El mercado inmobiliario español afronta una nueva fase de contrastes. El precio de la vivienda continúa disparado y acumula un incremento interanual del 10,6% en el tercer trimestre de 2026, hasta alcanzar los 2.085 euros por metro cuadrado. Sin embargo, el número de compraventas empieza a mostrar señales de moderación, mientras la evolución de las hipotecas dibuja un escenario distinto al de las operaciones de compraventa.
Así lo recoge el último informe Comportamiento de los precios, elaborado por la consultora de valoración Gesvalt, que analiza la evolución del sector residencial durante el tercer trimestre del año. El documento refleja un mercado marcado por las diferencias territoriales, la presión sobre el acceso a la vivienda y una oferta que sigue creciendo a un ritmo limitado. Entre los datos más destacados figura el comportamiento de la Comunidad de Madrid, donde los precios avanzan, pero las compraventas retroceden con más intensidad que la media nacional.
El precio de la vivienda roza los 2.100 euros por metro cuadrado
El valor medio de la vivienda en España se situó en 2.085 euros por metro cuadrado entre julio y septiembre de 2026, según Gesvalt. La cifra representa un crecimiento del 10,6% respecto al mismo trimestre del año anterior y un avance del 2,2% en comparación con el segundo trimestre.
Comprar un inmueble de 90 metros cuadrados supone un desembolso 187.650 euros, frente a los 169.740 euros que habría costado un año antes
Aunque el incremento interanual se ha moderado en 1,8 puntos porcentuales frente al periodo anterior, el mercado mantiene una tendencia alcista que continúa encareciendo la adquisición de una vivienda. El informe estima que comprar un inmueble de 90 metros cuadrados supone un desembolso medio de 187.650 euros, frente a los 169.740 euros que habría costado una vivienda de las mismas características un año antes.
La diferencia refleja cómo la subida de los precios está elevando el capital necesario para acceder a una propiedad. Además, el valor medio nacional todavía se encuentra un 11,9% por debajo del máximo alcanzado durante el ciclo inmobiliario anterior, en el cuarto trimestre de 2007.
Las compraventas caen un 3% pese al encarecimiento del mercado
La evolución de los precios contrasta con los datos de actividad. España registró 408.881 compraventas de viviendas hasta julio de 2026, lo que supone un descenso del 3% interanual, de acuerdo con las cifras recogidas por Gesvalt a partir del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La cifra queda por debajo de las 421.386 operaciones contabilizadas durante el mismo periodo de 2025. El retroceso apunta a una moderación de las transacciones después de un ejercicio especialmente dinámico, en el que se alcanzaron 711.543 compraventas en el conjunto del año.
La caída, no obstante, no se distribuye de manera uniforme por el territorio nacional. Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana concentran conjuntamente el 51,9% de las operaciones registradas hasta julio. En cuanto a la evolución regional, Navarra destaca con un incremento del 5,7%, seguida de Castilla-La Mancha, con un avance del 4,1%.
En el lado contrario aparecen Cantabria, con un descenso del 11,2%; Baleares, con una caída del 10%, y Madrid, donde las compraventas retroceden un 8,3%. Esta evolución refleja que el encarecimiento de la vivienda convive con una pérdida de dinamismo de la actividad en algunos de los mercados más relevantes.
Madrid mantiene precios elevados, pero pierde operaciones
La Comunidad de Madrid continúa entre los territorios más caros para comprar una vivienda. El precio medio alcanza los 3.430 euros por metro cuadrado, un 10,5% más que un año antes. Solo Baleares presenta un valor superior, con 3.535 euros por metro cuadrado.
Sin embargo, la evolución de las compraventas madrileñas muestra una tendencia menos favorable. La región acumula un descenso del 8,3% hasta julio, mientras que las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentan un 9,2% en el mismo periodo.
Esta divergencia resulta relevante para analizar el comportamiento del mercado: la financiación hipotecaria mantiene un mayor dinamismo que las transacciones inmobiliarias. No obstante, las cifras agregadas no permiten concluir por sí solas que todas las operaciones financiadas respondan a nuevas compras ni identificar las causas concretas de esta diferencia.
La presión sobre los precios también se observa en el alquiler. Madrid registra un valor medio provincial de 23,14 euros por metro cuadrado al mes, ligeramente por debajo de Barcelona, que alcanza los 23,39 euros. En las capitales, el alquiler llega a 28,32 euros por metro cuadrado mensual en Madrid y a 28,53 euros en Barcelona.
En el mercado de compraventa, la capital madrileña alcanza los 4.727 euros por metro cuadrado, mientras que Pozuelo de Alarcón encabeza la clasificación de los municipios de más de 50.000 habitantes analizados por Gesvalt, con 4.563 euros por metro cuadrado.
Las hipotecas avanzan pese al retroceso de las ventas
Mientras las compraventas pierden terreno, las hipotecas constituidas sobre viviendas mantienen una evolución positiva. Hasta julio de 2026 se registraron 303.056 operaciones hipotecarias, un 5,4% más que en el mismo periodo del año anterior, cuando se contabilizaron 287.594.
El comportamiento de la financiación contrasta con la caída de las compraventas y confirma que ambos indicadores no están evolucionando al mismo ritmo. Andalucía concentra el 19,4% de las hipotecas constituidas, seguida de Cataluña, con el 18,6%, y Madrid, con el 15,1%.
Hasta julio de 2026 se registraron 303.056 operaciones hipotecarias, un 5,4% más que en el mismo periodo del año anterior
Las condiciones de los préstamos también muestran algunos cambios. El plazo medio de las nuevas hipotecas alcanzó los 25,4 años durante el primer trimestre de 2026. Por su parte, la relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble, conocida como loan to value (LTV), se situó en el 63,7% en el segundo trimestre.
Además, las operaciones con una financiación superior al 80% del valor de la vivienda representaron el 9,6% del total, un 17,2% menos en términos interanuales. Gesvalt interpreta esta evolución como una señal de menor apalancamiento en las nuevas operaciones hipotecarias.
La construcción crece, pero la oferta sigue siendo limitada
El informe también pone el foco en la actividad promotora y en la capacidad del sector para ampliar el parque residencial. Los visados de dirección de obra alcanzaron las 49.863 unidades durante los cuatro primeros meses de 2026, un 10,1% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. Los certificados finales de obra sumaron 30.168 unidades, con un crecimiento del 6,8%.
El mayor avance de los visados frente a los certificados indica que el inicio de nuevos proyectos continúa creciendo a un ritmo superior al de las viviendas que terminan su construcción. Esta diferencia es importante porque la puesta en marcha de promociones no se traduce de forma inmediata en nuevas viviendas disponibles para la compra o el alquiler.
La evolución del parque residencial también evidencia un crecimiento moderado. Según la estimación recogida en el documento, España contaba con 27,1 millones de viviendas en 2025, después de sumar 94.791 unidades en un año. El incremento fue del 0,35%, por debajo del registrado en el ejercicio anterior.
En paralelo, la construcción y las actividades inmobiliarias registraron un crecimiento interanual del 8,51% en el acumulado de los ocho primeros meses de 2026 en cuanto a creación de empresas. En ese periodo, el conjunto de la economía española contabilizó 92.930 nuevas sociedades, un 9,41% más que un año antes.
Un mercado inmobiliario marcado por las diferencias territoriales
El mapa de precios confirma que la evolución del sector depende cada vez más del territorio. Castilla-La Mancha lidera el incremento interanual entre las comunidades autónomas, con un 14,6%, seguida de Aragón, con un 13,1%, y la Comunidad Valenciana, con un 12,9%.
En cambio, Baleares registra una subida más moderada, del 5,3%, aunque continúa siendo la región con la vivienda más cara. En el extremo inferior de la clasificación se sitúa Extremadura, con un precio medio de 951 euros por metro cuadrado, seguida de Castilla-La Mancha, con 1.102 euros.
En el ámbito provincial, Zaragoza registra el mayor incremento anual, con un 17,2%, mientras que Valencia y Toledo anotan subidas del 14,7%. Todas las provincias analizadas presentan aumentos de precios, aunque con intensidades muy diferentes.
El balance del tercer trimestre dibuja así un sector inmobiliario en el que los precios continúan creciendo a doble dígito, las compraventas retroceden y la financiación mantiene un comportamiento más dinámico. A ello se suma una actividad constructora que avanza, pero cuyo ritmo todavía debe traducirse en un mayor volumen de vivienda terminada para ampliar la oferta disponible.
