad como palanca para contener el alquiler residencial.
Qué grava exactamente el impuesto y dónde queda el umbral de los 800.000 euros
El diseño técnico es sencillo en la forma y complejo en la práctica. El tributo sería anual y recaería sobre el valor de los inmuebles, no sobre la renta que generan. Las personas jurídicas lo pagarían desde el primer activo; los particulares, a partir del cuarto, siempre que el conjunto de de sus propiedades supere los 800.000 euros. La referencia al alquiler asequible se ata al sistema estatal de índices que desplegó el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para las zonas tensionadas. El umbral es todo.
Las exenciones son la parte más política del anuncio. Quedarían fuera las viviendas destinadas a alquiler asequible y estable, las cooperativas de vivienda, las administraciones públicas, y las organizaciones sin ánimo de lucro. También los particulares con participaciones minoritarias heredadas, inmuebles de escaso valor o circunstancias familiares acreditadas. El legislador asume así que una parte de los pequeños tenedores no debería pagar, aunque para distinguirlos haga falta un registro patrimonial mucho más fino del que existe hoy.
Los 262.000 multipropietarios y las 737 empresas que entran en el radar
Los números que acompañan la propuesta son los que más discusión van a generar. Frente Amplio estima que la medida alcanzaría a 262.000 propietarios con cuatro o más viviendas, el 1,3% del total de tenedores en España. A ese colectivo suma 737 empresas privadas con al menos 50 pisos alquilados y calcula que podrían movilizarse 213.840 viviendas hoy vacías o no usadas como residencia habitual. Son cálculos de la propia formación, no contrastados por el INE ni por el Banco de España.
El objetivo declarado no es recaudatorio. Colau defendió que la carga sea suficiente para que el propietario prefiera bajar la renta antes que pagar el impuesto. Es la lógica del incentivo fiscal, la misma que inspira el recargo del IBI a la vivienda vacía que aplican varios ayuntamientos. La candidatura acompaña la propuesta de un aumento de la inversión en vivienda asequible hasta el 1% del PIB, con recursos que se destinarían a construir, adquirir y rehabilitar inmuebles.
Gravar el valor y no la renta que produce la vivienda no garantiza por sí solo un piso más en el mercado del alquiler.
La Ficha del Inversor
Hay una métrica que ordena todo el debate y que la candidatura no ha puesto encima de la mesa. Pongamos un piso de 300.000 euros en Barcelona alquilado a 900 euros al mes: genera una renta bruta anual cercana a los 10.800 euros, un yield bruto del 3,6% (el alquiler anual dividido entre el precio de compra). El 10% del valor son 30.000 euros al año, casi tres veces la renta. Con esa ecuación, el propietario no baja el alquiler: vende. Y si el piso queda vacío, la exención del alquiler asequible no le sirve de nada, porque el tributo se calcula sobre el valor y no sobre el uso.
La tendencia a seis meses depende más de las encuestas que de la economía. Hasta el 29 de noviembre el mercado no descuenta la medida; a partir de ahí, solo un resultado con peso parlamentario suficiente abriría la puerta a un texto legal. Si las encuestas mejoran para Frente Amplio, esperamos un repunte de la oferta en manos de particulares con tres viviendas justo por debajo del umbral, el perfil más sensible a la geometría del impuesto. Para el inversor patrimonial con cartera de cuatro a diez pisos, la recomendación es auditar la valoración catastral y la composición del patrimonio antes de que exista siquiera un borrador.
El pulso sectorial está servido. Las patronales de promotores y los fondos de Build to Rent —construir para alquilar— no han fijado todavía posición pública, y su objeción de fondo previsible es la doble tributación: ya pagan el Impuesto sobre Patrimonio donde existe, el IBI y el tipo general del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades sobre la renta. La comparación internacional tampoco resulta cómoda. El mietendeckel (control del alquiler) berlinés de 2020 fue tumbado por el Tribunal Constitucional alemán en 2021, y el proyecto portugués de alquiler forzoso de viviendas vacías de 2023 quedó muy rebajado en su aplicación. Gravar el valor y no la renta es una figura mucho más agresiva que cualquiera de las dos, y el precedente europeo sugiere que un diseño así aguanta poco en los tribunales.
A cinco años, la cuestión no es si el impuesto existe, sino quién tiene competencia para crearlo. Un tributo estatal sobre el valor de la vivienda chocaría con la arquitectura autonómica del Impuesto sobre Patrimonio y con las figuras catalanas ya vigentes sobre vivienda vacía. La lectura estratégica es otra: la candidata no aspira a aprobar el tributo en esta legislatura, aspira a instalar el marco mental de que el pequeño tenedor forma parte del problema y no de la solución. La próxima cita es el 29 de noviembre; la siguiente, la constitución del Congreso y el reparto de comisiones donde una iniciativa de este calado podría encontrar o no encaje.
