El Euríbor cerró septiembre en el 3,247%, su media más alta desde julio de 2024. La referencia para las hipotecas variables encadena ya tres meses consecutivos de subidas y ha tensado el ánimo de la banca cotizada, que anticipa un freno en la nueva producción de crédito hipotecario y precios más caros para las familias.
Para el bolsillo, el impacto es inmediato. Quien tenga que revisar su hipoteca variable este mes pagará unos 115 euros más al mes por un préstamo de 200.000 euros y 201 euros más por uno de 350.000. Hace apenas un año, el mismo indicador se movía en el 2,175%.
No es un dato aislado. Septiembre supuso el tercer mes consecutivo de avances y, desde el 14 de septiembre, todos los registros diarios superan el 3,3%, con un máximo del 3,379% el día 25. La tendencia apunta a que las revisiones de las hipotecas firmadas hace doce meses seguirán encareciéndose en los próximos meses.
El Euríbor se instala por encima del 3,3% y dispara la cuota mensual
Los datos del INE confirman que el mercado hipotecario ya cambia de marcha. En julio, última cifra disponible, se firmaron 43.372 contratos, un 3,5% menos que un año antes y un 5,5% por debajo del mes previo. La caída del número de operaciones convive, sin embargo, con un aumento del capital prestado —hasta 7.841 millones de euros, un 7% más— y del importe medio, que se disparó un 10,9% hasta los 180.785 euros por hogar.
El tipo medio de los nuevos créditos subió hasta el 3,01%, tras año y medio instalado por debajo del 3%. La traducción es sencilla: menos hipotecas, pero más caras. Las compraventas se sostienen en los compradores con mayor capacidad financiera y en la obra nueva, mientras el comprador medio empieza a quedarse fuera del mercado.
El Euríbor no encarece solo la cuota de quien ya tiene hipoteca: cada décima que sube estrecha el mercado y recorta la base sobre la que la banca construye su margen de intereses.
La banca del IBEX anticipa menos hipotecas y precios más altos
Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, la entidad que más crédito hipotecario concede en España, resumió el escenario en un encuentro reciente: ‘En los últimos dos o tres años el mercado ha tenido una dinámica mucho más positiva, pero nos acercamos a un momento de problema de asequibilidad, también por el impacto de los tipos más altos’. Su previsión es un crecimiento ‘algo menor aunque todavía en positivo’.
El resto de primeros ejecutivos del IBEX comparte un escenario de tipos manejable, instalado entre el 3% y el 3,5%. Marc Armengol (Sabadell) cree que un entorno del 3% es ‘razonable para no afectar a la demanda de crédito’. Héctor Grisi (Santander) se confiesa ‘cautelosamente optimista’ y anticipa tipos por encima del 3% durante 2027, con un primer descenso hacia finales de ese mismo año.
Isidro Rubiales (Unicaja) sitúa la zona de confort del sector entre el 2% y el 3% y advierte de que por encima del 3% ‘el sector financiero siente la incertidumbre’. Peio Belausteguigoitia, responsable de BBVA para España, considera que un entorno de tipos moderados en una economía que crece como la española resulta ‘menos preocupante’ para el crédito.
Análisis: el margen bancario y el precio de la asequibilidad
Hay un matiz que el optimismo bancario tiende a minimizar. El encarecimiento del Euríbor es un arma de doble filo. Por un lado, ensancha el margen de intereses: cada punto que sube el indicador se traduce en más ingresos por los préstamos ya concedidos a tipo variable, que en España siguen pesando mucho en la cartera. Por otro, seca la nueva producción. Una hipoteca que no se firma hoy es una hipoteca que no generará ingresos durante las dos próximas décadas.
La clave está en la elasticidad de la demanda. En julio se firmaron un 3,5% menos de hipotecas, pero el capital prestado creció un 7%. El mercado no se apaga, se estrecha. Los bancos compensan el menor número de operaciones con importes medios más altos —180.785 euros, un 10,9% más— y con unos precios de la vivienda que no ceden: la obra nueva y la segunda mano se encarecieron un 14,7% en el tercer trimestre, según la tasadora Tinsa.
El riesgo aparece si ese equilibrio se rompe. Un Euríbor sostenido por encima del 3,5% durante varios trimestres agravaría el problema de asequibilidad que ya señala Gortázar. Menos compradores podrían asumir la cuota y la demanda se desplazaría hacia el alquiler y la obra nueva, dejando un mercado de segunda mano cada vez menos profundo. En mi lectura, el escenario del 3%-3,5% que dibuja la banca es sostenible a corto plazo, pero deja un margen muy estrecho si el BCE aprieta más de lo previsto.
Cabe recordar que España parte de un stock hipotecario muy concentrado en tipos variables. La banca ha intentado corregir ese sesgo en los últimos años con ofertas a tipo fijo, pero el trasvase es lento y la cartera antigua sigue siendo sensible a cada movimiento del indicador. Esa sensibilidad explica por qué las entidades miran hoy más al BCE que a su propia demanda interna.
Los próximos datos diarios del Euríbor y la evolución de la política monetaria europea marcarán si el 3,3% es un techo temporal o el nuevo suelo del ejercicio. Para las familias con hipoteca variable, el calendario de revisiones ya está en marcha.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: La noticia no responde a un valor concreto, sino a todo el sector bancario del IBEX. Los propios consejeros delegados descuentan entre dos y tres subidas de tipos que llevarían el Euríbor hacia el 3%, un nivel que las entidades califican de manejable.
Clave técnica: El nivel a vigilar es el 3,5% del Euríbor. Por debajo, el margen de intereses de la banca compensa la caída de la producción hipotecaria; por encima y de forma sostenida, el estrechamiento de la demanda amenaza con recortar el volumen de negocio y tensionar el acceso a la vivienda.
Apunte macro: El stock hipotecario español sigue muy ligado al tipo variable, de modo que cada décima del Euríbor se traslada casi de inmediato a las revisiones anuales. Con el indicador en el 3,247%, la cuota media sube entre 115 y 201 euros al mes, un lastre directo para el consumo de los hogares.
