EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Gobierno vasco presenta el Fondo Social de Vivienda: 2.000 millones para levantar 10.000 viviendas asequibles en ocho años, con 2.065 pisos y 452 millones en la primera fase.
- ¿Quién está detrás? El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana de Euskadi, con aportación pública minoritaria (cerca del 30%), el BEI, el ICO y las EPSV vascas.
- ¿Qué impacto tiene? Alquileres protegidos de 8 a 10 euros por metro cuadrado, entre 634 y 680 euros al mes, para hogares con ingresos de 25.000 a 65.000 euros.
El Gobierno vasco movilizará 2.000 millones de euros para levantar 10.000 viviendas asequibles en ocho años. La primera fase del Fondo Social de Vivienda colocará 2.065 pisos en alquiler protegido con 452 millones de inversión sobre suelos públicos ya identificados en las tres provincias.
La fórmula no es una vivienda protegida al uso. El FSV se articula mediante derechos de superficie de larga duración —la cesión del derecho a construir y explotar un suelo público durante décadas sin transferir la propiedad—, con gestión profesionalizada, y reparto de riesgos entre los agentes. El suelo no se vende: se presta.
Dónde se levantan las 2.065 primeras viviendas
Vitoria-Gasteiz concentra 653 unidades, Bilbao 540 y Sestao 400, según el reparto detallado por el Ejecutivo autonómico. Completan la primera tanda Oiartzun (200), Azkoitia (111), Errenteria (45), Portugalete (32) y Santurtzi (32), entre otros municipios. En proporción a su población, Sestao es el gran beneficiado del arranque: cerca de 1,5 viviendas por cada 100 habitantes, diez veces la ratio de Bilbao.
El coste medio por unidad ronda los 219.000 euros, un umbral que solo cuadra si el suelo entra a coste cero. En ritmo, los 2.000 millones y las 10.000 viviendas equivalen a 1.250 entregas anuales durante ocho ejercicios, una cifra que obliga a industrializar la construcción y a encadenar promociones sin pausa.
Quién pone el dinero y cuánto arriesga
La aportación pública ronda el 30%, así que unos 1.400 millones deben llegar de fuera: el Banco Europeo de Inversiones, el Instituto de Crédito Oficial (ICO), las entidades de previsión social voluntaria vascas y otros institucionales. ‘Es la pieza que nos faltaba para dar el salto de escala que necesita Euskadi’, ha asegurado el consejero de Vivienda, Denis Itxaso. En diciembre se lanzará la licitación para incorporar nuevos socios privados.
El diseño tiene una arista discutible. El acceso exige estar inscrito en Etxebide, el servicio público de vivienda vasco, y acreditar ingresos de 25.000 a 65.000 euros anuales. Para el hogar que entra por el tramo bajo, 680 euros de alquiler suponen el 32,6% del salario bruto; el tramo alto apenas dedica el 12,5% de su renta.
Un fondo de 2.000 millones con solo un 30% público es una declaración de intenciones: el suelo lo pone el contribuyente y el ladrillo, el mercado.
Euskadi no inventa la fórmula, pero sí la escala. La Comunidad de Madrid llevó el Build to Rent público a su Plan Vive y el Estado ha ensayado vehículos similares con suelo de Sareb. La diferencia es de fondo: aquí no se parchea una emergencia, se construye patrimonio público de alquiler con vocación de permanencia.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación es el precio de entrada por vivienda: unos 219.000 euros, con renta protegida de 634 a 680 euros al mes. Sobre esas cifras, el yield bruto —la rentabilidad anual del alquiler antes de gastos e impuestos— se queda en el 3,5%, lejos del 5,5%-6% que exige hoy el inversor institucional en Madrid o Barcelona. La compensación llega por dos vías: suelo gratis durante décadas y financiación del BEI a tipos inferiores al mercado.
La tendencia a seis meses depende de una sola fecha. En diciembre se abre la licitación de socios privados y ahí se sabrá si el invento es replicable: si las EPSV y las fundaciones bancarias acuden con un objetivo de rentabilidad inferior al 4%, el modelo queda validado. Si el proceso se encarece o queda desierto, el FSV se quedará en su primera fase.
El perfil al que encaja no es el comprador minorista. Apunta a inversores patrimoniales de largo plazo, a las EPSV vascas —necesitan activos estables que casen con sus pasivos de pensiones— y a fondos de infraestructura social cómodos con rentabilidades del 3% al 4% y riesgo bajo. El riesgo real es político: un cambio de ciclo presupuestario o de Gobierno autonómico puede reescribir las condiciones a mitad de camino.
Queda un hito verificable en diciembre, con los pliegos sobre la mesa. Hasta entonces, el Fondo Social de Vivienda es una promesa bien armada: 2.065 viviendas sobre el papel, 2.000 millones pendientes de que alguien ponga los 1.400 que no son públicos y un mercado vasco que sigue esperando.
