EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El edificio histórico de Telefónica en la calle San Martzial 29, en pleno centro de San Sebastián, se reconvierte en 13 viviendas de lujo con precios desde 1,5 millones de euros y más de la mitad ya comprometidas.
- ¿Quién está detrás? Un family office especializado en reposicionamiento de activos singulares y la comercializadora Activum Real Estate, que ha llevado la venta en modo off market, sin campaña pública.
- ¿Qué impacto tiene? Fija una nueva referencia de precio y de producto en una ciudad donde apenas coinciden una decena de promociones activas y el metro cuadrado de obra nueva en el centro supera los 8.000 euros.
La histórica central de Telefónica en San Sebastián se reconvierte en 13 pisos de lujo desde 1,5 millones de euros. El inmueble, en el número 29 de la calle San Martzial y a un paso del paseo de La Concha, supera ya el 50% de ventas sin haber protagonizado una campaña comercial al uso.
Qué se entrega en San Martzial 29: 13 viviendas, cinco plantas y objetivo energético A
El proyecto conserva la envolvente de sillería de arenisca y las barandillas originales, y reparte la promoción en cinco plantas residenciales. Dentro, aerotermia, suelo radiante por estancias y terrazas retranqueadas en las plantas altas; el objetivo declarado es la calificación energética A, un argumento que pesa cada vez más entre compradores que comparan costes de uso y no solo metros cuadrados.
La promotora es un family office centrado en reposicionar activos singulares y la comercialización corre a cargo de Activum Real Estate, que ha optado por una estrategia off market (sin escaparate público: se enseña a compradores preseleccionados y se negocia unidad a unidad). Ese formato explica la discreción del lanzamiento y, a la vez, la velocidad de absorción.
Donosti, el mercado que no se puede replicar: 8.846 euros por metro cuadrado en el código postal 20004
El contexto hace el resto. Según los datos del portal estadístico del notariado, tres códigos postales del centro superan los 8.000 euros por metro cuadrado: el 20007, que abarca La Concha, marca 8.637 euros; el 20005, donde se ubica San Martzial, se queda en 8.068; y el 20004, el más caro, alcanza 8.846 en un perímetro de calles como Garibai, Txurruka o Idiakez. La segunda mano supera de media los 6.400 euros por metro cuadrado, con picos históricos de 22.000 en Miraconcha.
No es una operación aislada. En Prim 10, la antigua sede de la Cámara de la Propiedad Urbana, Boyton Invest comercializa viviendas desde 1,3 millones de euros. Y el salto de modelo llega con las branded residences (residencias con marca hotelera y servicios asociados): Impar Capital, en alianza con Marriott International, desarrolla Palacio Residencial Pakea, a Luxury Collection Residence, en el número 1 de la calle Camino, frente al María Cristina, con 34 viviendas, una inversión cercana a los 85 millones y el primer complejo independiente del mundo bajo el sello The Luxury Collection.
En Donosti el lujo no se anuncia: se susurra. Trece viviendas bastan para mover los precios de un centro que ya no tiene suelo donde crecer.
La lógica del off market tampoco es casual. En San Sebastián apenas coinciden una decena de promociones activas en todo el término municipal, una cifra que funciona más como orden de magnitud que como censo cerrado, y cada lanzamiento sirve para anclar referencias de precio y de calidades. Quien compra en el número 29 compra metros cuadrados, pero también trazabilidad patrimonial en un eje donde no quedan solares libres.
El solar tiene dos vidas y las dos son tecnológicas. Lo proyectó en 1889 el arquitecto José Goicoa para albergar escuelas graduadas con cuarto de socorro, se amplió en 1908 y acabó en manos de la Telefónica Municipal. En junio de 1926 albergó la central de la primera red urbana de telefonía automática de una capital española, con equipos Ericsson del sistema AGF y capacidad inicial para 5.000 líneas ampliables a 10.000. El centenario de aquel despliegue se cumplió el pasado mes de junio, justo cuando el edificio encaraba su reconversión residencial.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el precio de entrada: 1,5 millones de euros. Si se aplica el precio medio del código postal 20005, esa cifra equivale a una vivienda de unos 186 metros cuadrados, un tamaño coherente con el producto que se está colocando en el centro. La referencia de obra nueva en la zona se sitúa entre 8.590 euros por metro cuadrado para dos dormitorios y 9.100 para tres, según estudios de mercado de la propia comercializadora. La lectura es clara: aquí no se viene a buscar yield de alquiler, porque el coste de entrada lo hace inviable frente a la renta media de la ciudad, sino a preservar capital en un mercado con oferta estructuralmente rígida.
A seis meses vista, el escenario es de estabilización con sesgo alcista. La absorción de la mitad restante parece cuestión de meses en un producto sin competencia directa, y el techo lo pondrá Palacio Residencial Pakea, que llega con servicios hoteleros y precios aún sin publicar. El suelo lo marcan los tipos: con el Euríbor en retroceso, el comprador nacional gana capacidad de financiación, mientras el coste de construcción sigue frenando la entrada de nueva oferta. El perfil al que encaja esta promoción es el comprador local con patrimonio previo, el ejecutivo que busca segunda residencia y el family office que diversifica en ladrillo prime; el inversor de rentabilidad pura se queda fuera por precio.
El punto débil del relato es la información disponible: no se ha hecho público el calendario de entrega ni la lista de precios por planta, y la horquilla ‘desde 1,5 millones’ puede esconder diferencias notables entre unidades. El precedente comparable está en Madrid, donde varias centrales históricas de Telefónica han seguido el mismo camino hacia el residencial de gama alta, y demuestra que el patrimonio terciario del siglo XX es hoy el último filón del centro de las capitales. La próxima cita para el mercado donostiarra es la comercialización definitiva de Pakea, que fijará el nuevo techo por metro cuadrado de la ciudad.
